Determinar el precio de compra de un terreno en superficie

Bueno, el valor estándar del suelo es el valor de referencia para un terreno sin edificar.

El valor estándar del suelo no tiene nada que ver con la edificación (excluyendo terrenos comerciales o similares). El terreno construido tiene el mismo precio que el terreno construido.
Y compras el terreno y cancelas el contrato de superficie. Compras así el terreno libre de canon de superficie.
Ahí no tendrás que pagar otro precio que el valor del suelo según el valor estándar del suelo y, en su caso, un recargo.

Pagamos un canon anual de superficie de aprox. 0,7 % medido según el valor estándar del suelo.

El canon de superficie también puede ajustarse.

No creo que haya muchos compradores interesados externos para un terreno así.

¿Por qué no? Comprar un terreno y guardarlo a un lado (aumentando regularmente el canon de superficie). Tras 52 años, los hijos/nietos del comprador previsivo tendrán un terreno.

Como arrendador, simplemente dejaría que el contrato continuara y en el futuro explotaría el interés al máximo...

Lo cual también estaría completamente bien para nosotros. Como dije, no tenemos que comprar, también estamos muy satisfechos así. El propietario se acercó a nosotros.

El valor de referencia del suelo no tiene nada que ver con la edificación (excepto terrenos comerciales o similares). El terreno edificado tiene el mismo precio que el terreno edificado.
Y compras el terreno y rescindes el contrato de superficie. Por lo tanto, compras el terreno libre de canon de superficie.
No tendrás que pagar otro precio que el valor del suelo según el valor de referencia del suelo y posiblemente un recargo.

El precio de compra que se acuerde es finalmente cuestión de negociación. Este puede incluso estar por debajo del valor de referencia del suelo si el propietario coopera. Y por supuesto, un terreno sin edificar tiene un valor de mercado diferente (más alto) que un terreno edificado. Eso debería ser algo natural.

También se puede ajustar el canon de superficie.

Sí, el que concede el derecho de superficie también puede hacerlo gustosamente. Las condiciones están estipuladas contractualmente. Como se ha dicho, la última vez que se hizo fue en 2005.

¿Por qué no? Comprar un terreno y guardarlo (aumentando regularmente el canon de superficie). Después de 52 años, los hijos/nietos del comprador previsivo tienen un terreno.

Porque un rendimiento del 0,7 % en una inversión de 200-300 mil euros puede parecer poco lucrativo para muchos. Hay opciones de inversión mucho mejores. Y después de 52 años, el nieto tiene la posibilidad de obtener un terreno, siempre que esté dispuesto a comprar nuestra casa sobre el terreno a su valor de mercado.

No es tan trivial como podría parecer a primera vista. Por ello, me interesarían informes de experiencia de alguien que haya comprado a posteriori un terreno con derecho de superficie.

Y por supuesto, un terreno sin construir tiene un valor de mercado diferente (mayor) que un terreno construido. Eso debería estar en la naturaleza de las cosas.

¡NO! Créelo simplemente cuando alguien te dice que ha estado haciendo ese trabajo durante más de 20 años.

De lo contrario, por favor explica "por supuesto" y "Eso debería estar en la naturaleza de las cosas". Siempre me gusta aprender más cuando estructuro financiamientos y me ocupo de valoraciones de propiedades.

Porque un interés del 0,7% en una inversión de 200-300 k€ podría parecer poco rentable para muchos.

Además de la revalorización del terreno, no pocos especulan con eso.
Cuando veo que algunos apartamentos en propiedad tienen una rentabilidad realista (no la que anuncia el agente inmobiliario) del 2% (considerando desocupación, renovación al cambio de inquilino, etc.), no me parece nada mal un 0,7% sin preocupaciones. Ten en cuenta también que, si tu arrendamiento está vinculado al índice de alquiler (2005=88,5; 2020=106,9), el arrendador podría aumentarlo mañana en un 20%.

Al menos en el informe local del mercado inmobiliario, el BRW en terrenos edificados debe ajustarse de la posible superficie construida al porcentaje real de superficie construida. Es decir, un terreno muy grande con una casa pequeña construida (aunque podría ser mucho más) resulta en un descuento teórico en el BRW. Al menos en los informes de valoración se aplica de esta manera.

Por lo demás (con la misma superficie construida que en el mapa BRW) te doy completamente la razón.