Evaluación Precio de compra / Precio de mercado Casa unifamiliar de 1900

La pregunta también es qué podéis permitiros y qué costes adicionales podrían surgir, o cuánto os merece la pena.

Teníamos una situación similar con nuestra casa. 850.000€ de costes, de los cuales 400.000€ correspondían al valor del terreno según BRW. La casa tiene 190 m² más 75 m² de sótano, por lo que prácticamente pagamos 450.000€. Si descontamos el sótano, probablemente salgan unos 2000€/m², y ahora estamos invirtiendo otros 1500€/m² en la renovación. Entonces hemos pagado 3500€ por m², que es más caro que una construcción nueva (sin tener al final el mismo estándar), pero aún así nos valió la pena (bueno, también compramos cuando el mercado estaba muy caliente y el dinero barato).

Por supuesto, se puede incluir el exterior, etc., y entonces el cálculo se ve un poco mejor. Pero la pregunta es si no se está maquillando un poco la compra. Al menos ese riesgo es evidente.
¿Puede el área exterior y el pavimento de los 330 m² (que en su mayoría albergan un edificio) ser realmente tan bonitos como para valorarlos en 70.000 €?
El sótano, por supuesto, no es despreciable; supongo que no estaba incluido en los 160 m², ¿verdad?
Si está renovado con materiales de calidad, con parquet y demás, también es un punto positivo. Simplemente se librarían del riesgo habitual de renovación (palabra clave: barril sin fondo), porque ya estaría hecho. Por otro lado, un perito solo podrá dar información limitada sobre cómo se realizó la renovación después de ejecutadas las obras. Supongo que la mayor parte ya está oculta. ¿La empresa es conocida? Si después de un tiempo aparecen defectos, ¿será la empresa responsable / tienen garantía?

Considero que esto es importante dada la estructura de precios. En conjunto, mi intuición también dice que debería ser algo más barato para que sea un buen trato.

70.000 euros es probablemente una cifra alta para el exterior a pesar del garaje y la plaza de aparcamiento. Aquí incluí otros costes (en el sentido de costes adicionales para la construcción/la renovación), mezclando un poco las categorías de costes, ya que quería tener una idea de los costes desde el punto de vista del vendedor. El sótano no está incluido en los 160 m². La renovación nos gusta visualmente y parece realizada de forma cualitativa y completa, por lo que parece que no habrá nada mayor para los próximos 10+ años. Hay una garantía de 5 años. La empresa existe desde hace mucho tiempo y tiene varios proyectos de referencia buenos, tanto privados como públicos.

El perito podrá dar información limitada y en parte tendrá que confiar en la documentación y en el feedback del vendedor sobre la renovación. Para mí, como profano, da un poco más de seguridad no pasar por alto nada importante y me dará argumentos para la negociación.

¿Tienes una idea aproximada o un rango de precio por metro cuadrado que se podría aplicar para la superficie habitable? Sospecho que 3.500 euros es demasiado alto, pero ¿quizás 2.000 euros es un poco bajo?

Eso al menos sirve como orientación.
¿Cómo es el jardín... una zona grande que todos usan o cada uno tiene el suyo y se podría delimitar con setos/cercas?

Cada uno tiene el suyo, aunque solo el jardín de la casa existente limita con el patio y está entre la casa existente y la vivienda adosada. Las dos viviendas adosadas tienen sus jardines detrás de sus casas, el jardín de la casa existente se puede separar un poco con un seto o similar, pero por la disposición del patio y las otras casas, en el jardín y en la terraza seguramente no habrá privacidad total.

La pregunta también es qué pueden permitirse y qué costos adicionales pueden venir, o cuánto les vale. Nosotros tuvimos una situación similar con nuestra casa. 850.000€ de costos, de los cuales 400.000€ correspondían al valor del terreno según BRW. La casa tiene 190 m² + 75 m² de sótano, por lo que prácticamente pagamos 450.000€. Si se resta el sótano, probablemente se llega a unos 2000€/m² – y ahora invertimos otros 1500€/m² en la renovación. Entonces pagamos 3500€ por m², lo cual es más caro que una obra nueva (sin llegar al mismo estándar al final), pero para nosotros valió la pena (bueno, también compramos cuando el mercado estaba muy caliente y el dinero era barato).

En costos cuento con los habituales gastos adicionales de compra (impuesto de transmisiones patrimoniales 6%, notaría, registro), una cocina, cortinas, jardín (que afortunadamente no es muy grande, no somos jardineros), toldo para la terraza y posiblemente algún mueble aislado. La reunión con el banco será esta semana, aunque mis ingresos son bastante altos y hay mucho capital propio disponible. Creo que la financiación es menos el problema; más bien encontrar un precio bueno y acorde al mercado para nosotros sin dejarse llevar por las emociones. Por supuesto, nadie sabe cómo evolucionarán los precios, pero para mí, la sensación es que en los próximos meses más bien bajarán, especialmente en comparación con los precios que se exigen actualmente.

