现有房产融资 - 新手注意 ;-)

你好，

欢迎来到论坛！显然你们是很好的储蓄者，财务状况也非常良好。
我不喜欢VR银行提供的方案中的许多组成部分。还有提到的“Wohnriester”也不一定非要有。顺便说一下，VR银行可以计算一个虚拟的税收负担。以我们为例，67岁时约有2万的税款补缴。我们认为这不必要。

关于你们简要建议：
- 在目前的利率水平下（至少15年），主贷款请选择长期固定利率。你们本来打算存入建筑储蓄合同的钱，建议更好用来提前还款/特别还款。
- 为什么没有给你们提供KFW贷款？至少住房所有权计划你们可以拿到目前名义利率2.8%，固定10年。这个利率和VR银行的10年期利率相当。
- 可以放心咨询其他银行或中介！（例如Interhyp）这里很多人对Interhyp有很好的经验。

你好，

我们也在Volksbank，但谢天谢地，我们的顾问并不喜欢签订10个合同和5个保险之类的……我们只有一个现有的住房储蓄账户，并且将其额度填满（70,000欧元）——这在一方面通过KFW/L-Bank贷款的免还款起始期实现，另一方面通过继续支付（像以前一样）。除此之外，我们将所有“盈余”都用于提前还款。特别是在传统的等额本息贷款中，提前还款从第一天起就能见效（我们可以在一年中随时累计还款最多贷款金额的10%），这样你可以最大限度地降低剩余风险。嗯，如果10年后你还有50,000欧元的剩余风险，那也很容易掌控，即使利率是4%。

先算算你们在这个贷款下10年后还剩多少，再考虑你们的提前还款额（这必须持续执行），然后再考虑如何——如果真的有必要的话——为这部分金额做保障。我们就是这样和顾问一起做的，我个人对此感觉非常好。

问候

你好， 我们也在Volksbank，但谢天谢地我们的顾问并不喜欢10个合同和5个保障之类的……

谢谢您的建议！

我想这在某种程度上也是我们的责任，因为我们坚持利率安全，此外最近还签了两个Riester-BVS，这是我们的Schwäbisch-Hall顾问极力推荐的。

现在我们拿到了Deutsche Bank的一个报价：

全额偿还贷款176,000欧元，固定利率25年，利率3.75%，每年5%的特别还款，月供905欧元
KfW住房贷款50,000欧元，固定利率10年，利率2.55%，月供277欧元，10年后剩余债务为29,300欧元

正常情况下，光是全额偿还贷款的成本大约是90,000欧元，还需加上KfW的利息。我正在计算，如果我们将每年2,500欧元的特别还款（本来应付给建筑储蓄合同），前10年都用于特别还款的话，情况会怎样……

问候

我还应该提到的是：5%的额外还款是可能的，这部分并没有固定计入全额还款计划中。

谢谢你的建议！

我想这部分也是我们的错，因为我们坚持利率安全，而且最近刚刚签了两个Riester-BVS合同，这是我们的Schwäbisch-Hall顾问一定要安排的。

现在我们有了德国银行的一个报价：

全额偿还贷款176,000欧元，固定利率25年，利率3.75%，每年5%特别还款，月供905欧元
KfW住房产权贷款50,000欧元，固定利率10年，利率2.55%，月供277欧元，10年后剩余债务29,300欧元

单单全额偿还贷款通常就会产生大约90,000欧元的成本，还要加上KfW贷款的利息。我正在计算，如果我们每年在住房储蓄合同中需要支付的2,500欧元特别还款，前10年都用来特别还款，情况会怎样...

问候

利率安全固然好，但是这无疑会让你们付出很高的代价，而且还是没有必要的。
如果你在前10年每年计算2,500欧元的特别还款的话，20.5年后你就能还清贷款了。那为什么还要支付25年的利率安全呢？
如果我用3.2%的利率计算一个15年的固定利率贷款，并且考虑前10年的2,500欧元特别还款，那么15年后你的剩余贷款是41,000欧元。即使利率涨到10%，你还是比用你那个全额偿还贷款更快还清。

当然，利率保障很重要，但如果我迄今为止储蓄得这么好，为什么你们不进行额外还款呢……这就是融资的关键点。正如[Musketier]所说，利率必须大幅上升，才能使这高价买来的利率保障变得划算。
我猜在20年或25年期内，利率不会有所变化……而且在15年到20年期之间，我们那儿的差别也只有0.1个百分点，因此确实更值得考虑较短的利率锁定期（10年）。这里的差别是0.5%。因此我们的利率得升到5.9%，20年期利率锁定才能勉强收支平衡。
我以前也一直支持25年期的利率保障，对某些人来说确实有意义，但就我们这个项目，我想也包括你们的，更多是“高价购入但用不上”的情况。最终还是你们的决定，但考虑到风险很小，建议你们再三考虑。这不是谈论20万欧元或更多的存量债务……
正如我所说，只要弄清楚15年期利率锁定的利率变化情况……也许那对你们来说才是更经济的选择。
问候