Maison catalogue ou planification libre avec des architectes

Bonjour chers maîtres d'ouvrage,

nous sommes en train de décider si nous devons réaliser les phases de planification L1-3 avec un architecte afin de pouvoir ensuite engager un maître d'œuvre (GU), ou plutôt opter directement pour une maison catalogue et éventuellement l'adapter avec l'entreprise de construction.

Les points cruciaux sont le prix du projet de construction ainsi que les questions générales relatives à la garantie.

[*]Quelles sont les économies de coûts par rapport à une maison catalogue d'un GU comparé à une maison conçue individuellement puis réalisée par un GU ?
[*]Le GU assume-t-il également toutes les garanties dans une maison planifiée par un architecte comme il le fait pour une conception propre ?
[*]Dans quelle mesure un architecte peut-il estimer de manière réaliste les coûts de construction continus, à condition qu'un cadre budgétaire soit défini ?

Je suis très curieux de vos réponses. :)

Quelles sont les économies de coûts

Souvent, en réalité, ce sont les prestations d'architecte. Le maître d'œuvre global a déjà transformé le plan en argent de nombreuses fois, l'architecte commence à zéro, et tu payes ça à 100 %.

Le maître d'œuvre global assume-t-il également toutes les garanties pour la maison conçue par l'architecte,

Oui, vous signez un contrat d'entreprise basé sur le projet de maison – comme les autres aussi.

Comment un architecte peut-il évaluer de manière réaliste les coûts de construction persistants,

Non, mauvaise question. Il se trompe souvent d'environ 20 %. Cependant, le maître d'œuvre global pourrait bien faire une estimation.

Le problème est le suivant : celui qui veut construire avec un maître d'œuvre global simple, normalement structuré, avec des sous-traitants plus ou moins terre-à-terre, ne doit pas être surpris si un design architectural particulier, une interaction complexe des corps de métier ou des éléments de construction exotiques ne sont pas exécutés correctement et qu'une maison avec des défauts soit construite.
Cependant, il ne devrait pas être un problème de laisser construire une maison terre-à-terre sans fioritures notables par le maître d'œuvre global.
Il faut alors peser le pour et le contre pour savoir si l'on ne pourrait pas construire directement une maison type avec quelques modifications.

nous sommes actuellement devant la décision de savoir si nous devons réaliser les phases de planification L1-3 avec un afin ensuite de confier la maîtrise d’œuvre globale (GU) ou bien prendre directement une maison catalogue et éventuellement l’adapter avec l’entreprise de construction.

Mon « Plan de construction de maison, aussi pour vous : le modèle de phases de la HOAI ! » vient tout juste d’être prolongé (« Plan de construction reloaded »), hier avec le chapitre repos de la pâte / prise de décision. Entre maison catalogue et architecte libre il ne doit pas y avoir selon moi un « OU ». Une maison catalogue est une considération recommandable sous deux conditions, à savoir :
1. on est une famille normale et
2. le terrain n’a pas une pente trop forte qui justifierait un sous-sol habitable.
Ou bien évidemment, les conditions 1. ET 2. ne sont pas remplies, et l’offre de surface habitable au sous-sol correspondrait aux besoins supplémentaires par rapport à ceux d’une famille normale.
Les maisons catalogue sont régulièrement conçues pour des familles 2 adultes + 2 enfants, un troisième enfant ou un deuxième bureau à domicile sont des « killer applications » pour l’applicabilité d’un plan catalogue.

Pour une maison catalogue, même en construction traditionnelle en maçonnerie, les phases de prestation 4 et 5 sont mieux prises en charge par la maîtrise d’œuvre globale (GU), d’où l’étendue du mandat pour les phases 1 à 3 est déjà correcte – toutefois, je procéderais alors aussi en deux tranches contractuelles (Module A et après le repos de la pâte / prise de décision la phase 3). J’adapterais également la maison catalogue avec l’architecte libre.

[*]Quelles sont les économies de coût par rapport à une maison catalogue réalisée par un GU comparée à une maison conçue individuellement qui sera ensuite réalisée avec un GU ?
[*]Le GU prend-il aussi toutes les garanties dans le cas d’une maison conçue par un architecte, comme il le fait pour une conception propre ?
[*]Dans quelle mesure un architecte peut-il estimer de manière réaliste les coûts de construction persistants, à condition qu’un cadre budgétaire soit fixé ?

(1) l’avantage essentiel est la maturité, et secondairement les économies de coût (principalement grâce aux statiques types), et le calcul est plus éprouvé, ce qui joue aussi dans la réponse à (3). L’estimation des coûts par l’architecte en phase 3 comporte encore une certaine incertitude inhérente au système. Le GU doit aussi encore « jouer » ici au moment de donner (et garantir) son prix d’offre. (2) La garantie est dans les deux cas essentiellement régie par le Code de la construction et incombe toujours au sous-traitant. La responsabilité professionnelle de l’architecte est une autre affaire.

