Financement faisable ou réaliste

21.10.2018 15:45:14

Si ensuite le plan d’aménagement exige encore un toit à deux pans sur le garage, cela doit aussi être réalisé...

Concernant les lampes : à ma connaissance, elles ne sont pas incluses dans le prix de la maison. On peut alors dépenser 19,99 € pour une lampe ou, parce que ce doit être quelque chose de particulier dans le salon, aussi 500 € et plus. Cela signifie : pour tout ce que j’aime appeler les jolies choses (décoration, rideaux, tapis, lampes, meubles, etc.), il faut finalement prévoir un budget spécifique. En général, cela ne sera pas finançable par le crédit.

Je trouve vraiment bien que vous commenciez tôt à vous informer ! Mais sans terrain, c’est simplement difficile. Vous modifiez le plan ? Alors l’ameublement futur peut aussi changer. Et il faudra peut-être quelques prises électriques ailleurs ou en plus...

21.10.2018 15:59:47

Si le plan d’aménagement exige encore un toit en pignon sur le garage, il faudra aussi le faire...

Concernant les lampes : à ma connaissance, elles ne sont pas incluses dans le prix de la maison. On peut alors dépenser 19,99 € pour une lampe ou, parce que c’est quelque chose de spécial dans le séjour, aussi 500 € et plus. Cela veut dire : pour tout ce que j’aime appeler les « jolies choses » (déco, rideaux, tapis, lampes, meubles, etc.) il faudra finalement prévoir un budget séparé. En général, cela ne pourra pas être financé via le crédit.

Je trouve vraiment bien que vous commenciez tôt à vous informer ! Mais sans terrain, c’est tout simplement difficile. Vous changez le plan d’étage ? Alors l’aménagement futur peut aussi changer. Et il faudra peut-être à un autre endroit quelques prises électriques ou plus…

Salut Maria,

je te remercie aussi pour tes remarques, mais tu sembles projeter sur nous tous les clichés d’erreurs qu’on entend habituellement.

Pour clarifier encore une fois :
- nous sommes conscients que le terrain influencera tout le projet, que ce soit positivement ou plutôt négativement

- non, nous ne signerons rien à l’avance, cela n’a d’ailleurs été demandé par personne

- oui, tu as raison, on ne finance pas les « jolies choses », nous ne l’avons ni mentionné quelque part ni envisagé...
Ma question était plutôt de savoir d’où vient l’écart de ces fameux 100-150k €.

Ne te méprends pas, nous sommes reconnaissants de chaque conseil, même petit, mais s’il te plaît, n’interprète pas toutes les erreurs de débutant dans mes propos, qui ne concernaient d’ailleurs pas le sujet.

Je suis bien conscient, nous sommes bien conscients de ce qu’il faut financer ou pas... Et quel facteur peut éventuellement influencer quoi (du moins pour les facteurs importants comme le plan d’aménagement).

Le sujet ici était initialement la faisabilité d’un financement et pas vraiment de savoir si le prix indiqué est à la ramasse ou non.

Cependant, jusqu’à présent, seules quelques arguments sensés ont été donnés sur où se cacheraient les coûts supplémentaires présumés dans la maison.

Une remarque précipitée du type « il manque facilement 150k € » ne m’aide que si on m’explique ou au moins si on donne une piste.

Néanmoins, je tiens ici encore une fois à remercier chaleureusement tous ceux qui participent activement.

D’ailleurs, un rendez-vous chez le financeur aura bientôt lieu (Interhyp/Dr. Klein/banque de la maison) pour obtenir une estimation de l’aspect financier.

Concernant les coûts supplémentaires, je chercherai à en discuter avec le conseiller de la société de construction lors du prochain rendez-vous.

Cordialement, Bram

21.10.2018 17:10:22

Ok, alors je te donne des indications sur où les problèmes pourraient se situer. Cela dit, je ne connais pas ton offre Sonnenschein.

