Beaucoup de capitaux propres, faible revenu : construire ou pas ?

Bonjour,

: comme mentionné au début, cela devrait faire environ 120-130 m², nous ne pouvons pas vraiment nous permettre plus avec notre budget.

Désolé, j'ai zappé.

J'aurais encore une question en tant que novice en construction concernant les coûts de construction : peut-on/devrait-on déjà, bien qu'on n'ait pas encore de terrain, faire des premières demandes auprès des entreprises de construction ? Ou est-ce qu'on se fait rire au nez si on se présente là sans terrain et sans plan d'urbanisme ?

Pourquoi quelqu'un rirait-il ?

Je vois un problème possible plutôt dans le fait que ton souhait de construire un cube ne soit pas autorisé par le plan d'urbanisme. Ce n’est malheureusement pas le cas dans toutes les zones neuves ; c’est pourquoi beaucoup de maîtres d’ouvrage optent pour des étages décalés. Cela signifie bien sûr que tu peux avoir un coup de cœur pour une esthétique et risquer de devoir finalement construire une autre façade.

Nous avons déjà une idée approximative de ce qui est autorisé à être construit lors d'une réunion d'information (2 étages complets + toit plat, hauteur max. 6,90 m.).

En partant de 120 m², le cube est proposé en version « clé en main » à partir de 195 k€. Contrairement à la construction classique avec toit en pente, tu perds bien sûr l’espace exploitable du grenier ; le cube est donc plus cher. Mais ce n’est pas encore fini, un peu de peinture et de revêtements de sol, ainsi que quelques souhaits supplémentaires, tu en auras sûrement aussi.

Cordialement, Bauexperte

Une question en tant que néophyte dans la construction concernant les coûts de construction : peut-on/doit-on déjà, même si l’on n’a pas encore de terrain, commencer à faire des premières demandes auprès des entreprises de construction ?

On peut. Nous l’avons fait aussi : honnêtement, "Bonjour, nous voulons construire, ci et ça, mais nous n’avons pas de terrain." En règle générale, il y avait ensuite une conversation amicale et une première offre accompagnée d’une description des travaux et des prestations. Les entreprises de construction qui ont aussi des terrains sont bien sûr avantagées.

Je vois plutôt un problème potentiel dans le fait que ton souhait de construire un cube n’est pas autorisé par le plan d’urbanisme. Ce n’est malheureusement pas le cas dans tous les nouveaux quartiers ; c’est pourquoi beaucoup de maîtres d’ouvrage optent pour des étages en gradins. Cela signifie bien sûr que tu tombes amoureux d’une esthétique et que, le cas échéant, tu risques de devoir finalement construire une autre vue extérieure.

Ce n’est pas mon souhait. Dans ce quartier, selon la ville ou le propriétaire du terrain, il doit y avoir une architecture uniforme pour les maisons individuelles – et, d’après le dernier état la semaine dernière, il s’agirait de 2 étages + toit plat. Je ne sais pas s’il y aura la possibilité de travailler avec des étages en gradins. Jusqu’à la création d’un BPL, beaucoup de choses peuvent encore changer. Mais la direction générale a déjà été donnée.

Partant de 120 m², le cube existe en version "clés en main" à partir de 195 000 EUR. Contrairement à la construction classique avec toit à pignon, tu perds bien sûr l’espace des combles utilisables ; le cube est donc plus cher. Mais ce n’est pas fini, il y a encore un peu de peinture à faire et des revêtements de sol, comme quelques demandes supplémentaires, tu en as sûrement aussi.

D’accord, merci déjà pour ton évaluation. D’après ton expérience, les toits plats sont-ils en général plus chers que les autres types de toits ? On trouve sur Internet des avis très différents, notamment concernant l’entretien plus intensif des toits plats.

: alors nous allons prochainement essayer avec 1-2 promoteurs immobiliers. D’ici la fin du mois, d’autres informations concernant le nouveau quartier devraient suivre, j’espère que nous serons un peu plus éclairés ensuite et que nous n’arriverons pas les mains complètement vides aux discussions.

à ce sujet, je peux peut-être t’aider un peu, je suis actuellement en phase de planification pour une construction neuve, selon le plan d’aménagement, la réalisation doit se faire avec un toit plat et 2 étages complets. J’ai eu des contacts avec différentes entreprises de construction, les déclarations suivantes étaient plus ou moins toujours les mêmes :

- Étage en retrait : aurait été possible, mais est nettement plus cher. D’une part, la surface perdue au 1er étage doit être compensée par rapport à la surface au sol de la maison, d’autre part, l’étanchéité d’une exécution de qualité correspondante coûte assez cher
- Coûts : le toit plat est définitivement plus cher qu’un toit à deux pentes classique, je ne peux malheureusement pas donner de montants exacts mais ce ne sont pas seulement quelques centaines d’euros. Les déclarations penchaient plutôt vers des montants à cinq chiffres

: donc vous aviez également parlé avec des entreprises de construction sans avoir de terrain ? Combien d’entre elles ont vraiment répondu à votre demande ? Avez-vous déjà fini de construire ? Le devis correspondait-il alors aux coûts réels de construction ? Avez-vous dû payer quelque chose pour la première offre ?

