Financement achat maison individuelle + rénovation (plusieurs options)

Bonjour à tous,

Dans [URL='https://www.hausbau-forum.de/threads/sanierungskosten-efh-1965-abschaetzen.42260/'

ce thread[/URL], j'avais déjà demandé des informations sur les coûts de rénovation. Voici maintenant la question du financement, y compris le prix d'achat.

Informations générales sur vous :


[*]Quel âge avez-vous ? 38, 38, 2, -1 (K2 arrive cet été)
[*]Des enfants sont-ils prévus ? Plus après K2
[*]Quelle est votre profession ? Salariés (IT + administration)
[*]Combien d'heures travaillez-vous ? Lui 37, Elle 20


Situation des revenus et du patrimoine :


[*]Quels sont vos revenus (bruts/net) ?
[LIST]
[*]Lui : 4800€ net (Stkl 1)
[*]Elle : 1100€ net (Stkl 1) -> tombe à environ 600€ pendant 1 an de congé parental à partir de l'été, puis remonte à 1100€.
[*]Revenus locatifs : 1200€ après impôts (1000€ loyer + 200€ revenus photovoltaïques)


[*]Quel est le montant des allocations familiales ?


[*]actuellement 219€, puis 438€ à partir de l'été


[*]Quel est votre apport personnel ?


[*]Environ 450 000€ en liquide, dont environ 50 000€ investis.
[*]Bien immobilier 1 : maison mitoyenne de 1925, valeur actuelle environ 350 000€, loyer après impôts : 650€, sans dettes, possédée depuis plus de 10 ans
[*]Bien immobilier 2 : petite maison individuelle au village, valeur actuelle environ 350 000€, loyer après impôts : 350€ + 200€ photovoltaïque, sans dettes, possédée depuis plus de 10 ans


[*]Combien de cet apport souhaitez-vous investir dans le projet maison ?


[*]Maximum 400 000€ en liquide
[*]Éventuellement un des deux biens immobiliers

Frais de logement :

[*]Loyer froid actuel 1000€
[*]Loyer charges comprises actuel 1150€
[*]Électricité 50€ (2020)
[*]Gaz 70€ (2020)
[*]Téléphone, internet, mobile 70€ (incluant Spotify)

Frais de mobilité :

[*]Abonnement mensuel bus et train (aussi pour les enfants !) Actuellement 0. Quand la situation se normalisera : 250€ BC 100
[*]Crédit automobile (ou épargne pour nouvelle voiture) 0 (voiture neuve de 2020, voiture familiale, utilisée jusqu'à la casse)
[*]Assurance 35€
[*]Taxes 15€
[*]ADAC 11€
[*]Carburant 100€ (nous pouvons tous les deux aller au travail à pied/vélo, la voiture sert surtout pour rendre visite à des amis / grands-parents)
[*]Réparations 200€ de réserve prévue, surtout comme épargne partielle pour une nouvelle voiture dans 10 (?) ans.

Coûts des assurances :

[*]Assurance responsabilité civile (incl. animaux) 13€
[*]Assurance invalidité professionnelle 60€
[*]Assurance mobilier 10€

Frais de subsistance :

[*]Nourriture 700€ (inclut droguerie & restaurants)
[*]Vêtements adultes 150€
[*]Meubles 50€ (principalement affaires d’enfants, plus bien sûr dépenses ponctuelles dans la nouvelle maison)
[*]Vêtements pour enfants et autres dépenses : 500€ pour 2 enfants
[*]Frais de garde/école (et repas) 630€ -> passera à environ 750€ pour les 2 enfants à partir de l'été 24 pour 2 ans, puis environ 100€ pour les repas
[*]Aide ménagère 120€
[*]Dons 50€
[*]Conseiller fiscal 40€

Épargne :

[*]Vacances 600€
[*]Réserves pour maison : 300-400€ (selon financement)
[*]Préparation à la retraite 500€ ETF pour lui -> après l’achat de la maison possible réduction à 250€ (elle est assurée par les biens immobiliers, lui par la retraite légale élevée + très bonne prévoyance professionnelle)
[*]Loisirs/cadeaux actuellement 50€, mais cela va sûrement augmenter jusqu’à 300€ quand ce sera possible.

