(Presque) rénovation complète d'une maison individuelle de 1968 / quels coûts allons-nous avoir ?

Depuis un certain temps, je suis régulièrement différents fils de discussion ici sur le forum et je me suis maintenant inscrit moi-même, car après des années de recherche, notre projet d'achat – et donc de rénovation – prend des formes concrètes.

Année de construction 1968, c’est un peu plus récent que l’exemple décrit en détail ici par

Nous avons maintenant un bien précis en vue et sommes en train d’essayer de nous faire une idée aussi réaliste que possible des coûts de rénovation à venir.

Alors, pour la discussion, il peut être utile de le montrer plus en détail : photos de l’état, et de préférence aussi plans en synopse état/envie de modification et coupe.

Nous voulons nous approcher à rebours, avoir une bonne idée des coûts de rénovation, soustraire cela des 1,1 millions et ensuite faire une offre correspondante au vendeur. S’il l’accepte – bien. Sinon – c’est aussi ok, nous ne voulons absolument pas acheter quelque chose et ensuite vivre des années dans un bien inachevé ou nous surmener complètement avec un énorme crédit.

C’est une idée populaire, mais le plus souvent vouée à l’échec : aussi compréhensible qu’elle soit du point de vue des acheteurs, elle fonctionne d’autant moins qu’elle est pensée unilatéralement du point de vue des acheteurs. Les vendeurs, en revanche, ont souvent aussi « sécurisé » d’une certaine manière leurs idées sur la valeur résiduelle de leur bien, se sentent attaqués dans cette estimation ou que la valeur de leur bien soit dépréciée, et préfèrent alors le vendre à un enchérisseur supérieur. La probabilité de se faire exclure avec cette « méthode d’évaluation » est donc extrêmement élevée. L’exemple que j’ai lié plus haut est d’ailleurs un bien déjà habité, modernisé et bientôt aussi rénové, ce qui semble bien fonctionner. Je suis toutefois tout à fait d’accord avec la dernière phrase.

Année de construction 1968, c’est un peu plus récent que l’exemple décrit en détail ici par

Merci beaucoup, je vais me plonger dedans ! À première vue, c’est super détaillé, très bien documenté.

Cela peut être utile pour la discussion de le montrer plus en détail : photos de l’état, et de préférence aussi des plans en synopse état actuel/souhait de rénovation ainsi que des coupes.

Nous ne souhaitons rien changer du tout au plan, il convient exactement tel quel – presque un miracle ! Je l’ai quand même ajouté pour une estimation des coûts en électricité et eau (je pense qu’un plan peut aider pour le nombre de mètres de câbles nécessaires).

C’est une idée populaire, mais généralement vouée à l’échec : aussi compréhensible soit-elle du point de vue des acheteurs, elle fonctionne de moins en moins bien justement parce qu’elle est pensée unilatéralement du point de vue des acheteurs. Les vendeurs, quant à eux, ont souvent leurs propres idées sur la valeur résiduelle de leur bien qu’ils considèrent d’une certaine manière « sécurisées », et se sentent attaqués ou estiment que la valeur de leur bien est sous-évaluée, préférant le donner à un enchérisseur plus élevé. La probabilité de se faire écarter avec cette « méthode d’évaluation » est donc extrêmement élevée.

Tu as bien sûr raison, chaque partie vient de son propre point de vue et cela demande de l’empathie. Nous communiquerons tout cela avec respect, mais au final le résultat sera le même : soit nous pouvons nous permettre la maison + la rénovation, soit non. Nous ne voulons pas dépasser largement le budget, peu importe à quel point la maison est belle ou le plan nous plaît :) Si notre budget maximal est inférieur au prix minimum des vendeurs, ce sera aussi OK et nous continuerons à chercher.

Ton approche peut tout à fait fonctionner. Nous avons fait exactement de la même manière.

J'ai clairement communiqué que je n'avais pas envie de négociations opaques et de va-et-vient éternels, que notre budget était à X, que nous budgétisions les coûts de rénovation avec un expert à Y et que le prix maximal que nous serions prêts à payer serait donc Z. Mais en fait, je serais aussi parti sinon et je ne me serais engagé à rien de plus, parce que nous n'étions pas obligés d'acheter. Cela a été accepté - peut-être est-ce maintenant le bon moment, il n'y a pas beaucoup d'acheteurs en ce moment. Il y a un an, cela n'aurait probablement pas fonctionné...

Exemple : L’isolation de la façade (matériau de haute qualité, afin que le débord de toiture n’ait pas besoin d’être prolongé) avec un peu plus de 220 m² (surface sans fenêtres) devrait coûter environ 80 k€ chez l’artisan.

Mais c’est quand même très cher - ne prenez pas mon projet, car nous avons vraiment obtenu une isolation extérieure et un enduit à très bas prix, mais comme exemple aléatoire d’un autre projet réalisé début 2023 : environ 340 m² de surface à traiter, pour tout (installation, profilés de socle, panneaux ETICS en EPS 032, protection d’angle, bandes d’étanchéité, armature, enduit léger, couche de fond et couche de finition) cela a finalement coûté environ 45 000 € TTC, soit environ 132 € / m² tout compris (sauf échafaudage, calculé/commandé séparément).

Bon, c’était une construction neuve, donc il y avait certainement quelque chose à prévoir pour la préparation du support, et la main-d’œuvre est sûrement plus élevée, mais je ne peux pas vraiment imaginer comment on peut atteindre plus de 350 € / m² rien que pour l’isolation.

Bien, c'était une construction neuve, donc il y a certainement encore quelque chose à faire pour la préparation du sous-sol, et les coûts de main-d'œuvre sont certainement plus élevés, mais je ne peux pas vraiment imaginer comment on peut arriver à plus de 350 € / m² rien que pour l'isolation.

220 m² de surface isolante (+ isolation du soubassement) plus 20 fenêtres avec embrasures. Isolation de haute qualité - pas en EPS, mais en isolation à base de résine phénolique WLG 022, qui coûte environ 100 €/m² sur Internet (l'artisan facture plus). Par contre, les coûts élevés pour la prolongation du débord de toit ont été économisés. Sinon, le couvreur aurait dû travailler activement sur le toit.
C'est donc un projet nettement plus complexe (par exemple, embrasures de fenêtres ou isolation sur une façade en brique) et des matériaux pas si bon marché (plaques isolantes, colle spéciale pour résine phénolique et enduit adapté). Mais maintenant presque KfW 40 et 40 % de subvention.
Ce que tu connais comme prix tout compris, ce n'est même pas encore le matériel chez moi...

OK, Resol est effectivement beaucoup plus cher, mais quand même - EPS 032 140 mm coûte généralement environ 18 € / m², dans le même magasin webertherm RS 021 140 mm coûte 90 € / m². Disons une surcoût de 80 € / m², tu es quand même à 350 € / m², ce qui est déraisonnable.

Je suis sûr que cela a été rentable pour toi ou qu’il n’y avait pas d’autre possibilité ou que cela aurait été plus cher, mais il ne faut pas forcément baser la planification des coûts sur ce genre de cas exceptionnels.