Construction / achat d'une maison possible dans les conditions ?

Bonjour,

mon ami et moi sommes confrontés à la décision d’acheter un bien immobilier ancien en bon état ou de construire (et ainsi « ne plus jamais » ou pendant une longue période ne pas avoir de coûts imprévus).

Comme vous le savez, les offres sont actuellement rares – ou incroyablement surévaluées. Chez nous (dans la région de la Ruhr), une maison vieille de 200 ans sans raccordement au réseau d’égouts, sans chauffage, avec une « installation électrique » d’époque et juste à côté des voies ferrées a été vendue récemment pour plus de 130 000 €.

J’ai 35 ans, mon ami en a 34. Nous n’avons pas d’enfants et ne savons pas encore si nous en voulons un jour. Nous travaillons tous les deux à plein temps, lui en CDI dans l’industrie métallurgique avec 13 salaires mensuels, et moi en tant que fonctionnaire. Ensemble, nous avons un revenu net mensuel de 4 500 € plus son 13e mois, qui se répartit en deux versements (prime de vacances et prime de Noël).

Nous avons assez peu d’apport personnel, environ 15 000 €, car jusqu’à présent, nous avons préféré dépenser notre argent dans les voyages, manger souvent à l’extérieur, etc. Nous sommes parfaitement conscients que cela ne sera très probablement plus possible après l’achat d’une maison. Une partie de cet apport sera dépensée pour notre mariage dans deux mois, donc je dirais que nous allons aborder le financement avec ZERO apport, car le reste, après déduction des frais du mariage, sera conservé en tant que réserve pour une cuisine, etc.

Voici nos dépenses actuelles :
- Loyer charges comprises : 950 €, dont 750 € de loyer hors charges
- Électricité : 50 €
- Contrats de téléphonie mobile : 20 €
- Internet + téléphone fixe : 30 €
- Assurances : 400 € (y compris ma complémentaire santé privée)
- Carburant : 80 €
- Crédit auto : 240 € (l’autre voiture est payée)
- Épargne : 800 € + 400 €
- Courses y compris produits de droguerie : 300 €
- Retraite complémentaire : 300 €

Cela fait 3 470 € de dépenses (épargne incluse) par rapport à 4 500 € de revenus, soit 930 € actuellement consacrés à des « choses inutiles » comme les escapades du week-end, les repas au restaurant, etc.

Quelles autres sources de revenus avons-nous ? Un jour, espérons-le dans un futur lointain, nous hériterons tous les deux d’une maison, mais ce n’est pas quelque chose sur lequel on peut vraiment compter, n’est-ce pas ?

Nous avons déjà présenté à notre conseiller financier un bien visité et demandé une estimation des coûts, prix du bien : 260 000 € (maison mitoyenne centrale avec garage). Il n’y aurait rien à rénover. Chauffage, fenêtres, portes, jardin, revêtements de sol ont tous été renouvelés il y a 4 ans. On nous a calculé un financement intégral. Je n’ai pas l’offre écrite, car nous voulions d’abord une estimation approximative. On en est arrivé à une mensualité de 1 080 € (plus les charges annexes comme la taxe foncière, l’épargne pour investissements, etc.), le crédit serait intégralement remboursé au bout de 28 ans.

Que pensez-vous – est-ce que, avec notre situation de revenus, il est vraiment pertinent de lorgner encore du côté des constructions neuves ? Ou devrions-nous plutôt saisir l’occasion de l’immobilier « d’occasion » ?

Bonjour, vous devriez être conscients que pour un bien immobilier ancien, les charges (incl. provisions) s'élèvent à 1 500 € par mois. De plus, le risque enfant. Cela coûte de l'argent (coûts et emploi à temps partiel). Vous devriez donc garder cela à l'esprit pour votre avenir ! Et oui, avec 4 500 € nets plus un bonus supplémentaire, vous êtes de mauvais épargnants. Je vois une construction neuve comme une chance nulle.

Plus rapide qu’un financement à 110-120% (dans votre cas), on ne peut pas jeter l’argent par la fenêtre. Non seulement vous obtenez déjà de mauvais taux d’intérêt sur les 100%, mais vous payez en plus des taux encore plus mauvais sur les 10-20% restants (agent immobilier, taxe foncière, notaire, etc.), car ceux-ci sont généralement traités via des crédits à la consommation.

Où en est-on alors avec un taux d’intérêt de 2,9% ?

Petit exemple de calcul – où vous payez 130k€ d’intérêts sur une maison à 260k€ :

Coût du bien immobilier : 260k€
Frais annexes d’acquisition : 33k€
Prêt : 293k€

Engagement de taux sur 20 ans, intérêts à 2,9%, amortissement à 2% = mensualité de 1200€ plus 450€ de charges + 150€ de constitution de provisions car maison « ancienne ».

Ainsi, vous devez compter environ 1800€ par mois pour les 20 prochaines années pour la maison et vous avez encore 10 ans devant vous, car il reste une dette résiduelle de 137k€.

Cela peut sembler un peu dur. Mais avec votre revenu moyen et sans apport personnel, une maison est probablement au-dessus de vos moyens. Je trouve votre taux d'épargne élevé, si celui-ci est réel. Si vous pouvez maintenir cela encore 3-4 ans, la situation sera déjà différente.