Autres dépenses :

Total des revenus et dépenses :

[*]Revenus totaux ~7500€
[*]Dépenses totales ~6000€
[*]Solde 1500 + 1000€ loyer froid actuel

Il est actuellement assez difficile de définir précisément les dépenses car les 3 dernières années n’ont pas été normales :
Été 2019 -> naissance de K1 -> tous deux en congé parental
2020 -> ma compagne en congé parental complet (différent du plan initial, à cause de Covid...)
2021 -> ma compagne travaille depuis septembre, en plus j'ai pris 2 mois de congé parental cet été-là

Ce que nous pouvons dire : malgré la perte de revenu due au congé parental (2x lui = 9000€, 8x elle = 9000€) ainsi qu’un voyage en Norvège très coûteux d'une durée de 10 semaines pendant ce congé (15000€), nous avons quand même réussi à économiser pas mal (~8000€). Par conséquent, nous sommes probablement plus économes que ce que la liste ci-dessus suggère — nous sommes tous les deux très prudents, les dépenses sont donc estimées de manière conservatrice.

Informations générales sur le bien immobilier :

[*]Quelle est la taille du terrain ? 720 m²
[*]Quelle est la valeur cadastrale ? Sans importance ici - les prix du marché sont totalement découplés.
[*]Neuf, ancien (année de construction), type de maison ? 1963
[*]Garages ? 1
[*]Quelle est la taille de la maison ? (surface habitable / surface utile) 150 m² habitable, 70 m² surface utile
[*]Quelle est la valeur de marché du terrain et de la maison après achèvement ? ~1,1 million

Coûts de construction ou d’achat :

[*]Frais annexes à l'acquisition (notaire, tribunal, taxe foncière, agent immobilier) 44 000€
[*]Coût de construction ou d’achat (incl. architecte, ingénieur structure) 740 000€
[*]Coûts de rénovation et/ou de remise en état ~300 000€ (incl. cuisine, etc.)
[*]Coût total 1,1 million €

Premièrement, le prix est bien sûr fou, nous en sommes conscients. Cependant, nous cherchons depuis 2 ans et c’est ici un prix réaliste qui sera en tout cas payé. Les propriétaires ont également clairement indiqué que le prix est fixe, mais pas de procédure d’enchères envisagée. Nous ne savons pas encore si nous participerons au tirage au sort, on verra...

Deuxièmement, nous savons que nous pouvons assumer cela. La question est de savoir quelle est la meilleure façon. Pour nous, il y a les variantes suivantes :

Variante 1)
Investir 400 000€ d’apport, emprunter 700 000€. Nous pouvons obtenir cette somme sans problème avec de très bonnes conditions (l’été dernier, une simulation de financement similaire avec 1,2%). Je pense que nous prendrions alors la variante avec une mensualité de 2000€, après 20 ans il resterait environ 350 000€ de dette. Nous verrions ensuite dans 20 ans si nous vendons un des biens immobiliers pour rembourser directement (ou vendre plus tôt et placer l’argent ?) ou continuer à financer. Il faut dire que nous allons (surtout ma compagne) hériter assez bien.

Avantages de la variante :
1) On garde les loyers des deux biens pour les prochaines années.
2) Ma compagne peut conserver sa prévoyance retraite personnelle.
3) En cas de perte totale de mon salaire, on peut théoriquement vendre les deux biens et être sans dettes.

Inconvénients de la variante :
1) Nous nous sentons mal avec autant de dettes. Nous venons tous deux de la classe moyenne et avons maintenant beaucoup d’opportunités grâce à la donation des deux biens à ma compagne.
2) Si la rénovation devient beaucoup plus chère que prévu à cause de surprises, le montant du crédit me semble trop élevé.
3) Nous pouvons à peine épargner pour les coûts de rénovation des biens locatifs.
4) Environ 130 000€ d’intérêts qui vont absorber le bénéfice locatif — il y a probablement encore une marge dans le loyer de la maison vendue, mais je pense que les modernisations vont consommer environ 15 ans de loyers pour les intérêts.
5) Un mauvais pressentiment d’acheter + rénover un bien surévalué et possiblement dans une bulle.

