Financement de biens immobiliers existants - Attention débutants ;-)

Bonjour,

bienvenue ici sur le forum ! Apparemment, vous êtes de bons épargnants et également très bien finançables. Ce que je n’aime pas dans l’offre VR, ce sont les nombreux modules. Le [Wohnriester] mentionné n’est pas non plus forcément nécessaire. La banque VR peut d’ailleurs calculer une charge fiscale fictive. Chez nous, ce serait environ 20k de rappel d’impôt à 67 ans. Nous nous sommes dit que ce n’était pas nécessaire.

Bref pour vous :
- choisissez une fixation longue du taux d’intérêt pour le prêt principal avec ce niveau de taux (au moins 15 ans). Ce que vous auriez versé sur le [Bausparvertrag], mieux vaut le mettre dans le remboursement / remboursement anticipé.
- Pourquoi ne vous a-t-on pas proposé de prêt KFW ? Au minimum, vous pouvez obtenir le programme de propriété immobilière à 2,8 % nominal, fixe pendant 10 ans. Cela se rapproche beaucoup de la banque VR dans la tranche des 10 ans.
- N’hésitez pas à contacter d’autres banques ou intermédiaires ! (par ex. Interhyp) Beaucoup ici ont de bonnes expériences avec Interhyp.

Bonjour,

nous sommes aussi à la Volksbank mais heureusement nos conseillers ne sont pas fans de 10 contrats et 5 assurances, etc... nous avons seulement un épargne-logement existant que nous alimentons pleinement (70 k€) – cela fonctionne d'une part avec la période de différé de remboursement du prêt KFW/L-Bank, d'autre part avec le paiement continu (comme jusqu'à présent). Sinon, nous consacrons tous les "excédents" au remboursement anticipé. Surtout avec le prêt amortissable classique, les paiements anticipés se font sentir dès le premier jour (nous pouvons à tout moment, réparti sur l'année, rembourser jusqu'à 10 % (en somme) du montant du prêt) et ainsi tu peux minimiser ton risque résiduel. Bon, et si dans 10 ans tu as encore un risque résiduel de 50 k€, cela reste bien gérable, même avec un taux d'intérêt de 4 %.

Calculez d'abord combien vous aurez encore à rembourser au bout de 10 ans pour ce prêt, réfléchissez au montant de votre remboursement anticipé (qui devra alors être réalisé de manière rigoureuse) et ensuite réfléchissez à la manière dont vous souhaitez – si nécessaire – assurer ce montant. C'est ainsi que nous avons procédé avec nos conseillers et j'ai personnellement un très bon ressenti à ce sujet.

Cordialement

Bonjour,

nous sommes aussi à la Volksbank mais Dieu merci nos conseillers ne sont pas des amis des 10 contrats et 5 assurances etc...

Merci pour les remarques !

Je crois que c’était en partie de notre faute, car nous avons insisté sur la sécurité des taux et en plus nous avons récemment souscrit les deux Riester-BVS que notre conseillère de Schwäbisch Hall tenait absolument à placer.

Voilà maintenant une offre de la Deutsche Bank :

Remboursement intégral de 176 000 EUR, fixe pendant 25 ans, taux d’intérêt de 3,75 %, remboursement anticipé de 5 % par an, mensualité de 905 EUR
Prêt KfW pour logement de 50 000 EUR, fixe pendant 10 ans, taux d’intérêt de 2,55 %, mensualité de 277 EUR, reste dû après 10 ans 29 300 EUR

Normalement, seul le remboursement intégral coûterait environ 90 000 EUR, s’y ajouteraient encore les intérêts du KfW. Je suis en train de calculer ce que cela donne si les 2 500 EUR annuels de remboursement anticipé que nous devrions verser sur le contrat d’épargne logement étaient mis dans le remboursement anticipé pour les 10 premières années...

Cordialement

Ce que je devrais encore mentionner : les remboursements anticipés exceptionnels de 5 % sont possibles, ils n'ont pas été inclus de manière fixe dans le remboursement intégral.

Merci pour les remarques !

Je crois que c’était en partie de notre faute, car nous avons insisté sur la sécurité des taux et de plus, nous avons récemment souscrit les deux Riester-BVS que notre conseillère Schwäbisch-Hall tenait absolument à placer.

Voici maintenant une offre de la Deutsche Bank :

Prêt intégral sur 176.000 EUR, taux fixe 25 ans, 3,75% d’intérêt, remboursement anticipé de 5 % par an, mensualité de 905 EUR
Prêt KfW pour propriété résidentielle sur 50.000 EUR, taux fixe 10 ans, 2,55 % d’intérêt, mensualité de 277 EUR, capital restant dû après 10 ans : 29.300 EUR

Normalement, seul le prêt intégral coûterait environ 90.000 EUR, s’ajouteraient encore les intérêts KfW. Je suis en train de calculer ce que cela donne si on met les 2.500 EUR de remboursement anticipé annuels que nous devrions verser pour le contrat de prêt immobilier dans le remboursement anticipé pendant les 10 premières années...

Cordialement

La sécurité des taux, c’est bien joli. Mais ça vous coûte évidemment très cher et pour rien.
Si tu prends en compte un remboursement anticipé de 2.500 € par an pendant les 10 premières années, tu auras fini de rembourser au bout de 20,5 ans. Pourquoi payer alors la sécurité des taux sur 25 ans ?
Si je calcule avec un taux de 3,2 % pour un engagement de taux de 15 ans et que j’inclus les 2.500 € de remboursement anticipé pendant les 10 premières années, il te restera une dette de 41 000 € après 15 ans. Le taux peut alors monter à 10 %, et tu auras quand même fini plus vite qu’avec ton prêt intégral.

Bien sûr, la sécurité des taux d’intérêt est importante, mais si j’ai jusqu’à présent si bien économisé, pourquoi ne devriez-vous pas effectuer les remboursements anticipés... c’est le point crucial du financement. Et comme l’écrit Musketier, le taux d’intérêt devrait alors augmenter considérablement pour que la sécurité des taux d’intérêt, acquise à prix d’or, soit rentable.
Je suppose qu’à 20 ou 25 ans, vous n’aurez pas de changement des taux d’intérêt... et pour 15 à 20 ans, nous n’avons eu qu’une différence de 0,1. donc il vaut vraiment mieux réfléchir à une durée de fixation des taux plus courte (10 ans). Ici, la différence était de 0,5 %. Ainsi, les taux devraient chez nous atteindre 5,9 % pour que la fixation sur 20 ans ne soit au final ni perdante ni gagnante.
J’ai toujours été un partisan de la sécurité des taux sur 25 ans, cela a certainement du sens pour certaines personnes, mais pour notre projet et je pense aussi pour le vôtre, c’est plutôt la variante « chère et pas utile ». En fin de compte, c’est votre décision, mais avec le faible risque résiduel, vous devriez y réfléchir à nouveau. Nous ne parlons pas de 200 000 € ou plus qui restent à devoir...
Comme je l’ai dit, clarifiez simplement comment les taux évoluent avec une fixation sur 15 ans... peut-être que c’est finalement l’option la plus économique pour vous.
Cordialement