Bavière : 2 maisons unifamiliales ou une maison jumelée ?

Je commence par la question de ton titre : en construisant les deux maisons mitoyennes, tu économises deux murs latéraux porteurs, ce qui te fait potentiellement gagner six mètres de largeur de terrain utilisable en échange d’une face fenêtre par unité. Ce que tu économises directement en argent grâce à cette accolade des deux unités, on parle d’environ huit marks cinquante, si tant est. En quelque sorte « plus moralement, tu comprends », pour citer Monaco Franze ;-)

Pouvoir et devoir sont au moins deux choses différentes, tu devrais donc absolument consulter le plan d’urbanisme. Nous t’aidons volontiers aussi pour son interprétation – attention !, tu ne peux pas le [lien] ici (mais le [nommer], par exemple « Hintertupfing n° 258 au Rübenacker »). Tu parles d’[un] terrain pour [deux] maisons individuelles – elles doivent non seulement avoir de la place mais aussi y [avoir le droit].

Tu as probablement déjà lu que les maisons « prêtes à l’emploi » ne sont ni plus finies ni plus sûres en termes de calcul (mais pas moins solides que celles construites pierre par pierre). Le point commun de la plupart des mythes populaires est leur vérité souvent très partielle. J’aime bien cependant l’approche selon laquelle vous souhaitez « effectuer le moins de modifications possible », car c’est ainsi qu’un modèle type de maison réussit le mieux.

À ta question numéro 0, que tu as ajoutée ici en post-scriptum ...

Si ce doivent être 2 maisons individuelles, est-il pertinent de les construire en même temps ? Ou serait-il même mieux de construire l’une après l’autre, pour apprendre d’éventuelles erreurs…

... tu trouveras ici dans de nombreux fils concernant les mots-clés pour la recherche dans le forum « Mitkellerer » / « Ohnekellerer » et « Goalkeeperthread » des avertissements expliqués pourquoi, dans le cas d’une maison jumelée, la planification doit être faite en commun d’abord, et qu’il serait une catastrophe certaine si la maison sans sous-sol était construite avant celle avec sous-sol. Par ailleurs, je te recommande, si la décision penche pour la maison jumelée, ma contribution (externe) « Une maison jumelée a DEUX moitiés », voir « construire maintenant ». La différence entre les deux unités n’est pas un problème en soi, excepté l’aspect sous-sol (voir mot-clé « règle 11ant Keller », dans laquelle le terrain a aussi voix au chapitre), mais critique est aussi le profil à la « couture » des deux moitiés.

Merci encore pour les explications supplémentaires ! Alors je remplis le questionnaire autant que possible :

Plan d’aménagement/restrictions
Taille du terrain : 1 200 m²
Terrain en pente : non
Plan d’aménagement : comme le voisinage. Le terrain voisin a également été divisé et sera construit avec 2 maisons individuelles ou même 1 maison individuelle + une maison jumelée
Coefficient d’occupation du sol : comme le voisinage (principalement maison individuelle et maison jumelée)
Coefficient d’emprise au sol : comme le voisinage (principalement maison individuelle et maison jumelée)
Fenêtre de construction, limite de construction et ligne de bâtiment
Construction en bordure
Nombre de places de stationnement : 2 par maison individuelle / moitié de maison jumelée
Nombre d’étages : 2,5
Forme du toit : toit à deux pans

Exigences des maîtres d’ouvrage
Nombre de personnes, âge : 2 personnes, 1 bébé (réserve pour 2 enfants supplémentaires)
Surface habitable : 170 m²
Bureau : usage familial ou télétravail : télétravail 50%
Cuisine ouverte, îlot de cuisine : non, cuisine fermée
Nombre de places pour manger : 6
Balcon, terrasse sur le toit : éventuellement balcon au 1er étage
Garage, carport : garage
Jardin d’agrément, serre : non
Autres souhaits/spécificités : Depuis le 1er étage et surtout les combles, la vue est belle. Cela devrait être utilisé d’une manière ou d’une autre

Conception de la maison
Nous n’avons pas encore de plan.

Ma question : quel budget devrais-je prévoir approximativement ? Connaissez-vous un fournisseur de maisons préfabriquées qui conviendrait (Allemagne du Sud, maison avec 2,5 étages, gamme de prix moyenne) ?

