高自有资本，低收入：建造还是不建造？

你好，

: 如开头所说，应该是大约120-130平方米，我们的预算也买不起更多了。

抱歉，我搞忘了。

作为建筑外行，我还有个关于建造费用的问题：虽然还没有土地，现在就可以/应该去找建筑公司询问吗？还是他们会嘲笑没有土地和没有建设规划就去找他们的人？

为什么会有人嘲笑呢？

我觉得可能的问题是，你想建的立方体房子不一定符合建设规划。不幸的是，并不是每个新建区都是这样的；这就是为什么很多建筑商用错层结构。当然，这意味着你喜欢的外观可能会变了，你最后可能不得不建另一种外观。

我们在一次信息发布会上已经大致了解可以建什么了（两层全高 + 平屋顶，最高6.90米）。

我假设120平方米，立方体“交钥匙”版本起价约为19.5万欧元。与传统的有斜屋顶的建筑方式相比，你当然失去了可用的阁楼空间；立方体因此更贵。但这还没结束，你还需要做一些油漆和地板，还会有一些额外的特殊要求。

莱茵区的问候

作为一个建筑外行，我还有一个关于建造成本的问题：现在还没有土地，是否可以/应该向建筑公司发起初步询问？

可以。我们也这样做了：说实话，“您好，我们想建房，大概是这样这样的，但我们还没有土地。”通常会有一次友好的交流，以及一个包含建筑和性能描述的初步报价。那些已经拥有土地的建筑公司自然会有优势。

我认为可能的问题更多在于你的愿望——建造一个立方体房屋——不被规划许可证允许。遗憾的是，这在每个新建住宅区并不总是如此；因此许多业主选择阶梯式建筑层。这意味着，你可能会被某种外观吸引，最终可能不得不建造另一种外观。

这不是我的愿望。根据城市和土地所有者的说法，该建区的独栋住宅应有统一的建筑风格——上周的规定是两层加平屋顶。不知道是否有可能采用阶梯式楼层设计。在制定详规划之前，还有很多可能会变化。但大致方向已经确定。

如果按120平方米计算，立方体“交钥匙”版本起价为19.5万欧元。与传统的带斜屋顶建筑相比，您当然会失去可用的阁楼空间；因此立方体房屋更贵。但这还不是全部，您还得做一些油漆工作和地板铺设，肯定还有一些额外要求。

好的，非常感谢你的评估。根据你的经验，平屋顶是否比其他屋顶类型更贵？网上对此有很多不同看法，也有人谈到平屋顶的维护强度问题。

：那我们近期会试着联系1-2家开发商。月底会有关于新建住宅区的更多消息，希望届时我们更清楚一些，不会空手去谈判。

对此我或许可以帮你一点忙，我目前正处于新建项目的规划阶段，根据建设规划，建筑必须作为带有两层完整楼层的平屋顶来执行。我曾与多家建筑公司联系，但他们的说法或多或少都是一样的：

- Staffelgeschoss：本来是可行的，但费用要高得多。一方面，二层楼上损失的面积必须通过建筑物的占地面积来补偿，另一方面，如果采用相应高质量的防水处理，成本也相当可观。
- 费用：平屋顶肯定比普通的双坡屋顶更贵，具体金额我无法说明，但绝不仅仅是几百欧元。这些说法更倾向于五位数的金额。

：那么你们有没有在没有地皮的情况下和建筑公司谈过？有多少建筑公司对你们的需求有回应？你们已经建好房子了吗？当时的预算估算和实际建筑成本相符吗？你们是否为第一次报价支付了费用？

我们有两块不同地皮的预期。
一块是心仪的地皮（便宜，靠近家人，共享地下室和车库），另一块位于新建区（较贵）。
两块地的规划也不同。

两块地都可能通过抽签获得，所以在我们与建筑公司初次谈话时，还不确定是否能拿到其中一块地，若拿到，是哪一块。

我们只和三家公司接触，都是成品房供应商。
其中两家没谈拢，部分原因是不确定是否能成行，怕浪费他们时间。

最终我们选择了第三家供应商。

我们在地皮抽签前签了施工合同，但没有被强迫。
合同上签的是相对便宜的房子，以防拿到较贵那块地。
合同中还规定，我们可以免费更换任何其他房型、大小和户型。

合同也明确了允许的解除条件：
- 若未拿到心仪地皮（含具体地址），可免费解除合同，即便是备用地也能退出合同。只有心仪地皮才必须绑定这家公司。
- 融资未获批。这是标准退出权，许多人都会有。一般来说，人们往往会除去这个条件，虽然还没拿到融资。
否则进入规划阶段会拖得很久（带退出权的施工合同相当于停滞状态！），同时会产生准备金利息。

也可以去除这些条件，进入规划阶段（但必须先有地皮），直到申请建造许可证。
但这样的话，退出时要支付约3000欧元的规划费用。

房子还没建好，预计2017年春完成。
所以我对房子以及预算与实际费用的对比知之甚少。

我自己做过预算，并在一次长谈中结合销售顾问的经验进行了反思。
当然我也在网上做了不少研究。

谈话结果是准备了一本银行资料夹，包括银行需要的房屋信息（例如KfW在线确认、建筑容积、面积计算、剖面图、平面图等）。
他也帮助我拆解了自助劳务的成本，包括材料费和工时费，这样我们能更合理地申报自助劳务。

这些服务都是免费的，但当然是在签订带有退出权的施工合同之后进行的。
他不会无偿提供这些服务。

然后我们在二月的抽签中抽中了心仪地皮，四月初通过公证购买并付款。
土地登记等手续还在办理中。

我们撤销了施工合同中的解除权，随后进入规划阶段，房屋建设的初步估价在2017年3月/4月。
昨天我们本该与成品房公司的建筑师进行规划会面，但他生病了。

融资申请已提交，预计五月底出结果，他们现在很忙。

你好，

我不知道是否有可能使用分级投射物。

分级投射物（SG）总是在以下情况下实现——无论后续是否规定了坡屋顶（SD）或其他屋顶形式——只要SG未被明确通过规划许可/相关文字规定排除。

根据你的经验，平屋顶实际上比其他屋顶型号贵吗？

不一定；根据建筑风格，带有坡屋顶的独栋住宅可能明显更贵。但这也完全取决于所选建筑合作伙伴的具体结构；所以一般来说无法确定。

相比之下，更贵的是带SG的方案。此外，建筑窗口（BF）往往被充分利用，导致一楼面积无法扩展。业主选择这一方案——尽管有各种限制——是为了避免屋顶斜坡。

莱茵地区的问候