1900年独栋住宅的购买价格/市场价格评估

问题也在于你们能负担得起什么，以及可能还会有哪些额外费用，或者这对你们来说值多少钱。

我们在买房时也遇到过类似的情况。总费用为850,000欧元，其中土地价值为400,000欧元。房子面积为190平方米，加上75平方米的地下室，所以我们实际上支付了大约450,000欧元。如果扣除地下室，价格大概是每平方米2000欧元左右——而且我们还要在翻新上每平方米投入1500欧元。这样算下来，我们为每平方米支付了3500欧元，这比新建房屋还要贵（而且最终标准并不相同），但我们还是觉得值得（好吧，我们买房的时候市场还非常火热，资金也很便宜）。

当然也可以把户外区域等等计算进去，这样算下来账面数字看起来会好一些。但问题是，是否会让自己对购买的估价有些过于美化。至少这种风险是存在的。户外区域和铺装的330平方米（其中大部分是建筑物）真能值70,000欧元吗？地下室当然也不能忽视——我猜这160平方米里不包括地下室吧？如果装修得很高档，有木地板和各种装饰，那当然很好。你们就不用担心通常的翻新风险（俗称“无底洞”），翻新已经完成了。另一方面，专家在工程完成后也只能有限地告诉你翻新质量情况，因为大多数东西估计已经被遮盖住了。这家公司有名声吗？如果一段时间后发现瑕疵，这家公司会负责吗／你们有质保期吗？我觉得在这种价格结构下这点很重要。总体上，我的直觉是价格还需要再便宜一些才算是好交易。

户外区域即使有车库和停车位，七万欧元应该也是偏高的。我这里还包括了附加费用（比如建筑／翻新的额外费用），所以有些费用类别混在一起了，因为我想了解卖家的成本感受。地下室不包含在160平方米里。翻新从视觉上看我们很满意，质量似乎也很高且全面，感觉未来十年以上不会出现大的问题。包括5年的质保。公司已经存在很长时间，有一些不错的参考项目，包括私人和公共项目。
专家能提供的信息有限，部分还得依赖翻新时卖家的文件和反馈。对我这个外行来说，这至少能让我更放心，不至于忽略重要问题，也能给谈判提供一些论据。
你有没有一个大致的想法或范围，住宅面积可以用怎样的单价来计算？我怀疑3500欧元太高，但2000欧元会不会有点低？

这至少给了个方向。花园情况怎样……是一大片大家共有的区域，还是每户都有自己的花园，可以用树篱／栅栏分隔？

每户都有自己的花园，不过只有现有房子里的花园直接接邻院子，位于现有房子和双拼别墅之间。两栋双拼别墅的花园都在房子后面，现有房子的花园可以用树篱等稍微隔开，但由于院子和其他房子的布局，花园和露台上肯定不能做到完全遮挡视线。

问题也在于你们能负担什么，以及可能还会产生哪些费用，或者这对你们来说值多少钱。

我们家的情况类似。总费用85万欧元，其中土地价值40万欧元。房子有190平米，加上75平米的地下室，我们实际上支付了45万欧元。如果扣除地下室，大概每平米费用在2000欧元左右——而且我们现在还在翻修上投入了每平米1500欧元。这样算下来，每平米花了3500欧元，比新房还贵（而且最终标准并不相同），但我们觉得值得（好吧，那时候市场还很火爆，资金也比较便宜，我们才买的）。

我预计的费用有通常的购房附加费（土地购买税6%，公证费，土地登记费）、厨房、窗帘、花园（幸运的是不大，我们不请园丁）、露台遮阳篷和偶尔的一些家具。银行的面谈安排在本周，尽管我的收入挺高，且有较多自有资金。我认为融资不是问题，更重要的是找到一个对我们来说合适且符合市场的价格，而不被情绪左右。当然没人知道价格会如何变化，但我感觉未来几个月价格可能还会下降，尤其是相比目前要求的价格。

70000欧元对于带有车库和停车位的户外区域来说，肯定是偏高了。我这里还算进了一些附加费用（建筑/翻新的附加费用意义上的），所以有点混淆了费用类型，因为我想对卖方的成本有个感觉。160平方米的面积里不包括地下室。翻新在外观上让我们满意，且看起来质量高且全面，感觉未来10年以上不会有大问题。包括5年的保修期。该公司已经存在很久，有一些很好的参考项目，包括私人和公共项目。

专家只能有限度地提供信息，部分还得依赖翻新时卖方的文件和反馈。作为外行，这让我更安心，不会遗漏重要的事项，也会给我谈判时带来论据。

你大概有没有想法或者区间，住宅面积每平方米可以定多少价格？我怀疑3500欧元太高，但2000欧元会不会有点低？

我也觉得2000可能有点少。公平地说，翻新往往会产生与新建类似的费用，但达不到新建标准。翻新的费用常常会逐渐累积，比很多人预期的要多，所以看似“便宜”的翻新最终也会达到新建的成本。
缺点当然是你们达不到新建可能实现的节能标准。再者室内装修可能稍显过时（比如问问：插座够吗？翻新时有没有在房间装LAN网口？水管是新的还是还用第一代的？）。
不过户外区域已经做好了，很可能也已经长得很漂亮。这一点在新建时也很难靠钱加快，植物需要时间成长。
这个知名企业和5年保修期绝对是加分项。

我也认为，2000可能有点少。公平地说，在翻修时通常会产生与新建相同的费用，但达不到新建的标准。翻修时，费用往往会越来越多，很多人之前没有预料到，因此看似“更便宜”的翻修最终还是达到了新建的成本。
缺点当然是你们无法达到新建筑可能实现的节能标准。此外，内部装修可能有点过时（比如：你们有足够的插座吗？在翻修过程中房间里装了网络接口吗？水管是新的还是最初的旧管？）。
不过外部区域已经完成，可能也已经长得很好看了。这是新建时即使花钱也很难加速的。植物需要时间。
知名公司和5年质保绝对是优势。

花园刚刚整理过，目前只有土壤，还需要时间和工作投入。插座充足，网络接口也有。上下水管是用塑料新装的。

我的建议给你们：出价695,000欧元，看看会发生什么。如果卖方还不愿意卖，而且没有其他买家（我在当前形势下坚信没有），他肯定会接受795,000欧元的报价。我们这里开发商的新建项目也正在以部分-10%的折扣出售。为了避免你们出价过高而他出价过低，你们可以出价745,000欧元，他会同意，或者你们再出760,000欧元。取决于你们觉得这房子值多少钱。但我认为750,000欧元基本是最高限价（尤其是因为利率涨得太厉害了，几乎没有人能再买得起这么贵的房子）。你们应该利用这个优势好好谈判。在我看来700,000欧元是现实的（尽管你们那边的房价很高），支付超过750,000欧元就是爱好行为（不是理性的，而是情感驱动的行为）。