Supposons une fois que le propriétaire ait une raison - supposée un besoin d'argent - pour l'offre d'achat, et que cette raison ne disparaisse pas à cause de votre refus de l'offre d'achat, donc que le propriétaire vendra alors à un tiers. Dans ce cas, je supposerais toujours que le nouveau titulaire du bail emphytéotique - ne serait-ce que parce qu'il voudra probablement financer l'achat et le rembourser le plus rapidement possible - exploitera à l'avenir pleinement les possibilités d'adaptation du loyer emphytéotique (et qu'il s'avérera être un calcul de la fermière naïve de considérer que le statu quo se poursuivrait).
Considérons maintenant la situation : supposons fictivement que le contrat de bail emphytéotique soit résilié à l'heure actuelle. Le titulaire du bail emphytéotique devrait alors vous indemniser pour la valeur du bâtiment. Il devrait donc compenser cela avec le produit de la vente. Ainsi, la détermination de la valeur est "techniquement" maintenant décrite, indépendamment du fait que l'acheteur soit vous ou un tiers. La valeur est donc "X moins indemnisation du bâtiment".
Vous devez simplement ne pas commettre l'erreur d'assimiler "X" à la valeur cadastrale, car X correspond à la valeur marchande du terrain non bâti. La valeur cadastrale n'est pas pertinente pour l'acheteur dans la mesure où a. elle est une mesure d'évaluation non pour l'espérance de rendement de l'acheteur, mais pour l'évaluation du risque du financeur, et b. elle ne se situe régulièrement pas au milieu arithmétique entre les souhaits de l'acheteur et du vendeur, comme la plupart des autres vérités d'ailleurs. Nouveau jeu, nouvelle chance : les indices d'expertise, peu importe leur jeunesse, attestent toujours du passé.
Du point de vue du tiers en tant qu'acheteur, celui-ci devrait clarifier son offre de prix à travers le triangle suivant : A. quelle est la valeur du terrain "libre de charges", B. le contrat de bail emphytéotique a encore une durée résiduelle, C. le loyer emphytéotique a un potentiel d'augmentation. L'incertitude pour vous serait de savoir s'il augmentera et dans quelle mesure il exploitera cette marge. L'incertitude pour lui serait de savoir si vous seriez prêt à une résiliation anticipée (volontaire, donc selon lui peut-être à des conditions moins favorables que pour le cas d'échéance prévue).
Pour ceux qui ont lu jusqu'ici, il devrait être clair que ce n'est pas dans deux semaines qu’un douzaine d’histoires de cas seront rapportées, à partir desquelles on pourrait tirer des valeurs approximatives utilisables. Fidèle à la devise de mon ancien professeur de mathématiques « l’ignorance mathématique se manifeste par un calcul exacerbé des chiffres », je n’ai pu exposer que de manière abstraite les points à partir desquels se construit ici le champ d’imprécision.
J’espère aussi avoir clairement montré que « ce n’est pas vous qui ressentez le besoin d’agir ici » ne doit pas être assimilé à « donc nous pouvons laisser le titulaire du bail emphytéotique mourir de faim avec son offre d’achat tendue ». Vous n’avez PAS le levier le plus puissant - du moins pas un qui ne soit incertainement fragile. Ce serait selon moi la glace pour l’âne trop bonne, si vous essayiez de réaliser le rêve de souhaiter que le titulaire du bail emphytéotique transforme rétroactivement le bail emphytéotique en un crédit-bail et que vous pourriez reprendre quasi à la valeur de rebut après déduction.