Déterminer le prix d'achat pour un terrain en bail emphytéotique

Eh bien, la valeur de base du terrain est la valeur indicative pour un terrain non construit.

La valeur de base du terrain n’a rien à voir avec la construction (à l’exception des terrains commerciaux ou similaires). Le terrain construit a le même prix que le terrain construit.
Et tu achètes le terrain et tu résilies le contrat de bail emphytéotique. Tu achètes donc le terrain sans redevance d’emphytéose.
Tu ne paieras pas un autre prix que la valeur du terrain selon la valeur de base du terrain et éventuellement un supplément.

Nous payons une redevance annuelle d’emphytéose d’environ 0,7 % mesurée par rapport à la valeur de base du terrain.

La redevance d’emphytéose peut aussi être ajustée.

Je ne pense pas qu’il y ait beaucoup d’acheteurs intéressés externes pour un tel terrain.

Pourquoi pas ? Acheter un terrain et le mettre de côté (augmenter régulièrement la redevance d’emphytéose). Après 52 ans, les enfants/petits-enfants de l’acheteur prévoyant auront un terrain.

Là, en tant que bailleur, je laisserais simplement le contrat continuer et exploiterais le loyer au maximum à l'avenir...

Ce qui serait tout à fait acceptable pour nous aussi. Comme je l'ai dit, nous n'avons pas besoin d'acheter, nous sommes très satisfaits ainsi. Le propriétaire est venu vers nous.

La valeur du terrain n’a rien à voir avec la construction (sauf pour les terrains commerciaux ou similaires). Le terrain construit a le même prix que le terrain construit.
Et tu achètes le terrain et tu résilies le contrat de bail emphytéotique. Tu achètes donc le terrain sans redevance emphytéotique.
Tu ne paieras pas d’autre prix que la valeur du terrain selon la valeur de référence du sol et éventuellement une majoration.

Le prix d’achat convenu est finalement une question de négociation. Il peut tout à fait être inférieur à la valeur de référence du sol si le propriétaire est d’accord. Et bien sûr, un terrain non construit a une autre valeur marchande (plus élevée) qu’un terrain construit. Cela semble aller de soi.

La redevance emphytéotique peut également être ajustée.

Oui, le bailleur emphytéotique peut aussi volontiers le faire. Les conditions sont fixées contractuellement. Comme dit, cela s’est produit pour la dernière fois en 2005.

Pourquoi pas ? Acheter un terrain et le mettre de côté (augmenter régulièrement la redevance emphytéotique). Après 52 ans, les enfants/petits-enfants de l’acheteur prévoyant auront un terrain.

Parce qu’un rendement de 0,7 % pour un investissement de 200 à 300 k€ semble peu attractif pour beaucoup. Il existe des possibilités d’investissement bien meilleures. Et après 52 ans, le petit-enfant aura la possibilité d’obtenir un terrain, à condition qu’il soit prêt à acheter à nos petits-enfants la maison qui s’y trouve à la valeur du marché.

Tout cela n’est pas aussi trivial qu’il n’y paraît à première vue. C’est pourquoi j’aurais été intéressé par des retours d’expérience de personnes ayant racheté un terrain en bail emphytéotique après coup.

Et bien sûr, un terrain non construit a une valeur marchande différente (plus élevée) d’un terrain construit. Cela devrait être naturel.

NON ! Crois-le simplement si quelqu’un dont le métier est cela depuis plus de 20 ans te le dit.

Sinon, explique-moi s’il te plaît ce que tu entends par « bien sûr » et « Cela devrait être naturel ». J’aime toujours apprendre davantage lorsque je structure des financements et que je m’occupe d’évaluations d’objets.

Parce qu’un rendement de 0,7 % sur un investissement de 200 à 300 k€ peut sembler assez peu lucratif pour beaucoup.

En plus de l’appréciation du terrain, nombreux sont ceux qui spéculent à ce sujet.
Quand je vois que certains appartements en copropriété ont un rendement réaliste (non annoncé par l’agent immobilier) de 2 % (vacance locative, rénovation lors du changement de locataire, etc. inclus), je trouve que des 0,7 % sans souci ne sont pas si mal. Notez aussi que si votre bail est indexé sur l’indice des loyers (2005=88,5 ; 2020=106,9), le bailleur peut l’augmenter de 20 % dès demain.

Au moins dans le rapport local sur le marché immobilier, le BRW pour les terrains bâtis doit être adapté du coefficient d'occupation des sols possible à celui réel. C'est-à-dire qu'un très grand terrain construit avec une petite maison (mais il pourrait y avoir beaucoup plus) entraîne une réduction calculée dans le BRW. C'est du moins ainsi que cela est pris en compte dans les expertises immobilières.

Sinon (avec le même coefficient d'occupation des sols que dans la carte BRW), je te donne totalement raison.