Projet de construction avec une situation de départ « particulière »

Bonjour à tous,

j'ai besoin d'aide/conseils et j'espère recevoir ici quelques recommandations concernant la démarche à suivre.

Nous avons acheté en 2010 une maison mitoyenne d'angle dans le nord de Berlin, dans un secteur très prisé (120 m² de surface habitable, 250 m² de jardin, sur 3 étages, place de stationnement, excellente infrastructure) à un prix très avantageux (masse d’insolvabilité).

Cette maison doit maintenant être vendue pour un nouveau projet de construction, car la situation personnelle a changé et la maison ne répond plus à de nombreuses nouvelles exigences.

Comment dois-je procéder au mieux dans ce cas ?

Comment peut-on concilier la vente de sa propre maison et le nouveau projet ?

Quelles sont les possibilités d’agir de manière financièrement « astucieuse » ?

Quels risques existent ?

Qu’est-ce que signifie, par exemple, dans ce contexte « Object Exchange » [Objekttausch] ?

Notre maison actuelle est encore grevée d’un crédit résiduel d’environ 98 000 €.

Selon nos recherches, la valeur marchande est d’environ 200 000 €.

Est-il correct que 200 000 € produit de la vente - 98 000 € restant dû - pénalité de remboursement anticipé = mon bénéfice net ?

Le bien a été occupé en permanence par nous-mêmes (pas d’impôt sur la plus-value ?).

Concernant le projet de construction

Nous avons des idées précises sur la nouvelle maison et avons également fixé un budget maximum de 350 000 € pour tous les frais.

Nous disposons d’un revenu mensuel net de 4 700 €, ce qui me semble déjà au-dessus de la moyenne. Suis-je réaliste avec ces hypothèses ?

Ce serait super de recevoir ici quelques impulsions/conseils.

Bonjour,

Comment dois-je procéder ici au mieux ?

Tout d’abord, vous devriez charger un expert d’évaluer le bien immobilier ; ensuite, vous connaîtrez sa valeur ainsi que les éventuels coûts de rénovation/réparation. De plus, vous êtes obligé de présenter un certificat de performance énergétique à un acheteur potentiel.

Comment concilier la vente de sa propre maison et le nouveau projet ?

Par une négociation intelligente et prévoyante avec l’acheteur, qui devrait également être enregistrée chez un notaire.

Quelles sont les possibilités pour s’en sortir financièrement de manière "maligne" ?
Quels sont les risques ?

Vous devriez en discuter avec la banque de confiance, un courtier en financement indépendant et votre conseiller fiscal.

Que signifie par exemple "échange d’objet" dans ce contexte ?

Aucune idée de ce que vous pourriez vouloir dire.

Le bien a été habité en permanence par nous-mêmes (pas de taxe sur la spéculation ?)

La vente de biens exclusivement habités personnellement est, selon l’association des contribuables, exonérée d’impôts.

Cordialement, expert en construction

Pour le "changement d'objet" : tu peux éventuellement transférer ton financement existant sur le nouvel objet (c’est-à-dire que l’objet de garantie est échangé). C’est un peu plus compliqué en cas de construction neuve, car seule une "valeur" limitée est disponible (éventuellement le terrain).

Bonjour,

Tout d'abord, tu devrais engager un expert pour l'évaluation du bien immobilier ; ensuite, tu connaîtras sa valeur ainsi que les éventuels coûts de rénovation/réparation. De plus, tu es obligé de présenter à un acheteur potentiel un certificat de performance énergétique.

Par des négociations intelligentes et anticipées avec l'acheteur, qui devraient également être consignées par écrit chez le notaire.

Tu devrais en discuter avec la banque de ta confiance ou un courtier en financement indépendant ainsi qu'avec ton conseiller fiscal.

Aucune idée de ce que tu pourrais vouloir dire.

La vente de biens immobiliers exclusivement habités à titre privé est exonérée d'impôts selon l'Association des contribuables.

Cordialement, Bauexperte

Que veux-tu dire exactement par des négociations intelligentes et anticipées avec l'acheteur ?

Combien coûte une expertise complète incluant le passeport énergétique ?

que veux-tu dire exactement par des négociations intelligentes et prévoyantes avec l'acheteur ?

combien coûte un rapport complet incluant le certificat énergétique ?

Intelligent, pas sous la valeur. Si tu t'occupes de la vente, je te conseillerais de faire appel à un agent immobilier. La commission est de toute façon payée par l'acheteur.

L'"échange de sécurité" ou "échange d'objet" pourrait devenir intéressant pour vous afin de ne pas payer d'indemnité de remboursement anticipé. Cependant, votre banque doit y consentir et cela doit être rentable. (VVE comparé à un nouveau taux d'intérêt pour le prêt).

En tout cas, vous avez un handicap, le temps de construction versus la vente. Ici, vous devriez réfléchir à la période qui est intéressante. Vous ne voulez pas dormir à l'hôtel. Pour le produit net de la vente, vous pouvez demander à la banque une solution de financement relais.

Bonjour,

que veux-tu dire exactement par des négociations intelligentes et prévoyantes avec l'acheteur ?

Réfléchis un peu...

Tu dois vendre la maison, mais tu n'as plus de logement ensuite ; une maison jumelée n'est pas vraiment adaptée à la sous-location temporaire. Tu as donc besoin d'un logement provisoire ou tu négocies avec les acheteurs pour que la propriété soit remise seulement après l'achèvement. Ces derniers n'accepteront pas cela facilement, sauf s'ils considèrent cela comme un bien d'investissement ; celui qui achète veut en général emménager « hier ». Une solution peut aussi être que tu paies un loyer... et... et... etc. Il faut trouver un compromis acceptable pour les deux parties et le finaliser dans l'acte notarié. Tu dois aussi négocier de manière tout aussi intelligente avec la banque qui finance, notamment au sujet des intérêts de mise à disposition.

combien coûte un rapport complet incluant le certificat énergétique ?

Je n'ai aucune idée du prix à Berlin ; demande simplement à un conseiller en énergie/expert de confiance. Pour ce dernier, tu peux le trouver via le site des experts indépendants. En NRW, les deux coûtent environ entre 1 000 et 1 500 € au maximum.

Cordialement, expert en construction