Vérification du financement - réaliste ou pure invention ?

Bonjour à tous,

nous planifions actuellement notre projet de cœur : construire une maison, et je suis partagé quant à notre situation financière et notre planification entre "à peu près faisable" et "absolument impossible". Si je regarde les chiffres bruts, cela semble fonctionner, mais mon intuition me dit quand même que c’est une affaire très serrée, surtout après avoir lu ici plusieurs demandes comparables. Je serais donc très reconnaissant de recevoir votre avis. Pouvons-nous gérer cela ainsi ou devrions-nous plutôt planifier une maison plus petite (ce qui est absolument possible ! Je veux avoir une idée) ?
J’attends votre retour avec impatience.

Qui êtes-vous ?	Nous sommes une famille avec un potentiel de croissance ;) Donc un couple marié, pas encore d’enfants. Nous voulons construire une maison bi-familiale (maison individuelle avec un appartement d’environ 40 m² pour héberger plus tard éventuellement des parents nécessitant des soins) sur un terrain en pente. Nous planifions actuellement assez grand (presque 200 m²) pour voir ce qui est possible. Nous pourrions réduire à environ 160 m² en renonçant au luxe (chambre d’amis, bureau individuel pour chacun de nous). Il est raisonnable que nous construisions avec un sous-sol afin que nous soyons de plain-pied côté jardin – orienté sud – avec la zone de vie. Actuellement, nous prévoyons 3 étages, mais 2 seraient aussi possibles.
Quel âge avez-vous ?	36 / 28
Avez-vous des enfants ?	Non
Envisagez-vous d’avoir des enfants ?	Oui, 1-2
Quelle est votre profession ?	IT manager en CDI / Femme au foyer
Combien d’heures travaillez-vous ?	40 / 0
Situation des revenus et du patrimoine :
Quels sont vos revenus (bruts/nets) ?	Je gagne 3600€/mois net plus environ 6000€/an de bonus net. Ma femme gagne environ 10 000 €/an avec son élevage de chiens (hobby). Nous ne comptons pas fixer ce revenu dans nos calculs (cela peut aussi mal tourner), mais nous comptons l’utiliser éventuellement pour un remboursement anticipé. C’est pourquoi je ne l’ai pas inclus dans les revenus ci-dessous.
Combien d’allocations familiales percevez-vous ?	-
Autres prestations (allocation parentale, indemnités maladie, etc.) ?	-
Quel est votre capital propre ?	environ 160 000€. Nous avons 50 000 € nous-mêmes, 110 000 € viennent de nos parents. Nous pourrions obtenir encore 20 000 € si jamais ça coinçait quelque part.
Combien de ce capital souhaitez-vous investir dans le projet maison ?	Tout excepté une "petite réserve" pour des achats importants, donc environ 150 000€
Situation des dépenses :
Frais de logement :	Total 1595
Loyer froid actuel	1200
Loyer charges comprises actuel	1400
Électricité	70
Gaz	75
Eau, assainissement, ordures, nettoyage des rues	actuellement inclus dans les charges
Téléphone, Internet, mobile	50
Frais de mobilité :
Abonnement mensuel bus et train (aussi pour les enfants !)	0
Crédit voiture (ou épargne pour nouvelle voiture)	0
Assurance	0 (voiture de société – déduction fiscale déjà incluse ci-dessus)
Impôts	0
Carburant	0
Réparations	0
Divers	0
Y a-t-il une deuxième voiture, moto, scooter ? Veuillez indiquer de nouveau tous les points !	0
Frais d’assurances :	145 (total)
Assurance santé privée (y compris assurance complémentaire, indemnités journalières maladie, etc.)	0
Assurance responsabilité civile (aussi animaux)	10 RC privée, 30 assurance animaux
Assurance vie capital ou risque	70
Assurance retraite (y compris Riester, Rürup, etc.)	0
Assurance invalidité professionnelle	0
Assurance accident	15
Assurance habitation	20
Assurance protection juridique	0
Autres assurances (ex : assurance voyage, assurance obsèques)	0
Frais de subsistance :	1580 (total)
Alimentation	650
Frais de restaurant	50
Soin / droguerie	100
Animaux domestiques (nourriture, vétérinaire, médicaments, frais d’écurie)	200
Médicaments / santé	150
Vêtements	200
Meubles	100
TV/vidéo/audio/CD/DVD	10
Dons	20
Autres	100
Épargne :	750 (total)
Vacances	200 (nous ne partons pas vraiment longtemps, peut-être une semaine de camping)
Maison	500
Prévoyance retraite	0
Loisirs / cadeaux	50
Autres	0
Autres dépenses :	0
Quelque chose a-t-il été oublié ? Alors mentionnez-le ici au plus tard !	J’espère que non :)
Totaux des revenus et des dépenses :
Revenus totaux	4100 (hors élevage, avec bonus)
Dépenses totales	4070
Solde	30
Dont total loyer froid et épargne évitable (par ex. taux d’épargne pour la maison)	1700 Une question aux constructeurs KfW-40Plus : nous vivons actuellement dans une maison KfW-55. Combien des coûts d’électricité et de gaz puis-je encore prendre en compte ici ? Nous allons construire avec une pompe à chaleur et des panneaux photovoltaïques. Produirons-nous vraiment plus d’énergie que ce que nous consommons en électricité, chauffage et eau chaude ? Je ne le crois pas tout à fait. Si oui, je pourrais calculer ici 1850.
Informations générales sur la propriété :
Quelle est la taille du terrain ?	1650 m²
Quelles sont ses dimensions ?	env. 22*75 m
Quel est le prix au mètre carré du terrain ?	55€/m² → 90 750 €
Neuf, ancien (année de construction), type de maison ?	Neuf, maison préfabriquée, nous visons actuellement un KfW 40 Plus avec deux unités d’habitation.
Garages ?	0 – un carport est inclus dans les frais d’aménagement extérieur
Quelle est la taille de la maison ? (surface habitable / surface utile)	env. 200
Quelle est la valeur marchande du terrain et de la maison après achèvement ?	actuellement env. 650 000 €
Coûts de construction ou d’achat :
Coût du terrain	99 000 €
Frais de viabilisation	0
Frais annexes d'acquisition (notaire, tribunal, taxe foncière, agent immobilier)	9 000 €
Coût de construction ou d’achat (incl. architecte, ingénieur structure)	450 000 €
Coûts de rénovation ou de remise en état
Frais annexes de construction (ex. raccordements, expert terrain, électricité chantier, etc.)	20 000 €
Aménagements extérieurs / terrasse, chemins, aménagement du jardin, clôtures, etc.	100 000 € – à cause du grand terrain, nous avons un montant relativement élevé ici. Nous pourrions probablement nous en sortir avec 50 000 € si nous faisions des concessions sur le jardin.
Coûts de financement (ex. frais ou intérêts de mise à disposition)	0
Coût total	678 000 €
Autres coûts :
Coût cuisine	10 000 €
Meubles, lampes, déco	2000 (nous vivons actuellement dans une maison individuelle louée et avons presque tout)
Autres "coûts non acquisition, frais annexes d’acquisition, de construction ou frais accessoires" – déménagement !	5000 €
[LEFT]Résumé des coûts :
Coût total	695 000 €
Capital propre déductible	150 000 €
Subvention KfW pour remboursement – 2x KfW 40 Plus	75 000 €
Subvention KfW pour accompagnement	5000 €
Montant du financement	465 000 €
Informations nécessaires sur le crédit :	Remarque : ce calcul a été fait avec des conditions "moins bonnes" (un seul crédit KfW de 100 000 €) – en réalité, nous obtiendrons deux fois le crédit avantageux de 150 000 €. Interhyp n’a pas encore mis à jour son calculateur ;-)
(pour plusieurs éléments, indiquez-les pour tous, pour plusieurs variantes, merci de bien les distinguer) :	Composante 1 : prêt ING 365 000 Composante 2 : crédit subventionné KfW 100 000
Montant du prêt	465 000 €
Type de crédit (ex. prêt amortissable, prêt in fine, etc.)	Prêt amortissable
Taux d’intérêt (p.a. nominal, sinon effectif)	1,45 % taux mixte
Durée de fixation du taux	10 ans (KfW) / 20 ans (banque)
Capital restant dû à la fin de la fixation du taux	65 800 € (KfW, après 10 ans, après déduction de la subvention reste 28 300 €) 130 000 € (banque, 2041)
Durée fictive totale jusqu’à remboursement complet	29 ans, donc remboursé avant ma retraite
Taux d’amortissement initial	3,00 %
Mensualité	1700 €
Remboursements exceptionnels possibles ? (indiquer montant)	Oui, 5 % par an → Nous ne voulons pas le compter fermement, mais nous pourrons probablement rembourser environ 5000 €/an grâce aux revenus de l’élevage.
Changement possible du taux d’amortissement ? (conditions comme nombre, plage de taux à indiquer)	Oui, 2 gratuit, ensuite 100 € frais de dossier