Pour éviter les doublons ;-)

Utilisez la recherche du forum pour mes interventions avec les mots-clés « Hausbau-Fahrplan », « Gerddieter », « Einzelvergabe », « Eigenvergabe », « Ausschreibung » ainsi que « Regiestunden ».

Je vous recommande la démarche suivante :
1. suivez ici avec les termes de recherche du forum comme « Hausbau-Fahrplan », « Gerddieter », « Einzelvergabe »/« Eigenvergabe » les fils existants concernant la planification de maison ; [... ... ...]
6. déduisez au retour de votre demande de prix une décision sur la façon dont la phase 3 (avant-projet) doit être planifiée, en maçonnerie ou en bois, et mandatez l’architecte pour la suite (voir les interventions sur les mots-clés mentionnés ci-dessus).

Merci pour les réponses.

Peut-être devrais-je être un peu plus précis : nous planifions une maison individuelle assez normale, éligible aux subventions. Jusqu'à présent, aucune des maisons catalogue ne nous convenait, car il n'y a en général jamais 3 chambres d'enfants à l'étage. On préfère alors utiliser l'espace pour un dressing et une grande salle de bain. De plus, nous aimerions avoir au rez-de-chaussée une grande pièce d'amis/bureau. Cela aussi est souvent trop petit pour une pièce de travail. Pour faire court : un plan efficace, adapté à nos besoins, est important pour nous. Nous ne pouvons pas et ne voulons pas nous permettre une extravagance architecturale particulière.

Nous voyons donc la possibilité de faire appel à un architecte externe (rémunéré) pour les étapes L1-3 afin d'obtenir un plan individuel et efficace pour notre terrain. Le plan d'urbanisme est cependant assez généreux et le terrain n'est pas compliqué.

L'inconvénient est naturellement le prix plus élevé de la planification. Pour nous, il est difficile à chiffrer, d'une part parce que la planification avec un architecte permet d'abord une comparabilité entre les prestataires (ce qui peut ouvrir un éventuel espace de négociation) et d'autre part parce que la construction doit être individuelle, ce qui sera certainement plus coûteux.

Nous serions donc intéressés par le montant approximatif de la différence de prix finale. Malheureusement, je n'ai pas trouvé grand-chose à ce sujet, car les maisons catalogue sont toujours annoncées au prix fixe "à partir de ... €". Le fournisseur de maisons préfabriquées "isowoodhaus" indique sur votre site une différence de prix de 100 € / m^2. Est-ce une valeur courante ?

Pour notre projet de construction, cela signifierait alors que la planification individuelle, y compris la prestation de l'architecte, coûterait environ 20 000 euros de plus. Est-ce que cela en vaudrait la peine ?

Nous avions une sorte de compromis. Un BU avec lequel nous étions en discussion avait l’offre de faire une planification individuelle pour 1500€. Si nous avions construit avec ce BU, cet argent aurait été déduit du prix de la maison. Comme nous avons choisi une autre option, nous avons payé à l’entreprise la prestation de planification avec les 1500€, mais avons pu emporter notre planification.
Le reste a ensuite été réalisé par l’architecte du BU avec lequel nous avons finalement construit.
Je le referais toujours ainsi, mais il semble que peu de constructeurs de maisons proposent cela ? Peut-être faudrait-il demander directement aux entreprises de construction en catalogue si elles proposent aussi une planification individuelle. Nous avons aussi eu de la chance que la planificatrice du premier BU n’était pas une assistante dessinatrice ennuyée, mais une diplômée universitaire locale qui a remporté plusieurs récompenses. :)

L'inconvénient est bien sûr le prix plus élevé lors de la planification. Pour nous, il est difficile à chiffrer, car d'une part la planification avec des architectes

Oups. Et qu’en est-il des coûts plus élevés qui surviennent chez les fournisseurs de maisons catalogue ? Ne te font-ils pas peur ?
- Marketing
- Personnel commercial
- Administration lourde
- Parc automobile
- Création de catalogues
- Parc de maisons modèles
- Frais de location pour l’administration, etc.
- Effort pour les échantillonnages
- Architectes/ingénieurs structures à cause des demandes de modifications
etc.
Que penses-tu, qui doit payer tout cela ?

Pour le reste, voir

La maison d’architecte est individuelle et encore modifiable pendant la phase de réalisation (dans certaines limites). La maison type est moins chère si tu l’achètes en standard.
Le même produit coûtera également (plus ou moins) comparable.