Financiamiento de propiedad existente - Atención principiantes ;-)

Hola,

¡bienvenidos aquí al foro! Aparentemente son buenos ahorradores y también muy bien financiables.
Lo que no me gusta de la oferta de VR son los muchos componentes. Tampoco es necesariamente obligatorio el mencionado Wohnriester. Por cierto, el VR Bank puede calcular una carga fiscal ficticia. Para nosotros, con 67 años serían unos 20k de pago adicional de impuestos aproximadamente. Hemos decidido que no es necesario.

Breve sobre vosotros:
- elegid un plazo largo de tipo de interés fijo para el préstamo principal con el nivel actual de tipos (al menos 15 años). Lo que habríais ingresado en el contrato de ahorro para vivienda mejor destinarlo a la amortización / amortización especial.
- ¿Por qué no os ofrecieron un crédito KFW? Al menos el programa de vivienda propia lo conseguís actualmente al 2,8 nominal a 10 años fijo. Eso se acerca bastante a la oferta del VR Bank en el rango de 10 años.
- ¡consultad tranquilamente otras entidades o intermediarios! (por ejemplo Interhyp) Muchos aquí tienen buenas experiencias con Interhyp.

Hola,

nosotros también estamos en la Volksbank pero gracias a Dios nuestros asesores no son amigos de 10 contratos y 5 seguridades, etc... solo tenemos un contrato de ahorro para vivienda que vamos a completar (70.000 €) - esto se realiza por un lado con el período inicial sin amortización en el préstamo KFW/L-Bank y por otro lado con el pago adicional (como hasta ahora). Por lo demás, destinamos todos los "excedentes" a amortizaciones extraordinarias. Especialmente con el préstamo clásico de amortización constante, los pagos extraordinarios se notan desde el primer día (podemos amortizar hasta un 10 % (en total) del importe del préstamo distribuido a lo largo del año en cualquier momento) y así puedes minimizar tu riesgo restante. Bueno, y si dentro de 10 años aún tienes un riesgo residual de 50.000 €, eso se puede manejar bien, incluso con un interés del 4 %.

Primero calculad cuánto os quedará pendiente en 10 años con el préstamo, pensad cuál será vuestra amortización extraordinaria (que debe cumplirse de forma consistente) y luego decidid cómo queréis cubrir esta cantidad - si es que es necesario. Así es como lo hicimos con nuestros asesores y personalmente tengo una muy buena sensación al respecto.

Saludos

Hola,

nosotros también estamos en el Volksbank pero gracias a Dios nuestros asesores no son amigos de 10 contratos y 5 seguros, etc...

¡Gracias por las observaciones!

Creo que en parte fue por nuestra culpa, ya que insistimos en la seguridad del interés y además hace poco cerramos los dos Riester-BVS que nuestra asesora de Schwäbisch-Hall quería colocar a toda costa.

Ahora tenemos una oferta del Deutsche Bank:

Amortización total de 176.000 EUR, fijo a 25 años, 3,75% de interés, 5% de amortización extraordinaria anual, cuota mensual de 905 EUR
KfW-Vivienda propia de 50.000 EUR, fijo a 10 años, 2,55% de interés, cuota mensual de 277 EUR, deuda pendiente después de 10 años de 29.300 EUR

Normalmente, solo el amortización total aquí traería un costo de aproximadamente 90.000 EUR, a lo que se suman los intereses de KfW. Estoy calculando cómo quedaría si los 2.500 EUR anuales de pago extraordinario que tendríamos que hacer en el contrato de ahorro para la vivienda los destinamos a la amortización extraordinaria durante los primeros 10 años...

Saludos

Lo que debería mencionar: es posible realizar una amortización extraordinaria del 5%, esta no se ha incluido de manera fija en el pago total.

¡Gracias por las observaciones!

Creo que en parte fue culpa nuestra, ya que insistimos en la seguridad del tipo de interés y además recientemente hemos contratado los dos Riester-BVS que nuestra asesora de Schwäbisch Hall quería incluir a toda costa.

Ahora tenemos una oferta del Deutsche Bank:

Amortización total de 176.000 EUR, 25 años fijo, 3,75% interés, 5% amortización extraordinaria anual, cuota mensual de 905 EUR
KfW-Vivienda propia de 50.000 EUR, 10 años fijo, 2,55% interés, cuota mensual de 277 EUR, deuda restante después de 10 años de 29.300 EUR

Normalmente, solo el préstamo con amortización total costaría alrededor de 90.000 EUR, a lo que se añadirían los intereses del KfW. Estoy calculando cómo quedaría si los 2.500 EUR anuales de pago extraordinario que tendríamos que hacer en el contrato de ahorro para vivienda los destinamos a la amortización extraordinaria durante los primeros 10 años...

Saludos

La seguridad del tipo de interés está bien y es algo positivo. Pero, por supuesto, eso os cuesta mucho y además de forma inútil.
Si calculas una amortización extraordinaria de 2500€ cada año durante los primeros 10 años, terminarás de pagar en 20,5 años. ¿Por qué entonces pagar la seguridad del tipo de interés para 25 años?
Si calculo con un interés del 3,2% para un compromiso de tipo fijo a 15 años y considero la amortización extraordinaria de 2500€ durante los primeros 10 años, después de 15 años te quedaría un crédito pendiente de 41.000€. Entonces la tasa de interés puede subir al 10% y aún así terminarás antes que con tu amortización total.

Claro, la seguridad en la tasa de interés es importante, pero si hasta ahora he ahorrado tan bien, ¿por qué no deberían ustedes hacer los pagos anticipados... ese es el punto clave de la financiación? Y como escribe Musketier, la tasa de interés debería subir enormemente para que la seguridad de la tasa comprada a un alto costo valga la pena.
Supongo que en 20 o 25 años no habrá cambios en las tasas de interés... y entre 15 y 20 años solo hubo una diferencia de 0,1 en nuestro caso, por lo que realmente vale la pena pensar en un período de tasa fija más corto (10 años). Aquí la diferencia fue de 0,5 %. Por lo tanto, las tasas de interés tendrían que subir a 5,9 % para que el período de tasa fija de 20 años no resultara rentable.
Hasta ahora, siempre he sido partidario de la seguridad en la tasa de interés durante 25 años, para algunas personas eso también tiene sentido, pero en nuestro caso y creo que también en el de su proyecto, es más bien la opción de "caro y no necesario". En última instancia, es su decisión, pero con ese bajo riesgo residual deberían reconsiderarlo. No estamos hablando de 200.000 € o más que aún estén en juego...
Como dije, simplemente aclaren cómo cambian las tasas de interés con un período de tasa fija de 15 años... tal vez esa sea para ustedes la alternativa más económica.
Saludos