Financement via un plan d'épargne logement ? Je ne vois pas le piège.

Addendum:

Votre conseiller a pris pour le calcul du taux de prêt la somme totale de 410 000 €. Aucune banque que je connaisse ne procède ainsi. C’est ainsi qu’il est parvenu à un taux inférieur à 72 %.

Exemple :
Une famille a besoin en tout de 100 000 € sans apport personnel. Or, le taux de prêt ne correspond pas à 100 %.
Car :
La banque dit que, en cas de vente, la maison vaut 90 000 €. Ainsi, les 90 000 € correspondent désormais à un taux de prêt de 100 %.
Si la banque accorde maintenant 100 000 € à l’emprunteur, le taux de prêt atteint près de 112 %.

Et ce calcul a également été appliqué dans votre cas. Vous arrivez donc à 88 % au lieu de 72 %. Parce que la banque part d’une valeur nettement inférieure.
Ce n’est pas tellement votre travail qui joue un rôle, mais plutôt la situation géographique et le type de construction. Ces facteurs font baisser la valeur supposée et entraînent ainsi un taux de prêt plus élevé, ce qui augmente le taux d’intérêt.

Faites-vous établir une offre par votre banque habituelle (ou une banque proche de l’endroit où vous construisez), elles connaissent souvent mieux la situation immobilière locale que des banques trop éloignées qui ne peuvent pas évaluer la situation et se basent uniquement sur des valeurs moyennes.
Peut-être que la banque habituelle estime la valeur plus haut parce qu’elle a eu de bonnes expériences avec les valeurs de revente dans la région. Cela pourrait à nouveau faire baisser le taux de prêt.

Bonjour emer,
merci pour ton ajout. Selon notre "conseiller", la banque choisie est la seule qui ne prélève pas "per se" 10 à 15 %. Voilà pour cela.
Lundi, ce sera de nouveau à la banque principale. On verra ce qui en ressort au final...

Bonjour emer,
merci pour ta mise à jour. Selon notre "conseiller", la banque choisie est la seule qui ne prélève pas "par principe" 10-15%. Voilà pour ça.
Lundi, je retourne à la banque principale. On verra ce que ça donne au final...

Tiens-nous au courant.

Nous avons déchargé le premier conseiller de ses fonctions après plusieurs informations erronées qu'il avait fournies et nous avons cherché une nouvelle consultation, recommandée par la famille. Ils s'engagent énormément et lundi, nous signerons les documents pour la prochaine demande. Prêt à terme unique de 15 ans (AVEC possibilité de remboursement anticipé de 5 % par an, ce qui est apparemment assez inhabituel) et parallèlement un épargne-logement est mis en place. Les deux valeurs sont meilleures que celles du premier conseiller. Les banques ont actuellement un délai de traitement pouvant aller jusqu'à 15 jours, à voir...

Bonjour,

Le titre et le sujet correspondent parfaitement, c’est pourquoi je me joins à la discussion (Si ce n’est pas souhaité, je peux aussi ouvrir un nouveau fil).

Moi aussi, j’étais/suis très sceptique vis-à-vis d’un financement avec un contrat d’épargne-logement.
- Un(e) conseiller(ère) bancaire en profite bien. -> Il y a rarement deux gagnants...
- C’est opaque pour un profane... (Comparé à un prêt amortissable)
- Épargner alors qu’on a des dettes. Comment cela peut-il s’accorder ?
- Construction plus fragile à cause de l’attribution du [BVS] ?

Je suis allé à ma banque principale et je leur ai demandé d’établir un plan de financement pour les deux variantes.

310 000 € coûts totaux
60 000 € fonds propres
250 000 € besoin de financement

[WohnRiester] : 140 000 €, sans utilisation des subventions, il ne s’agit de rien d’autre qu’un contrat d’épargne-logement préfinancé.
Contrat d’épargne-logement : 98 000 €, remplace le [KfW153] et le prêt après 10 ans. Sert à fixer le taux d’intérêt du [KfW153] + prêt pour toute la durée.
[KfW153] 50 000 €, les intérêts sont payés pendant 10 ans, puis remplacement par le contrat d’épargne-logement.
Prêt 60 000 €, amortissement faible, remplacement après 10 ans par le contrat d’épargne-logement.

Voici ce qui est payé :
Années | [Wohnriester] | [KfW153] | Prêt | Contrat d’épargne-logement | Total
01-10 | 653,33 | 79,17 | 237,50 | 291 | 1261,00
11-14 | 653,33 | 0 | 0 | 577 | 1230,33 (Le contrat d’épargne-logement-prêt remplace le [KfW153] + prêt)
15-21 | 737,00 | 0 | 0 | 577 | 1314,00 ([Wohnriester] passe de l’épargne -> prêt)
22-24 | 737,00 | 0 | 0 | 0 | 737,00 (Plus que prêt [Wohnriester])

Coûts de financement de 97 018,76 €.
Selon le conseiller, les coûts de financement offrent une meilleure possibilité de comparaison avec d’autres produits, car de nombreux fournisseurs « trichent » avec les pourcentages. Il doit encore me fournir cela.

Je l’ai moi-même calculé avec le gentil tableau Excel de f.....test : Taux d’intérêt effectif : 3,09 %.

Comme alternative, il m’a présenté un prêt amortissable :
250 000 €, taux d’intérêt effectif : 3,78, fixation du taux pour 29 ans, coûts de financement : 169 152,08 €
Les remboursements ont augmenté après 10 puis de nouveau après 20 ans. Pourquoi donc...

J’ai l’impression de comparer des pommes et des poires, car la durée plus longue et les mensualités faibles au début entraînent un faible amortissement, ce qui augmente les coûts de financement. Ai-je raison ?

Mais avec mes fonds propres (et une mensualité de 1250 €), je n’arrive même pas à atteindre 3 % de taux d’intérêt effectif pour un prêt amortissable sur 20 ans. Le risque résiduel pourrait être supporté.

Cordialement,
Ojemine

Je ne comprends rien à ce que tu présentes.

Que dit ton conseiller/banquier à propos des frais de tout ce bazar de contrat d’épargne logement et de la fiscalité du Wohnriester ? Sont-ils inclus dans les quelque 97 000 comptes de financement ? Sinon, ce ne sont pas les comptes de financement...
Pourquoi autant de contrats d’épargne logement, si tu n’utilises pas le taux "gagné" après attribution dans un prêt ? C’est à cela qu’ils sont supposés servir. Ici, tu n’as fait que remplacer un prêt par un autre sans profiter des "avantages". Tu les rends finalement inutiles.
Tu paies éternellement des intérêts, des frais et à la fin encore beaucoup d’impôts.

Pour le calcul d’annuité, quel est le taux de remboursement initial, le montant des échéances ?

Le fait que la même personne qui te présente le "dingue 'Riester-, Bauspar-, KFW-, prêt à taux élevé de 60 000€-, personne ne comprend le montage'" te présente en "comparaison" une annuité "Je-te-mets-quelque-chose-rapide" à prix dissuasif devrait être clair pour toi. L’autre option doit paraître moins chère – ce n’est dans la plupart des cas (!) pas le cas.

Fais-toi faire un calcul correct par un autre banquier pour une annuité de 200 000€ + 50 000€ KfW.

Pour l’instant, c’est vraiment une comparaison pommes / poires.