资金可行或现实

如果建筑规划还要求车库有一个人字屋顶，那也得做……

关于灯具：据我所知，它们不包含在房价内。你可以花19.99欧元买一盏灯，或者因为客厅想要一些特别的东西，花500欧元甚至更多。也就是说，对于我喜欢称之为漂亮小物件的所有东西（装饰品、窗帘、地毯、灯具、家具等），最终必须单独预算。这通常不能通过贷款支付。

我真的很欣赏你们这么早开始了解情况！但没有土地确实很难。你们要改布局？那么以后家具摆放可能也会改变。这样可能需要在别处多装几个插座或者更多……

如果建筑规划还要求车库安装双坡屋顶，那也得做……

关于灯具：据我所知，它们不包含在房价内。可以花19.99欧元买一盏灯，也可以因为客厅想要特别一点，花500欧元甚至更多。也就是说，对于我所说的那些“漂亮小物件”（装饰品、窗帘、地毯、灯具、家具等），最终都需要单独预算。通常这些是无法通过贷款支付的。

我真的很欣赏你们这么早就开始了解信息！但没有地皮确实很难。你们改了户型？那以后家具可能也得改。也许会需要在其他地方多几个插座，或者更多……

嗨 Maria，

我也感谢你的建议，不过你似乎把人们常犯的所有刻板错误都投射到我们身上了。

再说明一次：
- 我们清楚，地皮会影响整个项目，无论是正面还是负面影响

- 不，我们不会提前签任何东西，也没人要求我们签

- 是的，你说得对，“漂亮小物件”是不靠贷款买的，我们既没提过也没打算这样做……
我的问题主要是这些所谓的10万到15万欧元差价到底从哪里来的。

请不要误会，我们对每一个小建议都很感激，但请不要把所有新手错误都解读到我说的话里，这些根本不针对那个话题。

我或者说我们很清楚什么该贷款，什么不该贷款……以及哪些因素可能产生影响（至少是像建筑规划这样的大因素）

这里的主题最初是关于融资的可行性，而不是房子的定价是不是乱算的。

不过到目前为止，只有几条有意义的论点，说明了房子所谓额外成本藏在哪里。

一句“少算了轻松15万欧元”之类的中断，只有在有人解释或者至少大致说明时才对我有帮助。

尽管如此，我还是要在这里感谢所有积极参与的人。

顺便说一句，不久后会有一次和贷款机构（Interhyp/Dr. Klein/住房银行）的会面，以获得财务方面的评估。

关于额外费用，我会在下一次和房屋建筑公司的顾问会面时进行沟通。

此致
敬礼
Bram

好的，那么我给你一些可能存在问题的线索。请注意，我并不了解你的Sonnenscheinangebot。

- 土方工程：在预制建筑供应商那里，土方工程一般只挖到40厘米左右深。表土层是10到30厘米，因此更像是土壤的推平，而不是深挖。因为土质较差而挖得更深的话，报酬通常相当丰厚，最高可达五位数。这种情况并不少见，而且经常发生。
- 那么问题来了，挖出来的土要怎么处理。废土场的处理费用也相当丰厚，这里五位数也不罕见。
- 这两个项目都依赖于地形和土质。我说的不是土壤中漏油或者全是岩石的情况，而是挖出的土里包含有机物如树根，还有开发时产生的碎石。
- 这两个项目中可能藏着轻松2万欧元甚至更多的费用，而你的总承包商（GU）可能并没有涵盖这些费用。
- 地基板是否包含在内？
- 施工现场的搭建是否包含在内？
- 施工道路是否包含在内？
- 排水情况如何？是否包含在内？你需要一个或者两个检查井吗？或者一个带管道的蓄水池，价格超过一万欧元。但这并不意味着排水沟和落水管已经接好。
- 钢结构部分起初按总包价计费，结构计算完成后可能会有一笔不小的追加费用，通常是四位数的。
- 房屋底座通常不包含在内。
- 楼梯平台也不包含在内。
- 深灰色（anthrazit）窗户有总包加价，费用同样不菲。
- 关于加项：在施工说明（电气部分）中通常都会列出插座、开关、灯具数量不足，无论是室内还是室外。如果你以为一个普通插座只要10到15欧元，可能没错，但每个插座实际上会花费你50欧元甚至更多。这叫做总包加价，这种情况贯穿整个工程。突然之间，费用会增加3000欧元而且没有卫星系统。
- 卫浴部分：一套带柜子的双盆洗手台要花你两到三千欧元，你会想为什么这么贵？然后你想聪明一点把洗手台移除，但你只能获得300欧元抵扣，并且必须签署放弃该浴室保修的协议。
- 你喜欢大尺寸瓷砖：所有大于30x60或者30x30厘米的瓷砖。总包会在正常铺瓷砖价格基础上，每平方米净增20欧元。如果不巧你不喜欢标准瓷砖，想要换别的瓷砖，那么每平方米可能要花60欧元，但总包根本不管这瓷砖是否更贵，只关心漂亮与否。
- 最惨的是你没搞懂建筑用地规划，只允许用浅灰色的砖。而你脑子里想着深灰色应该也行。于是砖都订好了摆在工地上，但建筑管理部门说这些砖不能用。你心想好吧，那我换成浅色砖，按成本不变来换！结果怎样？总包要求3000欧元的工作费，旧砖还得付款（这事是我邻居遇到的）。好笑的是，这部分成本在你自有资金里只需1500欧元净价。
- 这种情况在所有从某个时间点开始发生变更时都会出现，要么你改变了主意，要么外部条件变了。总包商越便宜，越是会在每次偏离建筑说明单时狠狠地宰你，直到把你掏空为止。