Variante 2)
Investir 400 000€ d’apport, vendre une maison (350 000€), crédit = 350 000€ -> nous avons récemment reçu une offre à 0,8% pour un prêt amortissable sur 15 ans.

Avantages :
1) Rapidement sans dettes.
2) Peu d’intérêts (~25 000€)
3) Moins de dettes, mensualités plus flexibles
4) Vente plus ou moins simultanée d’un bien atténue le risque d’achat dans une bulle potentielle.
5) Même si je gagne soudainement beaucoup moins, ça passe encore.

Inconvénients :
1) Au final, un bien immobilier en moins, que nous aurions probablement pu garder à cause de la situation successorale. Mais en échange, on a un bien de qualité supérieure.

Comme vous le voyez, je penche fortement pour la variante 2. Questions à ce sujet :
1) Est-ce logique ou avez-vous d’autres avis ?
2) Y a-t-il des erreurs logiques ?
3) Y a-t-il des pièges lors de la vente ? Par exemple :
- Comment financer concrètement ? Emprunter pour l’achat et la rénovation de la maison et rembourser via la vente ? Autant que je sache, la banque veut aussi un plan de rénovation pour le financement ?
- La maison à vendre comprend une unité commerciale et une unité d’habitation – cela a-t-il des conséquences ?
- Je ne pense pas que la vente sera un problème. Il y a déjà eu des demandes pour la maison et je pense que 350 000€ n’est pas cher comparé aux autres offres. Mais même si c’est 50 000€ de moins, le financement n’est pas un problème.
4) Comment faire au mieux pour indemniser ma compagne ?
- Elle obtient une plus grande part de la nouvelle maison ?
- Je paie le crédit seul et elle investit l’argent économisé et nous restons copropriétaires à parts égales (l’apport est presque parfaitement 50/50 sans la maison, montant du crédit ~ produit de la vente)
- Autres options ?

Merci pour vos retours ! :)

Pour la première maison, le rendement est de 2,2%, les impôts devraient être faibles, pour la deuxième maison encore moins, selon la façon dont on calcule le photovoltaïque. Ce sont des valeurs très basses, donc je vendrais les deux. Les prix de l'immobilier à la campagne ont probablement atteint des niveaux record maintenant. Si vous souhaitez continuer à investir dans l'immobilier, achetez 2-3 petits appartements dans la prochaine grande ville, en fonction de votre tolérance au risque. Le rendement est plus élevé et fiscalement c'est aussi plus avantageux, surtout avec ce salaire.

Variante 2, vous vendriez les deux biens immobiliers. Vous avez 13 000 de revenu locatif sur une valeur de 700 000. 2 % de rendement. Et vous devez constituer des réserves pour l'entretien. Pour représenter équitablement la situation patrimoniale, vous devriez consulter un avocat. Afaik, les donations dans la communauté d’acquêts devraient s’ajouter au patrimoine initial du donataire et revenir à votre épouse en cas de problème. Toutefois, le rendement qui en découle ne l’est pas, il entre dans l’acquêt (avis de profane dangereux). Il vaut mieux demander cela à un avocat.

Pour la première maison, le rendement est de 2,2 %, les impôts devraient être peu élevés, pour la deuxième maison encore moins, selon la manière dont on inclut le photovoltaïque.
Ce sont des valeurs très basses, donc je vendrais les deux. Les prix de l'immobilier à la campagne ont probablement atteint des sommets. Si vous souhaitez continuer à investir dans l'immobilier, achetez en fonction de votre tolérance au risque 2 ou 3 petits appartements dans la prochaine plus grande ville. Le rendement est plus élevé et fiscalement cela rapporte aussi plus, surtout avec ce salaire.

