Mucho capital propio, ingresos bajos: ¿construir o no?

Hola,

: como se mencionó al principio, debería ser aproximadamente 120-130 m², con nuestro presupuesto no podemos permitirnos mucho más.

Perdón, lo pasé por alto.

Como alguien sin experiencia en construcción, aún tengo una pregunta sobre los costos de construcción: ¿se puede/debe comenzar ahora con las primeras consultas a empresas constructoras aunque aún no se tenga un terreno? ¿O se burlan de uno si aparece sin terreno y sin plan de desarrollo?

¿Por qué alguien se reiría?

Yo veo un posible problema más bien en que tu deseo de construir un cubo no esté permitido por el plan de desarrollo. Desafortunadamente, esto no es así en todas las zonas nuevas; por eso muchos constructores trabajan con plantas escalonadas. Esto significa, por supuesto, que te encariñas con una estética y posiblemente corres el riesgo de tener que construir una vista exterior diferente al final.

Ya tenemos una idea aproximada de lo que se puede construir allí, lo escuchamos en una reunión informativa (2 plantas completas + techo plano, altura máxima 6,90 m.).

Si parto de 120 m², el cubo está disponible en la variante "llave en mano" desde 195 mil euros. A diferencia de la construcción clásica con techo a dos aguas, claro que pierdes el espacio del ático útil; por eso el cubo es más caro. Pero aún no terminas con eso, seguramente también tienes algunos trabajos de pintura y suelos, como uno que otro deseo extra.

Saludos, Bauexperte

Una pregunta como profano en construcción respecto a los costos de construcción: ¿se puede/debe ya, aunque aún no se tenga un terreno, iniciar las primeras consultas con empresas constructoras?

Se puede. Nosotros también lo hicimos: sinceramente, "Buenos días, queremos construir, tal y tal, pero no tenemos un terreno." Por lo general, hubo una conversación amable y una primera oferta junto con la descripción de la obra y los servicios. Las empresas constructoras que también tienen terrenos están, por supuesto, en ventaja.

Veo un posible problema más bien en que tu deseo de construir un cubo no está permitido por el plan de desarrollo urbano. Lamentablemente, esto no ocurre en todas las zonas residenciales nuevas; por eso muchos constructores trabajan con plantas escalonadas. Por supuesto, esto significa que te encariñas con una estética y posiblemente corras el riesgo de tener que construir una fachada exterior diferente al final.

Ese no es mi deseo En esta zona residencial, según la ciudad o el propietario del terreno, debe haber una arquitectura uniforme para casas unifamiliares - y según lo establecido la semana pasada, deben ser 2 plantas + techo plano. No sé si habrá posibilidad de trabajar con plantas escalonadas. Hasta la creación de un BPL muchas cosas pueden cambiar. Pero la dirección aproximada ya ha sido indicada.

Si parto de 120 m², el cubo está disponible en la variante "llave en mano" desde TEUR 195. A diferencia de la construcción clásica con tejado a dos aguas, pierdes por supuesto el espacio del ático utilizable; por lo tanto, el cubo es más caro. Pero aún no has terminado, seguramente también tendrás algunos trabajos de pintura y revestimientos de suelo, así como algún deseo extra.

Está bien, gracias de antemano por tu evaluación. Según tu experiencia, ¿los techos planos son generalmente más caros que otros tipos de techos? En internet se encuentran opiniones muy diferentes, incluso en cuanto a la intensidad del mantenimiento de los techos planos.

: entonces pronto lo intentaremos con 1-2 promotores. A finales de mes se espera que haya más información sobre la zona residencial nueva, ojalá entonces sepamos un poco más y no vayamos con las manos completamente vacías a las conversaciones.

puedo ayudarte un poco, actualmente me encuentro en la fase de planificación para una nueva construcción, según el plan de urbanización la ejecución debe realizarse con techo plano y 2 pisos completos. He tenido contacto con varias empresas de construcción, pero las siguientes afirmaciones fueron más o menos siempre las mismas:

-Piso escalonado: hubiera sido posible, pero es considerablemente más caro. Por un lado, la superficie perdida en el piso superior debe compensarse sobre la superficie base de la casa, por otro lado, el sellado en una ejecución de alta calidad cuesta bastante
-Costos: el techo plano es definitivamente más caro que un techo a dos aguas normal, no puedo dar cifras exactas pero no son solo unos pocos cientos de euros. Las afirmaciones apuntaban más bien a cantidades de cinco cifras

: entonces, ¿también hablasteis con las empresas constructoras sin tener un terreno? ¿Cuántas respondieron a vuestra solicitud? ¿Ya habéis terminado de construir? ¿El presupuesto inicial correspondía a los costos reales de construcción? ¿Tuvisteis que pagar algo por la primera oferta?