Vous devriez absolument remettre en question votre motivation pour l'achat de la maison. Une vieille maison vous confrontera très rapidement à des dépenses imprévues. Vous ne vivrez jamais autant à bas prix qu'en ce moment, il faut que cela soit clair pour vous.

Et oui, avec 4.500 € nets plus bonus supplémentaire, vous êtes de mauvais épargnants.

Nous le savons, nous avons toujours très bien vécu, mais c’est justement pour cette raison que nous avons peu de capital propre. Jusqu’à présent, nous sommes partis plusieurs fois par an en voyage (cher), on ne regardait pas à l’euro pour les cadeaux, nous sommes allés manger au restaurant au moins une fois par semaine, etc.
De plus, j’ai toujours payé mes voitures en espèces, c’est-à-dire que le capital propre revenait régulièrement, mais était aussi régulièrement dépensé.
Autrefois, tous ces sujets « sérieux » comme la maison, les enfants, etc. étaient tellement éloignés que nous n’avons découvert la nécessité d’épargner que maintenant (et nous voulons bien sûr continuer ainsi).

On ne peut pas dépenser l’argent plus vite qu’avec un financement à 110-120 % (dans votre cas). Non seulement vous avez déjà un mauvais taux d’intérêt sur les 100 %, en plus, vous payez un taux encore pire sur les 10-20 % restants (agent immobilier, taxe foncière, notaire, etc.), car ces frais sont généralement réglés via des crédits à la consommation.

Où en est-on alors avec un taux d’intérêt de 2,9 % ?

20 ans de taux fixe, intérêts à 2,9 %, amortissement à 2 % = mensualité de 1 200 € plus 450 € de charges supplémentaires + 150 € de provisions pour réserve car il s’agit d’une « vieille » maison.

Ainsi, vous devrez compter environ 1 800 € par mois pour la maison pendant les 20 prochaines années et il vous restera encore 10 ans devant vous, car un solde restant dû de 137 000 € subsistera.

Oui et non. Comme il s’agit dans ce cas précis d’une vente privée, il n’y a pas de frais d’agent immobilier. Le notaire est un ami à nous. Ceci nous fait économiser nettement sur les frais annexes à l’achat.
L’offre de financement vient de la Volksbank, transmise par un conseiller de Dr. Klein.
Dans le montant du crédit, en plus des frais annexes à l’achat, 10 000 € pour des travaux de rénovation ont déjà été inclus. Et après 28 ans, nous serons libérés, il n’y aura plus de solde restant dû. Le crédit court sur 28 ans, pas 20. Nous voulons justement éviter un refinancement.
Ensuite, nous disposons des états de paiement et des informations concernant les charges foncières des propriétaires actuels : les charges foncières s’élèvent à 100 € par mois, plus électricité, plus 60 € de charges de copropriété (il s’agit de maisons mitoyennes en copropriété).
Tous les éléments « coûteux » tels que chauffage, fenêtres, portes, toit ont seulement 2 ans. Est-il possible qu’il y ait encore beaucoup de mauvaises surprises à venir ?

Cela peut sembler un peu dur. Mais avec votre salaire moyen et sans capital propre, une maison est probablement au-dessus de vos moyens. Votre taux d’épargne, s’il est réel, me semble élevé. Si vous tenez encore 3-4 ans comme ça, la situation sera différente.

Vous devriez impérativement remettre en question votre motivation pour l’achat de la maison. Une vieille maison engendre rapidement des dépenses imprévues. Vous ne reviendrez jamais vivre aussi bon marché qu’actuellement, il faut que ce soit clair pour vous.

Ce n’est pas un problème, nous avons déjà eu cette inquiétude. Nous nous posons juste la même question que celle que nous posent constamment nos connaissances et amis : « comment font les autres ? ». Ou ce qu’on entend tout le temps aussi, c’est « si vous n’y arrivez pas, qui alors ? »
Quand on regarde autour de soi qui a acheté ou construit une maison actuellement, et que les gens racontent parfois avec fierté combien il leur a été difficile de trouver une banque qui les finance (pour 10 ans), on se dit « eh bien, ça ne devrait vraiment pas être un problème pour nous ».
Mais nous ne voulons naturellement pas non plus tomber dans le piège.

Notre motivation pour cet achat est très simple : nous payons déjà chaque mois un montant non négligeable pour un appartement de deux pièces. Et nous savons ce que coûte ici un appartement équivalent de trois pièces (dans lequel nous devrons emménager avec un enfant à venir). Là aussi, les charges s’élèvent déjà à 1 200 €. Je n’ose pas imaginer comment cela va évoluer et combien nous paierons de loyer au cours de notre vie.

Je trouve vos réflexions et points de vue compréhensibles et j’évalue la situation de départ comme une base saine pour cela, à laquelle je vous donne le conseil de demander justement à ces amis qui réussissent comment ils y parviennent.

Vous dépensez 300 euros pour la retraite comme tu l’écris, en plus vous payez des frais de logement, la consommation pourrait être réduite.

Votre banque semble également évaluer positivement le projet, on souhaite vous encourager à poursuivre ce projet.