Financer en grand, attendre ou penser plus petit ?

Chers membres du forum construction de maison,

bonne année à tous, je lis ici depuis un certain temps avec plaisir et je suis très reconnaissant pour les conseils et l'échange d'expériences.
Notre sujet a déjà été abordé de manière similaire à plusieurs reprises, néanmoins, nous serions également reconnaissants de vos avis et évaluations concernant la faisabilité financière de notre projet immobilier envisagé ainsi que la solidité de notre planification.

Informations générales sur vous :

[*]Qui êtes-vous ? Couple marié, un enfant
[*]Quel âge avez-vous ? 32, 30
[*]Avez-vous des enfants ? Oui, un fils de six mois
[*]Envisagez-vous d'avoir des enfants ? Oui, un autre
[*]Que faites-vous professionnellement ? Lui : logiciel, elle : fonction publique
[*]Êtes-vous salariés ? Oui
[*]Combien d’heures travaillez-vous ? Lui : temps plein, elle : actuellement congé parental avec allocation parentale, ensuite nous prévoyons prudemment 100 % congé parental sans allocation
[*]Avez-vous des compétences ou talents manuels ? Aucun

Situation des revenus et du patrimoine :

[*]Quels sont vos revenus (brut/net) ? Lui : 7 000 € nets mensuels (grâce au quotient conjugal), elle : actuellement 1 800 € nets mensuels d’allocation parentale (que nous excluons de la planification car temporaire = en plus un bonus d’au moins 1 000 € nets par mois que nous excluons également pour la planification)
[*]Prestations sociales : allocation familiale 250 €
[*]Revenus actuels donc : 7 250 €
[*]Quel capital propre avez-vous ? 300 000 € (économisés personnellement, sans subventions – je travaille depuis l’âge de 18 ans et j’ai toujours étudié en parallèle)
[*]Combien de ce capital souhaitez-vous investir dans le projet immobilier ? Tout sauf une réserve de sécurité d’environ 10 000 €.

Coûts du logement :

[*]Loyer actuel hors charges 1 250 €
[*]Loyer actuel charges comprises 1 500 €

Coûts de la vie courante :

[*]Frais de mobilité (1 voiture) : 400 €
[*]Électricité & Internet : 120 €
[*]Autres assurances : 150 €
[*]Alimentation & droguerie : 500 €
[*]Vêtements : 120 €
[*]Autres coûts pour l’enfant : 300 € (actuellement surestimés, mais vont sûrement augmenter)
[*]Repas à l’extérieur : 70 €
[*]Vacances : 250 €
[*]Imprévus : 200 € (surestimés, mais par précaution)

Selon notre aperçu budgétaire, nos dépenses mensuelles totales s’élèvent à environ 3 600 €
Cela inclut aussi le loyer.

Total des revenus et dépenses :

[*]Revenus totaux 7 250 €
[*]Dépenses totales : 3 600 €
[*]Solde = 3 650 €
[*]plus loyer hors charges 1 250 = 4 900

Question :
Nous recherchons une maison individuelle bifamiliale avec jardin. Nous souhaitons habiter au rez-de-chaussée et au sous-sol et louer le 1er étage.
Un bien concret envisageable ressemble à ceci :
Rez-de-chaussée : 123 m²
1er étage : 95 m²
Terrain : 470 m²
Valeur au sol : 850 €
Année de construction de la maison : 1985
Pas de retard dans la rénovation, rénovation énergétique déjà très bonne pour un bien existant (classe d’efficacité C), mais l’électricité et la plomberie ne sont pas encore renouvelées.
Prix d’achat charges comprises : 740 000 €

Les salles de bains (2 salles de bain, 1 WC invités) doivent être rénovées, pour lesquelles j’ai prévu 50 000 €.
Les sols du 1er étage doivent être renouvelés, j’ai prévu 20 000 €.
30 000 € sont prévus pour les imprévus / marge.

Cela fait un coût total de 840 000 €.

D’après le barème des loyers, un loyer hors charges de 930 € sera possible pour le 1er étage à louer.
En raison de l’effet fiscal de l’amortissement partiel ainsi que des intérêts partiels, un avantage de trésorerie de 870 € après impôts resterait mensuellement chez nous.
De plus, nous n’avons à supporter les charges que pour une surface habitable de 123 m².

Il reste néanmoins que nous devrons emprunter au moins 550 000 €.
D’après les différents calculateurs internet, je pense qu’il y aura des banques prêtes à faire cela dans notre cas, mais l’idée d’avoir plus d’un demi-million de dettes me fait peur et je voudrais rembourser cela aussi vite que possible.
Je pense que nous pourrions supporter une charge mensuelle de 4 000 € en annuités, ce qui correspondrait, avec un taux d’intérêt de 3,22 %, à un remboursement initial de 5,5 %.
Cependant, je pense que les banques ne nous proposeront probablement qu’environ 35 % de notre revenu net du ménage et que nous pourrions alors effectuer le reste sous forme de remboursements anticipés annuels.
Cela ferait une mensualité de 2 500 €.