Teníamos la posibilidad de 2 terrenos diferentes.
Un terreno deseado (barato, cerca de la familia, uso compartido del sótano y garajes) y uno en una zona nueva de construcción (más caro).
El plan de desarrollo de ambos terrenos también era diferente.

Para ambos terrenos existían sorteos, así que en el momento de nuestras primeras conversaciones con las constructoras no estaba claro si conseguiríamos uno de los dos terrenos y, en caso afirmativo, cuál.

Solo visitamos 3 empresas, todas proveedoras de casas prefabricadas.
Con 2 de ellas no conectamos, entre otras cosas porque les parecía demasiado incierto si llegaría a buen puerto o si solo les estábamos haciendo perder el tiempo.

Finalmente nos quedamos con el tercer proveedor.

Firmamos un contrato de obra antes de los sorteos de los terrenos. Pero no nos presionaron para ello.
Firmamos para una casa relativamente barata en caso de que consiguiéramos el terreno más caro.
También estipulamos en el contrato que podíamos cambiar sin cargo a cualquier otro modelo de casa, tamaño y plano.

También se establecieron causas aceptadas para desistir:
- Si no conseguíamos el terreno deseado (con dirección exacta), podíamos desistir del contrato sin coste; es decir, incluso con el terreno Plan-B podríamos haber salido del contrato. Solo con el terreno deseado estaríamos vinculados a ese proveedor.
- Si no se logra la financiación. Esto es un derecho estándar de desistimiento, que muchos emplean. Normalmente se elimina la reserva aunque aún no se tenga financiación.
De lo contrario, se tardaría demasiado en pasar a la fase de planificación (un contrato de obra con derechos de desistimiento está en posición de espera) y se acumularían rápido intereses por disposición.

También se podrían eliminar las reservas en la medida en que ya se pasa a la fase de planificación (esto solo es posible con el terreno), es decir, hasta la solicitud de construcción.
Para eso, uno habría tenido que estar dispuesto a pagar aproximadamente 3.000 € por esta planificación en caso de desistir.

La casa aún no está construida. Se espera que esté lista en primavera de 2017.
Por lo tanto, puedo decir poco sobre la casa y los costos previstos versus la realidad.

Yo tenía una planificación propia de costos y la reflexioné en una larga conversación con las experiencias del asesor de ventas.
Por supuesto, también investigué bastante en línea.

El resultado de las conversaciones fue también un dossier para el banco que incluye información que los bancos requieren sobre la casa (por ejemplo, confirmación en línea de KfW, volumen cúbico, cálculos de superficies, secciones, planos, etc.).
También me ayudó mucho con los trabajos propios al desglosar lo que costarían con ellos y qué parte era material y qué parte mano de obra, que podríamos declarar como trabajos propios de forma más realista.

Todo gratis, pero, por supuesto, después de firmar el contrato de obra con estos derechos de desistimiento.
Seguramente no lo habría hecho de manera tan informal.

Luego ganamos el terreno deseado en el sorteo en febrero, lo compramos notarialmente y pagamos a principios de abril.
El registro en el registro de la propiedad, etc., aún está pendiente.

Retiramos las reservas (derechos de desistimiento) del contrato de obra y así comenzó la fase de planificación, con una primera estimación para la entrega de la casa en marzo/abril de 2017.
Ayer debíamos tener la reunión de planificación con el arquitecto de la empresa de casas prefabricadas, pero se enfermó.

La financiación está solicitada. Esperamos la decisión de crédito a finales de mayo, tienen mucho trabajo en este momento.

Hola,

No sé si habrá la posibilidad de trabajar con techos escalonados.

Un techo escalonado (SG) siempre se puede realizar - independientemente de si se prescriben techos a dos aguas (SD) u otras formas de techo - cuando un SG no está expresamente excluido por el plan de desarrollo o las disposiciones textuales correspondientes.

¿Son, según tu experiencia, los techos planos más caros que otros modelos de techos?

No necesariamente; dependiendo de la arquitectura, una casa unifamiliar con SD puede ser considerablemente más cara. Pero todo depende también de la estructura del socio constructor preferido; en general, no se puede determinar.

Sin embargo, la variante con SG suele ser más cara. Además, a menudo se aprovecha al máximo el área constructiva, por lo que no queda posibilidad de ampliar la superficie en la planta baja. Los propietarios eligen esta variante - con todas sus posibles limitaciones - cuando quieren prescindir de las pendientes del techo.

Saludos, Experto en construcción