Défauts dans la nouvelle construction. Conflit sur le montant des retenues.

Bonjour chers membres du forum,

J’ai le problème suivant et je serais très heureux d’avoir un retour rapide. Je dois fournir quelques détails importants pour que ce soit compréhensible et plausible.

Nous avons acheté en 2021 auprès du promoteur un pavillon mitoyen en bout de rangée. Le promoteur a fait réaliser la construction par un entrepreneur général. Dans notre contrat avec le promoteur et l’agent immobilier, une description des travaux est également incluse pour tous les corps d’état.

Le jour de la première réception, nous avons documenté environ 70 défauts (avec un expert) et avons refusé la réception (à raison) en raison de l’absence d’alimentation en électricité, eau chaude et chauffage. Le promoteur s’est excusé et nous avons réceptionné 19 jours plus tard avec encore près de 50 défauts mais avec électricité, eau chaude et chauffage fonctionnel, en documentant les défauts. Cependant, la pompe à chaleur manquait sur l’installation de chauffage et une chaufferette électrique mobile nous a été fournie. L’entrepreneur général (EG) a corrigé presque tous les défauts en environ cinq mois. La pompe à chaleur est également maintenant en place.

L’EG n’a pas corrigé certains défauts, pour lesquels des retenues ont été proposées. Par exemple, une indemnisation de 100 à 150,00 € a été proposée pour des dégâts sur les cadres des portes et fenêtres, selon le type de dommage. Est-ce approprié?

Pour des travaux de plâtrerie insatisfaisants (niveau Q2 convenu et partiellement non réalisé), une offre de 100,00 € par mur nous a été faite. Est-ce approprié?

Voici maintenant un des deux problèmes majeurs sur lesquels nous ne sommes pas d’accord concernant la retenue. Ah oui… ces défauts concernent également deux autres parties! Dans la description des travaux, il est indiqué : « Des tuyaux en cuivre seront installés comme colonnes montantes pour l’installation de chauffage ». Malheureusement, nous avons constaté que de l’acier économique a été utilisé à la place du cuivre. Notre promoteur nous a proposé une retenue de 500,00 €. J’ai consulté un ami du domaine sanitaire et technique, et il a dit que le coût des matériaux est légèrement plus élevé, mais que les coûts d’exécution des travaux dépasseraient largement 10 000,00 €, parce qu’il faudrait ouvrir la gaine technique sur toute la maison, ce qui impliquerait de refaire complètement les carrelages des salles de bains et WC invités. Le travail serait donc énorme et la maison inhabitable durant les travaux. Nous avons donc refusé les 500,00 € proposés par le promoteur et demandé une retenue de 9 250,00 € de notre côté. Le promoteur a refusé et nous a informés que dans ce cas il fallait engager une procédure d’expertise arbitrale, car cela a été convenu contractuellement. Qu’en pensez-vous?

Défauts esthétiques dans le jardin avant et l’allée. Petite explication : le jardin avant comprend une zone fixe pour les poubelles et un emplacement latéral de stationnement. Cette zone fait environ 20 m² et est aménagée avec des dalles et des parterres. Auparavant, un trottoir public passait devant. Plus tard, nous avons constaté que ce trottoir se trouve sur notre terrain. Après consultation avec la ville, il n’existe ni servitude ni droit de passage pour la ville ni dans le registre des charges ni au cadastre. La ville doit nous racheter le terrain, ce qu’elle n’a toujours pas fait à ce jour. Le cadastre a également confirmé qu’aucun trottoir public n’est documenté ici. La ville a donc « illégalement » construit un trottoir. Peu importe… autre sujet.

L’EG est contractuellement obligé d’aménager le terrain jusqu’à la limite de la propriété. Cela a eu pour conséquence que l’EG a réalisé la zone du jardin avant et de l’emplacement de stationnement à une date antérieure (environ septembre 2022), avant les travaux du trottoir précédent (février 2023). De ce fait, les dalles présentent une différence de teinte marquée parce qu’elles viennent de lots différents. De plus, les dalles dans la zone de l’ancien trottoir n’ont pas été posées à niveau et avec des joints corrects par rapport à la zone du jardin avant. En raison de ce défaut esthétique, nous avons pratiqué une retenue de 1 000,00 €. Est-ce approprié?

Une question de compréhension : est-ce que je comprends bien que tu demandes à ton interlocuteur l'argent qu'il faudrait pour rouvrir complètement le puits afin d'échanger l'acier contre du cuivre ? L'acier a-t-il des inconvénients majeurs comme, par exemple, la rouille ?

Je me suis posé la même question.
Et aussi où est soudainement passé ton expert. Celui-ci connaît bien le tableau des dommages.

Pour les 500€ comme offre en raison de la situation concernant l'acier au lieu du cuivre, l'argent était probablement plutôt envisagé comme une offre de règlement à l'amiable pour accepter l'autre matériau, et moins comme une offre pour tout remettre en cause. Je suppose que cela n'a pas un bon rapport coût-bénéfice, quel que soit celui qui supporte les coûts.

Il est convenu dans le contrat d'achat que les conduites montantes doivent être en cuivre. C’est pour cela que j’ai payé, n’est-ce pas ? Si j’accepte maintenant l’acier, alors la description du bâtiment ne correspond plus à l’état actuel et devrait être divulguée plus tard lors d’une éventuelle vente. Selon moi, cela entraîne une dépréciation.

Je pourrais aussi insister pour que les conduites en cuivre - [wie vertraglich vereinbart] - soient installées, n'est-ce pas ? C'est mon droit de recevoir ce que j'ai payé ou ce qui a été convenu. Ou est-ce que je me trompe ?