Plan B : rester locataire et continuer à économiser assidûment un ou deux ans pour augmenter encore le capital propre.
Un autre bien adapté apparaîtra également.
Peut-être qu’à la mi-2024, il y aura encore une baisse des taux directeurs de la BCE ou que la tendance baissière du marché immobilier nous permettra d’obtenir une décote encore quelques pourcents sur le prix d’achat.
Comment verriez-vous cela / comment le verriez-vous ?

Plan C : réduire un peu l’échelle et acheter une maison mitoyenne au milieu ou en bout de rangée et la moderniser joliment. Cela serait possible avec un crédit de « seulement » 300 000 €.
Cependant, habiter est plus qu’une question rationnelle et le but est en fait quelque chose d’individuel.

Si des informations cruciales manquent, je les fournirai bien entendu volontiers.
Je vous remercie d’avance très chaleureusement pour toutes vos réponses !
Bien à vous et bon dimanche

Je voterais certainement pour le Plan C. Il n’y a rien de mal aux maisons en bande. Dans ce scénario, vous auriez une maison à vous, alors qu'avec A, il y a encore des gens qui vivent dans la maison.
Si ça fonctionne bien, c’est amusant. Mais sinon, ça devient vite inconfortable. Avec la maison en bande, on ferme simplement la porte et c’est réglé.
Je ne comprends pas ce qu’il y a de si bien dans le « freihstehend ». Les bordures ne servent qu’à mettre les poubelles et les bricoles.

Dans le Scénario C, j’imagine la vie la plus détendue. Pas de grosse mensualité, pas de locataires ni de stress avec les propriétaires (on peut s’organiser ça ailleurs, dans un bien externe, si on le souhaite).

Le Plan B est aussi tranquille, si vous êtes satisfaits avec l’appartement.

Personnellement, je n’envisagerais pas l’Option A, mais je prendrais le Plan C ou resterais avec B.

Puis-je demander comment on en vient à l'idée de chercher un objet que les locataires dans [og] seraient censés avoir ? Il n'y a vraiment rien de plus énervant que d'avoir des locataires au-dessus de soi !

Merci pour les réponses rapides.

La question est légitime. L’idée est de pouvoir utiliser fiscalement une partie des coûts de la maison pendant 5 ans (intérêts, amortissement, coûts de modernisation) pendant que la planification familiale progresse. Ensuite, on pourrait transformer le bien en usage exclusif.
La marge de manœuvre fiscale est plus attractive qu’en usage propre et temporairement les revenus locatifs aident au financement. Mais ce n’est que de la théorie, je suis d’accord avec vous/vous.

Je ne mélangerais pas investissement immobilier et usage personnel. Avec ton capital propre et ton net, tu peux te permettre une vraie maison. Ce n’est pas obligé d’être une maison mitoyenne. Tu peux ensuite acheter un bien immobilier d’investissement quand ta propre maison est suffisamment financée en toute sécurité (par exemple, quand ta compagne travaille à nouveau).

Tu as un revenu solide, ta femme pourrait aussi gagner au moins 3k net à tout moment, si jamais il t’arrivait quelque chose.

Avec une mensualité de 2500, tu peux t’acheter quelque chose de neuf à tout moment avec ton capital propre, ne te fatigue pas avec des travaux de rénovation. D’expérience : 2x salle de bain et WC pour 50k seulement avec beaucoup de travail personnel et des contacts. Cela signifie tout démonter soi-même, ne laisser à l’installateur que le strict nécessaire. Un amortissement de 2 %, un taux à 3 % pour une mensualité de 2500 cela fait quand même 600k de crédit + capital propre on est à 900k. Avec ça, c’est suffisant dans toutes les ceintures urbaines sauf Munich pour une maison jumelée. Et votre mensualité pourrait même être un peu plus élevée.

Mieux vaut du neuf que de l’occasion, si on n’est pas bricoleur. Tout le monde sous-estime la rénovation d’un bien ancien et les calculateurs de coûts sur Internet ne sont jamais justes. Sans parler du temps que ça prend. Malgré la baisse des prix des biens anciens, cela ne vaut toujours pas la peine. Sauf si on est artisan soi-même et qu’on a un réseau adapté (alors un rendez-vous peut être rapide et simple le weekend et en plus à prix réduit).

Avec ton salaire et les fonds propres épargnés, je resterais soit en location et j'observerais le marché immobilier/l'évolution des taux, soit j'achèterais un bien sans locataire.

Qu'il soit individuel, une maison mitoyenne ou une maison jumelée – il doit vous convenir et vous devez vous y sentir bien.