Bonjour :-)

Je ne suis pas un expert en financement, mais les coûts de la maison me semblent vraiment très bas. Comment arrivez-vous à ce montant ?
Il y a aussi la possibilité d'avoir un étage de sommeil au sous-sol. Il n'est donc pas nécessaire d'avoir une cave si vous n'en avez pas besoin.

C'est ce que nous discutons actuellement dans les entretiens avec les entreprises de maisons préfabriquées. Jusqu'à présent, cela ne semblait pas irréaliste (nous avons eu des entretiens jusqu'à présent avec Bien-Zenker, Hanse, Finger et Gussek Haus). Pensez-vous que c'est sous-estimé ?

200 m² de surface habitable plus un appartement indépendant de 40 m² plus une cave et tout cela sur un terrain en pente ? Je crois que les coûts estimés ne suffiront même pas de loin... bien qu'il y ait ici dans le forum quelques personnes qui peuvent certainement donner une estimation approximative des coûts supplémentaires...

Mais cette somme de financement présumée d'environ au total 600k moins les fonds propres, tu veux la gérer avec un revenu familial de 3,6k ? Honnêtement, je trouve cela presque insensé...

465k est une grosse somme de crédit pour un revenu calculable de 3,8k.
Le bonus est-il fixe ou dépend-il du succès de l’entreprise ?
Est-ce que ta partenaire peut/va un jour contribuer au crédit ?

Sinon, je trouve que cela semble très serré. Et je suis moi-même quelqu’un qui a plutôt financé du côté « serré ».
Ce que vous n’avez pas pris en compte, autant que je vois : même après la construction, vous ne pouvez pas complètement négliger les échéances d’épargne. Les possibilités de mettre de côté pour : l’entretien de la maison, les achats importants, la prévoyance vieillesse ne seraient plus vraiment disponibles avec votre revenu donné.

Je laisse sans commentaire le fait de l’élevage de chiens hobby non pris en compte, qui, je suppose, passe à côté de la fiscalité. À part les inquiétudes que ce genre de chose finit tôt ou tard par être découvert et peut coûter très cher. Au plus tard à ce moment-là, la petite maison sera de toute façon chez les prochains propriétaires.

200m² surface habitable + cave?
Les frais annexes à la construction sont beaucoup trop bas, il me semble que les terrassements et encore moins les coûts de décharge ont été oubliés. Au total, les coûts semblent être nettement sous-estimés.