70.000 euros para el exterior a pesar del garaje y la plaza de aparcamiento seguro que está sobrevalorado. Aquí incluí costos adicionales (en el sentido de costos adicionales para la construcción / la renovación) y así mezclé un poco los tipos de costos, porque quería tener una idea de los costos del vendedor. El sótano no está incluido en los 160 m². La renovación nos gusta visualmente y parece que también se ha realizado de forma cualitativa alta y exhaustiva, por lo que parece que no habrá nada grande que hacer en los próximos 10+ años. La garantía es por 5 años. La empresa ya existe desde hace mucho tiempo y tiene algunos buenos proyectos de referencia, tanto privados como públicos.

El perito podrá dar información solo de forma limitada y tendrá que basarse en parte en la documentación y en la retroalimentación del vendedor sobre la renovación. Como profano, me da un poco más de seguridad de no pasar por alto nada importante y me dará argumentos para la negociación.

¿Tienes una idea aproximada o un rango qué precio por metro cuadrado se podría establecer para la superficie habitable? Supongo que 3.500 euros es demasiado alto, pero ¿quizás 2.000 euros es un poco bajo?

También creo que 2.000 quizás sea un poco poco. Hay que decir justamente que en las renovaciones frecuentemente se generan los mismos costos que en una obra nueva, pero no se puede alcanzar el estándar de obra nueva. Con frecuencia en las renovaciones se va acumulando cada vez más, algo con lo que muchos no contaban antes, por lo que la supuestamente "más barata" renovación acaba teniendo costos de obra nueva.
La desventaja, por supuesto, es que no se alcanza el estándar energético que una obra nueva podría lograr. Además, quizá el acabado interior esté algo anticuado (preguntas como: ¿Tienen suficientes enchufes? ¿Se instalaron tomas LAN en las habitaciones durante la renovación? ¿Las tuberías de agua son nuevas o las originales?).
A cambio, el exterior ya está hecho y probablemente ya esté bien crecido. Eso no se puede acelerar fácilmente con dinero en una obra nueva. Las plantas necesitan tiempo.
La empresa renombrada y la garantía de 5 años son sin duda puntos a favor.

También pienso que 2000 quizás sea un poco poco. Hay que decir con justicia que en las renovaciones a menudo se generan los mismos costos que en una construcción nueva, pero no se puede alcanzar el estándar de una construcción nueva. A menudo en las renovaciones se va acumulando cada vez más, con lo que muchos no contaban antes, de modo que la supuestamente "más barata" renovación termina costando como una construcción nueva.
La desventaja, claro, es que no se alcanza el estándar energético que una construcción nueva podría lograr. Además, quizás el interior esté un poco anticuado (preguntas como: ¿Tenéis suficientes enchufes? ¿Se colocaron enchufes LAN durante la renovación? ¿Las tuberías de agua son nuevas o todavía son las primeras?).
Pero la zona exterior ya está hecha y probablemente ya ha crecido bonita. Eso tampoco se puede acelerar fácilmente con dinero en una construcción nueva. Las plantas necesitan tiempo.
La empresa de renombre y 5 años de garantía son, sin duda, puntos a favor.

El jardín fue hecho nuevo y actualmente solo consiste en tierra, por lo que aún se debe invertir tiempo y trabajo. Hay suficientes enchufes, también hay enchufes LAN disponibles. Las tuberías de agua y desagüe son nuevas y están hechas de plástico.

Mi propuesta para vosotros: Ofreced 695.000 € y ved qué pasa. Si el vendedor aún no está dispuesto a vender y no hay otro interesado (de lo cual estoy convencido en la situación actual), seguramente os hará una contraoferta de 795.000 €. Aquí, las promociones de nuevas construcciones por parte de los promotores también se están ofreciendo con descuentos de hasta -10%. Para que no paguéis demasiado y él no reciba demasiado poco, proponed 745.000 € y él aceptará, o bien ofrecéis 760.000 €. Dependiendo de cuánto valoreis la casa. Pero realmente, desde mi punto de vista, 750.000 € es el límite máximo (especialmente porque las tasas de interés han subido mucho y casi nadie puede permitirse una casa tan cara). Aquí deberíais aprovechar vuestra ventaja y negociar bien. 700.000 € me parecería realista (aunque el mercado inmobiliario en vuestra zona sea mucho más caro) y pagar más de 750.000 € sería por capricho (es decir, no racional, sino una acción emocional).