86bibo
2016-09-12 15:26:35
- #1
260 t€ 对于一栋需要修缮的120平方米的房子来说并不便宜（当然这取决于地段）。我觉得那2万欧元也非常乐观。浴室通常需要花费5-10千欧元，即使你们全部自己动手并在网上购买。虽然像Reuter等地方看起来价格很便宜，但还需加上支架、接口等费用。还需要水龙头之类的配件。你们有没有查过淋浴隔断多少钱？我们也在计算自己的浴室费用。即使是网购价格，没豪华配置的话，也难以低于1万欧元。新电线也是类似的情况。一方面往往需要比现有设备更好的配置（否则通常没有意义），另一方面费用也会积累起来。开关、底盒和插座光这些就很快花费1000欧元了。大量电缆也不可能免费，全套配备的配电箱也要钱。你们能自己布线吗（包括规划）？如果每两天都要找电工来确认线路如何布置，那成本也会很高。而且电工不可能在3小时内完成整个房子的接线。也就是说，这方面是会有费用的。即使没有太多花哨的部分，我也会估计3-5千欧元的费用。
关于地板已经说了不少。每平方米低于20欧元几乎不可能做到。这个价格已经非常便宜了，因为便宜的复合地板（12-15欧元/平方米）还要加上踩踏声隔离和踢脚线。如果地面不平，很快费用就会增加。1000欧元的墙纸也是“只”贴Raufaser，对吧？我估计大约需要贴150平方米墙纸。房间高度2.5米的话，大约需要75卷墙纸。还需要胶水、工具、油漆等。天花板我暂时不算，可能可以保留。暖气方面，如果没看过现场很难估计。简单更换暖气设备一般从6-7千欧元起价。如果还要更换散热器和/或管道，费用就会迅速增加。
不要低估周边的“琐碎”开销。我自己想想为这些“小东西”花了多少钱。例如新信箱、坏的门铃、新灯、窗帘、毛巾架……这些东西其实肉眼看不到，但如果不处理会一直影响心情。这里也很快就花个几千欧元了。
关于你们的融资：你们的自有资金似乎刚好够支付附加费用（大约16-19千欧元），如果没有中介的话。这意味着银行还可以为你们贷款26万欧元买房。剩下用于装修的3万欧元会比较困难，因为这部分资金不能直接反映在房产价值上。有些银行会按50%算作增值，有些根本不认可，还有些银行可能会通过“自助劳务”方式全部贷款给你们。但这取决于具体顾问和银行。从4月1日起，这变得明显更加困难。以前，如果其他条件符合，银行可能会睁一只眼闭一只眼。另外还要看银行如何评估房屋价值。银行有软件根据比价来计算贷款价值。如果评估值只有22万欧元，那么你们就缺了4万欧元作为“保证金”。大多数银行不允许贷款超过房产价值的100%。这意味着剩余部分必须通过其他贷款解决。你们报价中的5万欧元资金其实不少，但这类贷款一方面利率较高，另一方面期限较短。通常这笔钱必须在10年内还清，这段时间内基本没有余钱用于偿还主贷。如果只约定了10年固定利率，问题会更严重。因为10年后需要续贷，而此时你们几乎还没还多少贷款本金，房屋已经老化，价值下降（除非地皮价格剧增）。续贷会成为一场平衡术，甚至比第一次贷款更难。
关于时间安排：我们一个月内做到如下进度（周末四人全日工作，平时两人每天三小时，另加两人一周全职）：
- 粘贴了两个房间墙纸（35平方米+12平方米）
- 在两个房间装了天花板木板（35平方米+12平方米）
- 在房子里铺设了网络线路（约80米电缆，部分使用现有管道，部分暗装，部分无线接入点）
- 进行了房屋的基础清洁（总共花费大约一周时间）
- 做了些小事情（割草、浇水、更换坏灯、安装灯具、衣架和钟表等）
感觉时间都去哪儿了我也不知道，但一个月后我们刚好把一楼整理完毕。不过地下室依然堆满了箱子（即使入住房后两个月依然如此）。
关于地板已经说了不少。每平方米低于20欧元几乎不可能做到。这个价格已经非常便宜了，因为便宜的复合地板（12-15欧元/平方米）还要加上踩踏声隔离和踢脚线。如果地面不平，很快费用就会增加。1000欧元的墙纸也是“只”贴Raufaser，对吧？我估计大约需要贴150平方米墙纸。房间高度2.5米的话，大约需要75卷墙纸。还需要胶水、工具、油漆等。天花板我暂时不算，可能可以保留。暖气方面，如果没看过现场很难估计。简单更换暖气设备一般从6-7千欧元起价。如果还要更换散热器和/或管道，费用就会迅速增加。
不要低估周边的“琐碎”开销。我自己想想为这些“小东西”花了多少钱。例如新信箱、坏的门铃、新灯、窗帘、毛巾架……这些东西其实肉眼看不到，但如果不处理会一直影响心情。这里也很快就花个几千欧元了。
关于你们的融资：你们的自有资金似乎刚好够支付附加费用（大约16-19千欧元），如果没有中介的话。这意味着银行还可以为你们贷款26万欧元买房。剩下用于装修的3万欧元会比较困难，因为这部分资金不能直接反映在房产价值上。有些银行会按50%算作增值，有些根本不认可，还有些银行可能会通过“自助劳务”方式全部贷款给你们。但这取决于具体顾问和银行。从4月1日起，这变得明显更加困难。以前，如果其他条件符合，银行可能会睁一只眼闭一只眼。另外还要看银行如何评估房屋价值。银行有软件根据比价来计算贷款价值。如果评估值只有22万欧元，那么你们就缺了4万欧元作为“保证金”。大多数银行不允许贷款超过房产价值的100%。这意味着剩余部分必须通过其他贷款解决。你们报价中的5万欧元资金其实不少，但这类贷款一方面利率较高，另一方面期限较短。通常这笔钱必须在10年内还清，这段时间内基本没有余钱用于偿还主贷。如果只约定了10年固定利率，问题会更严重。因为10年后需要续贷，而此时你们几乎还没还多少贷款本金，房屋已经老化，价值下降（除非地皮价格剧增）。续贷会成为一场平衡术，甚至比第一次贷款更难。
关于时间安排：我们一个月内做到如下进度（周末四人全日工作，平时两人每天三小时，另加两人一周全职）：
- 粘贴了两个房间墙纸（35平方米+12平方米）
- 在两个房间装了天花板木板（35平方米+12平方米）
- 在房子里铺设了网络线路（约80米电缆，部分使用现有管道，部分暗装，部分无线接入点）
- 进行了房屋的基础清洁（总共花费大约一周时间）
- 做了些小事情（割草、浇水、更换坏灯、安装灯具、衣架和钟表等）
感觉时间都去哪儿了我也不知道，但一个月后我们刚好把一楼整理完毕。不过地下室依然堆满了箱子（即使入住房后两个月依然如此）。