- Travaux de terrassement : Chez les fournisseurs de construction préfabriquée, les travaux de terrassement s’arrêtent quelque part à 40 cm de profondeur. La couche arable fait 10-30 cm, donc il s’agit plutôt d’une simple évacuation de la terre et pas de terrassement profond. Plus profond à cause d’un mauvais sol est rémunéré généreusement jusqu’à cinq chiffres. Ce n’est pas rare. Cela arrive même très souvent.
- Ensuite, il faut se demander ce qui se passe avec la terre excavée. La décharge est rémunérée généreusement. Ici aussi, un coût à cinq chiffres n’est pas rare.
- Ces deux postes dépendent du terrain et de la qualité du sol. Je ne parle pas ici d’un sol où de l’huile a fui ou où il n’y a que de la roche. Il suffit que des matières organiques comme des racines ou des gravillons issus du viabilisation soient présents dans le remblai.
- Dans ces deux postes, il peut facilement y avoir plus de 20 000 € cachés. Que ton entrepreneur général ne couvre pas.
- La dalle de fondation est-elle incluse ?
- L’installation du chantier est-elle incluse ?
- La voie d’accès au chantier est-elle incluse ?
- Qu’en est-il du drainage ? Est-il inclus ? As-tu besoin d’une ou deux regards de visite ? Ou même d’une citerne à plus de 10 000 € avec tuyauterie ? Cela ne signifie pas pour autant que les gouttières et les descentes d’eau pluviale sont raccordées.
- Pour l’acier, on commence par des forfaits. Après l’ingénierie statique, une grosse facture supplémentaire peut t’attendre. Une somme importante à quatre chiffres.
- Le soubassement de la maison n’est généralement pas inclus.
- Le palier d’escalier non plus.
- Fenêtres anthracite avec supplément entrepreneur général. Là encore, de manière conséquente.
- Question optimisation : dans la description des prestations (électricité), il y a toujours trop peu de prises, d’interrupteurs, de points lumineux, à la fois à l’intérieur et à l’extérieur. Si tu penses maintenant qu’une prise d’électricité stupide ne coûte que 10-15 €, cela peut être correct. Mais chaque prise te coûtera 50 € et plus. Cela s’appelle un supplément entrepreneur général, et cela se répète dans tout le lot. Soudain, il y a +3 000 € sans antenne satellite.
- Sujet sanitaire : un double lavabo avec meuble-bas te coûtera alors 2-3 000 € et tu te demandes pourquoi ? Alors tu penses être malin en enlevant le lavabo, mais on te crédite seulement 300 € et tu dois signer que la salle de bains est exclue de la garantie.
- Tu aimes les grands formats de carrelage : tout ce qui est plus grand que 30x60 ou 30x30. Supplément entrepreneur général de 20 € net par m² en plus de la pose normale. Et si ça se trouve, tu n’aimes pas les carreaux standards et tu veux d’autres. Soudain, tu dois payer 60 € par m² pour les carreaux, mais ce ne sont pas leur coût mais leur esthétique qui compte, ça le fournisseur s’en fiche.

Le pire, c’est si tu n’as pas compris le plan d’urbanisme. Seuls des briques gris clair sont autorisées. Et tu pensais que du gris ardoise passerait. Les briques sont commandées, sont prêtes sur le chantier et le service d’urbanisme dit qu’elles ne peuvent pas être utilisées. Tu te dis alors bon, nous échangeons contre des briques plus claires sans frais supplémentaires ! Que se passe-t-il ? L’entrepreneur général demande un forfait de 3 000 € et les anciennes doivent aussi être payées (c’est arrivé à mon voisin). Le comique, c’est que cela ne coûte en fonds propres que 1 500 € net.
Et cela arrive pour toutes les modifications qui interviennent à partir d’un certain moment, parce que tu as changé d’avis ou que les conditions cadres ont changé. Un entrepreneur général, plus il est bon marché, pire il te dépouille à chaque déviation par rapport à la description des prestations, jusqu’à tes derniers sous.

Ai-je oublié quelque chose ?

21.10.2018 19:19:38

Ok, alors je vais te donner quelques points où des problèmes pourraient survenir. Bien sûr, je ne connais pas ton offre Sonnenschein.