Option 2, je vendrais les deux biens immobiliers. Vous avez 13 000 € de revenus locatifs sur une valeur de 700 000 €. 2 % de rendement. Et vous devez constituer des provisions pour les réparations.
Pour représenter équitablement la situation patrimoniale, vous devriez consulter un avocat. À ma connaissance, les donations dans la communauté des acquêts doivent être comptabilisées dans le patrimoine initial du bénéficiaire et revenir à votre épouse en cas de problème.
Le rendement qui en découle ne doit pas être comptabilisé, il va dans la communauté des acquêts (c’est une opinion de profane dangereuse). Le mieux est de demander à un avocat.

Ma copine ne veut pas vendre la maison à la campagne – elle y tient un peu ainsi qu’aux locataires ; les deux parties savent très bien qu’ils y vivent à bas prix. Par conséquent, une seule des maisons est à vendre. Mais je vois de plus en plus de raisons pour cela, notamment parce que nous pourrions diversifier un peu et ne pas tout avoir investi dans des biens immobiliers.

Y a-t-il d’autres remarques sur la manière dont cela pourrait être mis en œuvre en pratique ? Mes attentes vont dans ce sens :
1) On achète la maison individuelle.
2) La banque souhaite avoir un aperçu des travaux de rénovation à prévoir. Notre architecte prépare un état des coûts. Cela détermine alors un montant de financement (par exemple 700 000 €).
3) Nous contractons un crédit de 350 000 € et un crédit relais de 350 000 € jusqu’à la vente de la maison ?
4) Après la vente du bien immobilier, nous regardons combien nous avons finalement obtenu. Si c’est >= 350 000 €, alors le crédit relais est remboursé, s’il y a une différence, nous devons la refinancer ?

Salut Leschaf,
c'est agréable de lire que ça avance chez toi et que nous ne t'avons pas fait fuir dans le fil de discussion sur la rénovation. Là-bas, la plupart de tes propres estimations étaient déjà très réalistes.
J'ai maintenant une question concernant le cadre :

Frais de construction ou d'achat :

[*]Frais annexes d'acquisition (notaire, tribunal, taxe foncière, agent immobilier) 44 000 €
[*]Frais de construction ou d'achat (y compris architecte, ingénieur structure) 740 000 €
[*]Coûts de rénovation et/ou de réhabilitation ~300 000 € (cuisine incluse, etc.)
[*]Coût total 1,1 Mio €

Premièrement, le prix est évidemment un délire, nous en sommes conscients. Toutefois, cela fait maintenant deux ans que nous cherchons et c'est un prix réaliste ici, qui sera en tout cas payé. Les propriétaires ont également clairement indiqué que le prix est fixé mais qu'il n'y aura pas de procédure d'enchères. Nous ne savons pas encore si nous allons participer au tirage au sort, on verra bien...

Je ne connais pas bien la Basse-Saxe. Cependant, je lis sans cesse qu'en Basse-Saxe, il y aurait étonnamment beaucoup de régions où "acheter vaut encore la peine". Maintenant je vois un taudis moyen de 1965, où il faut quasiment tout refaire à neuf (d'où les 300 000 € de coûts de rénovation), et qui devrait coûter environ 700 000 € en valeur réelle ? Où cela se trouve-t-il donc ? Dans la zone piétonne de Hanovre ?
Peut-être que je pourrais encore imaginer qu'elle soit juste aux portes de Hambourg avec un réseau ferroviaire au-dessus de la moyenne. Sinon, cela me paraît vraiment cher pour un bien à rénover en Basse-Saxe.

Prépare-toi à ce que ta banque calcule la valeur de gage (souvent selon Sprengnetter ou autre). La différence avec le prix d'achat, tu devras absolument la payer en fonds propres. Et il FAUT idéalement aussi financer les coûts de rénovation avec des fonds propres. On peut certes les financer, mais c’est très compliqué de prouver proprement la plus-value créée par la rénovation. Ma banque voulait pour cela voir un plan de rénovation d’un architecte.

Je te conseille vivement de demander à la commission des experts immobiliers de ta commune un extrait de la base de données des prix d’achat (par exemple pour 2020 et 2021). Ensuite tu verras si ce genre de prix pour ce type de maisons a vraiment été payé. Cette information coûte environ cent euros.

