Je vis depuis 3 ans dans un lotissement neuf. Au moins un sur deux a construit incorrectement ici. Que ce soit un garage double non autorisé, une cabane de jardin mal placée, trop de surface imperméabilisée, une terrasse non perméable à l'eau, etc.
Chaque agent du service d'urbanisme, chaque architecte et chaque géomètre-expert assermenté sait parfaitement que la pratique et la théorie diffèrent. La question est finalement jusqu'où on pousse les choses et quelles conséquences cela entraîne.
Selon la surcharge, quelqu'un devrait maintenant analyser et évaluer toutes les photos (en tenant compte du plan d'urbanisme en vigueur avec toutes les dérogations). Personne dans notre commune n'a le temps pour cela.
Ton service cadastral emploie aussi des collaborateurs pour cela – crois-le simplement. Ce qui suit à un moment donné, c'est une demande de bornage du bâtiment (voir ci-dessus, je parlais de rapprochement cadastral !), afin que la carte cadastrale soit mise à jour. Il n'existe pas ici chez nous de recoupement automatique entre cadastre et service d'urbanisme, c'est-à-dire que nous bornons quotidiennement des bâtiments pour qu'ils apparaissent sur la carte, sans vérifier s'il existe un permis de construire. Ceci n'a aucune importance cadastrale et ne dit rien sur la validité du permis de construire.
Cela ne se fait que lorsqu'une plainte arrive. C’est pourquoi j’ai dit « pas de plaignant, pas de juge ».
Bien sûr, ce n'est pas la bonne méthode, quelle est la pire conséquence ? Faire inscrire ultérieurement la servitude ou réduire la cabane – ce ne sont pas des options catastrophiques,...
C’est ton avis personnel, que tu as bien sûr le droit d’avoir, et il y a aussi des gens qui s’en sortent parfaitement comme ça. Mais on ne peut pas recommander cette voie dans un forum comme celui-ci, parce que, d’après mon expérience personnelle, cela peut entraîner d'autres complications qui peuvent coûter beaucoup de temps et donc d'argent aux propriétaires.
Par exemple, si tu démolis ta garage/cabane à la limite de propriété pour régulariser ton terrain d’un point de vue urbanistique et par exemple faire de la place pour une extension, il se peut très bien que le permis de construire ne soit pas accordé, car la zone de recul de ton extension empiète sur une zone où le voisin aurait besoin d’une servitude pour son projet – qui n’existe pas encore parce qu’on a construit selon le principe « pas de plaignant »...
Donc voilà. Tu te retrouves alors avec un permis de construire payé (l’architecte veut bien sûr être payé pour sa planification) et un financement bancaire, mais tu n’obtiens pas le permis de construire parce que ton voisin s’en fiche complètement de ton extension et peut même essayer de la bloquer.
Le service d’urbanisme impose alors de force : soit la démolition, soit l’inscription forcée d’une servitude (dernier recours vraiment, c’est juridiquement très sensible, tous les services d’urbanisme font profil bas dans ce cas), qui pourrait être placée de manière tellement défavorable que ton extension ne soit pas réalisable et doive être repensée.
Jusqu’à ce qu’un juge dise « oui et amen », ta demande de financement aura expirée au moins trois fois – et ce n’est qu’un (!) simple (!) scénario parmi d'autres qui peut t’arriver.
Comme je l’ai dit, nous faisons ça quotidiennement et professionnellement, et ce qui est actuellement foiré dans les procédures de dérogation est une magnifique mesure de création d’emplois pour tous les géomètres-experts assermentés (hors Bavière). Nous réglons tout ça en ce moment – si ce n’est pas demain, ce sera dans 10 ou 20 ans.
À long terme, c’est toutefois moins coûteux : prendre le téléphone et au moins consulter un architecte et/ou un géomètre-expert assermenté pour savoir l’ampleur de la catastrophe au cas par cas. Celui qui ne prend pas ce temps prend un risque que les profanes ne peuvent absolument pas évaluer systématiquement jusqu’au bout (et ça n’est pas possible).
Et cela, il faut l’expliquer clairement ici dans le forum.
Cordialement
Dirk Grafe