Nous avions la perspective de 2 terrains différents.
Un terrain souhaité (bon marché, à côté de la famille, utilisation partagée de la cave et des garages) et un dans un lotissement neuf (plus cher).
Le plan d’urbanisme des deux terrains était également différent.

Pour les deux terrains, un tirage au sort était envisagé, il n’était donc pas clair au moment de nos premières discussions avec les entreprises de construction si nous obtiendrions l’un des deux terrains et, si oui, lequel.

Nous n’avons consulté que 3 entreprises, toutes spécialisées dans les maisons préfabriquées.
Avec 2 d’entre elles, cela n’a pas fonctionné, notamment parce qu’elles trouvaient la situation trop incertaine, se demandant si cela allait aboutir ou si nous leur faisions seulement perdre du temps.

Nous avons finalement opté pour la 3e entreprise.

Nous avons signé un contrat d’entreprise avant le tirage au sort des terrains. Nous n’avons pas été poussés à le faire.
Nous avons signé pour une maison relativement bon marché au cas où nous obtiendrions le terrain le plus cher.
Le contrat stipulait également que nous pouvions changer gratuitement pour un autre modèle de maison, une autre taille ou un autre plan.

Les motifs de résiliation admis ont aussi été définis :
- Si nous n’obtenons pas le terrain souhaité (avec adresse précise), nous pouvons résilier le contrat sans frais, c’est-à-dire que même pour le terrain alternatif plan B, nous aurions pu sortir du contrat. Seul le terrain souhaité nous liait à cette entreprise.
- Le financement ne se réalise pas. C’est un droit de rétractation standard, utilisé par beaucoup. En général, cette réserve est levée même si le financement n’est pas encore en place.
Sinon, il faudrait trop de temps avant de commencer la phase de planification (un contrat d’entreprise avec droits de rétractation reste en stand-by !) et cela entraînerait rapidement des intérêts de mise à disposition.

On pourrait aussi lever ces réserves dans la mesure où on entre déjà dans la phase de planification (ce qui bien sûr n’est possible qu’avec un terrain), c’est-à-dire jusqu’au dépôt du permis de construire.
Dans ce cas, il aurait fallu accepter de payer environ 3 000 € pour cette planification en cas de résiliation.

La maison n’est pas encore construite. Elle devrait être prête au printemps 2017.
Par conséquent, je peux peu dire sur la maison ni sur les coûts prévus vs. la réalité.

J’avais un plan de coûts personnel que j’ai confronté lors d’une longue discussion avec l’expérience du conseiller commercial.
Bien sûr, j’ai aussi beaucoup recherché en ligne.

Le résultat des discussions a aussi été un dossier bancaire incluant les informations exigées par les banques (par ex. confirmation en ligne KfW, volume cubique, calculs de surface, coupes, plans, etc.).
Il m’a également beaucoup aidé pour les travaux personnels en détaillant ce que cela coûterait chez eux, ce qui était matériel et ce qui relevait des coûts de main-d’œuvre que nous pouvons raisonnablement déclarer comme travaux personnels.

Tout cela gratuitement, mais bien sûr après la signature du contrat d’entreprise avec ces droits de rétractation.
Il ne l’aurait certainement pas fait sans engagement.

En février, nous avons gagné le terrain souhaité au tirage au sort, nous l’avons acheté et payé auprès du notaire début avril.
L’inscription au registre foncier, etc. est bien sûr encore en cours.

Nous avons levé les réserves (droits de rétractation) du contrat d’entreprise, ce qui a lancé la phase de planification, une première estimation pour la mise en place de la maison est prévue pour mars/avril 2017.
Hier, nous aurions dû avoir notre entretien de planification avec l’architecte de l’entreprise de maisons préfabriquées — s’il n’était pas tombé malade.

Le financement est demandé. Nous attendons la décision de prêt fin mai, ils ont beaucoup de travail en ce moment.

Bonjour,

Je ne sais pas s’il sera possible de travailler avec des Staffelgeschossen.

Un Staffelgeschoss (SG) peut toujours être réalisé – indépendamment du fait que des toits en pente (SD) ou d’autres formes de toits soient prescrits par la suite – si un SG n’est pas explicitement exclu par le plan d’urbanisme / les dispositions textuelles associées.

D’après ton expérience, les toits plats sont-ils généralement plus chers que d’autres modèles de toits ?

Pas nécessairement ; selon l’architecture, une maison individuelle avec SD peut être beaucoup plus chère. Mais cela dépend aussi entièrement de la structure respective du partenaire de construction préféré ; en général, il n’est donc pas possible de le déterminer.

En revanche, la variante avec SG est généralement plus coûteuse. De plus, le volume constructible est souvent exploité au maximum, ce qui ne laisse aucune possibilité d’agrandir la surface du rez-de-chaussée. Les maîtres d’ouvrage choisissent cette variante – avec toutes ses éventuelles restrictions – lorsqu’ils souhaitent renoncer aux combles en pente.

Cordialement, expert en construction