我还有什么没说到吗？

好的，那我给你一些可能出现问题的线索。注意，我并不了解你的Sonnenschein报价。

- 深基坑施工：对于预制房屋供应商来说，深基坑施工大约在40厘米深度就结束了。表土层是10到30厘米，所以一般只是土壤的推移，而不是真正的深基坑施工。土质较差而需要更深时，费用通常高达五位数。这并不罕见，且经常发生。
- 接着要问的是挖出的土方怎么处理。填埋费用也非常昂贵，这里五位数的情况也不少见。
- 这两项费用都取决于地形和土质。我这里说的不是土壤里有溢出的油或纯粹是岩石。只要挖出的土中有机物质如根系，还有开发过程中的碎石就够了。
- 这两项费用很容易就隐藏有两万欧元以上，是你的总承包商（GU）不涵盖的。
- 地基板包括在内吗？
- 施工现场设施包括在内吗？
- 工地通道包括在内吗？
- 排水如何？包括在内吗？你需要1个还是2个检修井？还是甚至需要一个带管道的蓄水池？加价一万以上。但这并不意味着沟槽和落水管已经接好。
- 钢结构起初按定额计算，结构计算后你可能面临一笔不小的追加付款，大约四位数。
- 房屋基座通常不含在内。
- 楼梯平台也通常不含在内。
- 深灰色窗户带GU加价。费用同样非常高。
- 关于样式提升：电气施工说明中总是提供太少的插座、开关和灯具位置，无论室内还是室外。如果你觉得一个普通插座只花10到15欧元，没错，但每个插座实际费用都可能超过50欧元。这就是所谓的GU加价，整个工种都会这样。突然间加了三千欧元，但没有卫星天线安装。
- 卫浴方面：双盆连柜要花费两到三千欧元，你会怀疑这是为了什么？于是你想聪明点，把洗手盆取消，结果只退给你三百欧元，并且你必须签字确认浴室脱离质量保证。
- 你喜欢大规格瓷砖：即尺寸超过30x60或30x30厘米的。GU对正常铺设瓷砖每平方米净加价20欧元。如果情况不妙，你不喜欢标准瓷砖，想要其他款式。突然你得为每平方米瓷砖支付60欧元，但GU不关心你选的瓷砖不是更贵，仅仅是更好看。
- 如果你不懂得建设规划，情况会更糟糕。只允许使用浅灰色的砖，而你以为灰板岩色应该没问题。于是砖已订购、存放在工地，但建设部门说不能使用。你想着那行，那换成浅色砖不增加费用！结果呢？GU会收你三千欧元的管理费，旧砖也得付款（这是我邻居遇到的）。有趣的是，这些费用以自有资金计算净成本只有一千五百欧元。
- 所有这些都发生在你改变主意或外部条件改变后，且在某个时间点之后。总承包商越便宜，对你偏离施工说明的扣费就越狠，几乎要剥光你的内裤。

我还有什么没说吗？

嗨zaba，
正是我想要的这类说法和提示，非常感谢你的建议和指出可能的陷阱。

期待更多这样的分享...
此致 Bram

我的问题更多是关于那说的10万到15万欧元差额是从哪里来的。

在质量和建筑工程描述中，包含了很多业主自己做的部分，或者描述非常不完整。但这些缺漏是看不出来的，除非你有专业知识。

我还有什么忘了吗？

有，比如说抹灰。标准抹灰在第五年开始长藻类。更好的抹灰，比如矿物抹灰，贵几千欧元。
瓷砖只能用到20欧元/平方米的，较大尺寸的瓷砖不包括在内，需要额外付费。
卫生间踢脚线价格不含，墙脚线价格不含，很多东西是可选的，但业主觉得理所当然。
雨水蓄水池等等……
外部灯你不用担心，因为只有入口处有灯。

Town & Country 做得很便宜。不多也不少。它是一个加盟企业，不能确定建筑公司到底能提供多好的质量。
如果潮湿，气孔混凝土会收缩。

淋浴间在交钥匙工程中也不包括。可能还要另外加2-3千欧元的总承包商附加费，可能更多。

这样缺少的8-10万欧元就齐了，希望你刚才已经注意到了。