- Travaux de terrassement : chez les fournisseurs de maisons préfabriquées, les travaux de terrassement s’arrêtent généralement à environ 40 cm de profondeur. La couche arable fait 10-30 cm, donc ce n’est plutôt qu’un déplacement de la terre et pas vraiment du terrassement. Une profondeur plus importante à cause d’un sol de mauvaise qualité est rémunérée généreusement, jusqu’à 5 chiffres. Ce n’est pas rare. Cela arrive même très souvent.
- Ensuite, la question est de savoir ce qu’il advient des déblais. La décharge est également très bien rémunérée. Là aussi, un montant à 5 chiffres n’est pas une rareté.
- Ces deux postes dépendent du terrain et de la qualité du sol. Je ne parle pas d’un terrain contaminé par du pétrole ni d’un sol rocheux. Il suffit que des matières organiques comme des racines ou du gravier issu du raccordement soient présents dans les déblais.
- Dans ces deux postes, il peut facilement y avoir caché 20 000 € et plus, que ton entrepreneur général ne couvre pas.
- La dalle de fondation est-elle prise en compte ?
- L’installation de chantier est-elle comprise ?
- La route d’accès au chantier est-elle incluse ?
- Qu’en est-il du drainage ? Est-ce compris ? As-tu besoin d’un ou deux regards de visite ? Ou même d’une citerne +10 000 € avec tuyauterie ? Cela ne signifie pas pour autant que les caniveaux et les descentes d’eau pluviale soient raccordés.
- Pour l’acier, on commence généralement par un forfait. Cela signifie qu’après le calcul statique, tu pourrais avoir une grosse facture supplémentaire. Bien de 4 chiffres.
- Le soubassement de la maison n’est généralement pas compris.
- Le palier d’escalier non plus.
- Fenêtres en anthracite avec supplément entrepreneur général. Encore une fois, généreux.
- Sujet des quantités : dans la description des travaux (électricité), il y a toujours trop peu de prises, d’interrupteurs et de points lumineux, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur. Si tu penses qu’une simple prise coûte seulement 10-15 €, cela peut être vrai. Mais chaque prise te coûtera 50 € ou plus. On appelle cela le supplément entrepreneur général, et ça se répète dans tout le corps de métier. Soudain, il y a +3 000 € sans l’installation satellite.
- Sujet plomberie : un double lavabo avec meuble sous lavabo te coûtera alors 2-3 000 € et tu te demanderas pourquoi. Tu te diras que tu es malin et que tu vas enlever le lavabo, mais tu ne récupéreras que 300 € et tu devras signer que la salle de bain sort de la garantie.
- Tu aimes les carreaux grand format, c’est-à-dire tout ce qui est plus grand que 30x60 ou 30x30. Supplément entrepreneur général de 20 € net par m² par rapport à la pose classique. Si cela tourne mal, les carreaux standards ne te plaisent pas et tu en veux d’autres. Soudain, tu dois payer 60 € par m² de carrelage, mais ce ne sont pas plus chers, juste plus jolis, et cela n’intéresse pas l’entrepreneur général.
- C’est encore pire si tu n’as pas compris le plan d’urbanisme. Seuls des briques gris clair sont autorisées. Et tu pensais qu’un gris ardoise passerait quand même. Donc tu as commandé les briques, elles sont sur le chantier et l’administration refuse qu’elles soient posées. Tu te dis alors « bon, on échange contre des briques plus claires sans frais supplémentaires ! » Que se passe-t-il ? L’entrepreneur général veut un forfait de 3 000 € et il faut aussi payer les anciennes briques (ça est arrivé chez mon voisin). Le comique, c’est que dans les fonds propres, cela ne coûte que 1 500 € net.
- Et cela arrive pour toutes les modifications qui surviennent à un certain moment parce que tu as changé d’avis ou que les conditions ont changé. Plus l’entrepreneur général est bon marché, plus il te plongera jusqu’aux os à chaque déviation de la description des prestations.

Ai-je oublié quelque chose ?

Salut zaba,
c’est exactement ce genre de remarques et conseils dont je parlais, merci beaucoup pour ces conseils et pour avoir nommé les écueils potentiels.

Avec plaisir pour en avoir plus...
Cordialement, Bram

21.10.2018 20:05:18

Ma question était plutôt de savoir d'où vient la différence des fameux 100-150k€.

Dans la qualité et les descriptions des prestations de construction, qui contiennent beaucoup de travaux à la charge du client ou sont très lacunaires. Les lacunes ne sont cependant pas visibles, sauf si l’on a des connaissances techniques.

Ai-je oublié quelque chose ?

Oui, par exemple l’enduit. Un enduit standard commence à avoir des algues après 5 ans. Un meilleur enduit comme l’enduit minéral coûte plusieurs milliers d’euros de plus.
Les carreaux seulement jusqu’à 20 €/m², le format plus grand n’est pas inclus, doit être payé en plus.
Les plinthes de salle de bain ne sont pas incluses, les plinthes de socle non plus, beaucoup d’éléments sont optionnels, ce qui est évident pour un propriétaire.
Citerne d’eau de pluie, etc.
Tu n’as pas besoin de te soucier des lampes extérieures, car il n’y en a simplement qu’à l’entrée de la maison.

Town & Country construit bon marché. Pas plus, pas moins. C’est une franchise où l’on ne sait pas dans quelle mesure l’entreprise de construction fournit de la qualité.
Le béton cellulaire rétrécit quand il est humide.

21.10.2018 20:13:05

Les cabines de douche ne sont pas non plus incluses dans la livraison clé en main. Cela représente encore 2-3k€ avec une majoration de l'entrepreneur général, éventuellement plus.

Ainsi, les 80-100k€ manquants se réunissent déjà, comme tu as probablement pu le constater.

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