Salut Leschaf,
c’est agréable de lire que ça continue chez toi et que nous ne t’avons pas effrayé dans le fil de discussion sur la rénovation. Mais là-bas, la plupart de tes propres estimations étaient déjà très réalistes.
Maintenant, j’ai une question concernant le cadre :

Je ne connais pas bien la Basse-Saxe. Cependant, je lis sans cesse que de nombreuses régions de Basse-Saxe seraient étonnamment celles où il vaudrait encore la peine d’acheter. Or je vois une maison typique de 1965 où il faut refaire presque TOUT (d’où les 300 k€ de coûts de rénovation) et elle devrait coûter autour de 700 k€ en réel ? Où est-elle donc située ? Dans la zone piétonne de Hanovre ?
Peut-être pourrais-je encore imaginer qu’elle se trouve juste aux portes de Hambourg avec une connexion ferroviaire supérieure à la moyenne. Sinon, cela me paraît vraiment cher pour un bien à rénover en Basse-Saxe.

Prépare-toi au fait que ta banque calculera la valeur hypothécaire (souvent selon Sprengnetter ou équivalent). La différence avec le prix d’achat, tu devras alors la payer impérativement avec tes fonds propres. Et il faudrait idéalement aussi couvrir les coûts de rénovation avec les fonds propres. On peut bien sûr aussi les financer, mais il est très compliqué de démontrer proprement la plus-value engendrée par la rénovation. Ma banque a voulu voir un concept de rénovation fait par un architecte.

Je te conseille vivement de demander au comité d’experts de ta commune un extrait de la collection des prix d’achat (par ex. pour 2020 et 2021). Ainsi tu verras si ce genre de prix a vraiment été payé pour ce type de maisons. Cette information coûte environ cent euros.

La maison est située de telle sorte que nous pouvons tous les deux rapidement aller au travail à vélo (ou pour moi à la gare) et qu’en dehors des heures de travail, nous pouvons tout faire à vélo, les enfants peuvent aller à pied à l’école primaire et le terrain est joliment situé en pente avec une superbe vue panoramique. Ce n’est vraiment pas mal.

La Basse-Saxe en elle-même est sans doute en partie très bon marché. Si tu roules à 20-25 km d’ici, on te jette presque des maisons et des terrains par-dessus la tête. Mais dès que tu arrives dans les agglomérations et dans les bons quartiers, c’est incroyablement cher. Voici quelques exemples dont nous savons les faits parce que nous avons été partie prenante dans la procédure :

- Deux terrains de 900 m² très proches de la ville ont été proposés ensemble pour respectivement (!) 580 k€. Il y avait aussi une maison à démolir dessus et les frais de division des parcelles devaient aussi être pris en charge par l’acheteur. Nous avons refusé, nous connaissons une autre partie qui l’aurait fait volontiers mais ne connaissait personne d’autre. Les terrains ont disparu du portail après une semaine.
- Terrain de 1200 m² proche de la ville avec une maison jumelée nécessitant une rénovation complète. Prix d’achat 690 k€, le vendeur n’était pas prêt à vendre à 650 k€. Même quand il est apparu qu’il vaudrait mieux démolir, aucune volonté de négociation de la part du vendeur.
- Un peu moins proche de la ville, mais directement à une grande route. Petite maison de lotissement des années 60, également un cas pour une rénovation complète. Prix d’achat 560 k€ — une heure après la parution de l’annonce, il était écrit : pas de chance, pas de visite possible.
- Pour l’objet en cours, les vendeurs disent de façon crédible qu’ils ont eu 13 visites le week-end et qu’au moins 5 (état lundi) reviendront ce week-end avec un expert.
- Maison rénovée des années 60 (rénovation en 2004, donc il y a presque 20 ans), situation similaire, mais moins bonne que l’objet actuel. Prix de vente estimé : 1 million d’euros — pas de réaction à une demande concernant une marge de négociation sur le prix.

Dans l’ensemble, la situation ici est donc malheureusement très tendue, et je ne sais pas si nous trouverons quelque chose de comparable à moins de 1 million d’euros. Mais merci pour le conseil à propos du comité d’experts. Ce serait intéressant à savoir de toute façon — je vais me renseigner.