Nous sommes tout de même dans le forum officiel de la ventilation croisée et il a même été spéculé qu'il y aurait une obligation légale à ce sujet - donc avec une maison jumelée, cela devient déjà plus difficile, car un courant d'air à travers l'autre moitié de la maison jumelée sera délicat. Savoir si en 2023 il faut encore ventiler une maison à plusieurs étages par l'ouverture des fenêtres pour la ventilation croisée est une autre histoire.

Sérieusement : je réfléchis actuellement à quelque chose de similaire, mais sur un terrain plus petit. Mes réflexions étaient/sont :
- L'isolation phonique est-elle vraiment aussi bonne que lorsqu'il s'agit de deux maisons indépendantes ?
- Suis-je prêt à renoncer aux fenêtres sur un côté complet de la maison ?
- Est-ce que la plus grande surface de jardin continue que je gagne grâce à la maison jumelée sera réellement utilisée par les deux parties ?

Mais surtout : est-ce que je veux vraiment lier les deux maisons ?

Évidemment, tout est techniquement possible, mais s'il s'agit de deux maisons séparées, j'imagine que toute modification sera simplement plus facile. Tant qu'un constructeur construit les deux pour lui-même et les construit de manière identique, tout va bien, mais peut-être que l'un voudra une énorme dalle portée librement, alors la dalle doit être renforcée, donc la dalle de l'autre moitié de la maison doit aussi être épaissie... donc je trouve que c'est vraiment compliqué dans la planification de la construction si quelqu'un d'un côté dit "je préférerais cela" et que cela a des répercussions sur l'autre côté.

Pour moi, je ne vois désormais plus que la question des distances minimales comme un avantage pour la maison jumelée parce que je n'ai alors plus autour de chaque maison un couloir étroit et vraiment inutilisable.

Avec 1200 m² et une forme rectangulaire, on peut tout à fait travailler avec des maisons individuelles. C’est alors le niveau des quartiers neufs actuels.

Ma question : Quel budget devrais-je prévoir à peu près ? Avez-vous en tête un fournisseur de maisons préfabriquées qui pourrait convenir (Sud de l’Allemagne, maison de 2,5 étages, gamme de prix moyenne) ?

Selon le standard, 3000-3500 €/m², bien sûr sans limite supérieure.
Tu peux en fait prendre tous les fournisseurs du segment moyen, il faut juste comparer. Je ne me limiterais pas non plus aux maisons préfabriquées. Les prix des catalogues diffèrent généralement nettement de la première offre concrète, et ce n’est pas non plus clé en main à 100 %.

Alors je remplis le questionnaire jusqu'à présent :

Nous devons encore un peu pratiquer : un "Bebauungsplan" ne signifie pas quelle construction tu envisages pour le terrain, mais quelle construction l’autorité locale y autorise. Ce plan d’urbanisme officiel se trouve généralement déjà lié sur le site web de la commune (comme dit, ici NE PAS faire de nouveau lien, mais indiquer seulement son nom). Il y est indiqué dans un modèle d’utilisation pour ton terrain ou ta parcelle de construction, par exemple, quelle surface de base et quelle surface de plancher sont autorisées. Ici non plus, ce n’est pas le nombre d’étages qui est visé, mais la surface au sol de la maison en relation avec celle du terrain, et la somme des surfaces au sol des étages. Par exemple, il est indiqué une surface de base de 0,2 et une surface de plancher de 0,4, ce qui signifie que tu pourrais construire sur le terrain de 1200 m² une dalle de 240 m² et une surface habitable et utile de 480 m² (dit simplement). Un "II" te permettrait alors d’avoir deux étages complets, et ainsi de suite.

Maintenant, cherche le plan d’urbanisme (seulement là où il n’y en a pas – ce qui ne s’applique pratiquement jamais aux zones nouvelles de construction – s’applique l’obligation d’insertion selon l’article 34 du code de la construction), et insère ici aussi une capture d’écran du cadastre ; le mot-clé "Bayernatlas" devrait t’aider ici.

Je pense que 1200 m² en périphérie de Munich et un terrain voisin déjà divisé indiquent fortement un remblaiement/une densification et que c'est effectivement un cas de §34. Mais attendons de voir...