（几乎）1968年单户住宅全面翻修 / 我们将面临哪些费用？

我已经关注论坛中的多个帖子很长时间了，现在自己注册了，因为经过多年的寻找，我们的购房和翻新计划开始有了明确的进展。

建造于1968年，比这里详细描述的 的例子稍年轻一些

我们现在有了一个具体的目标，目前正在努力尽可能真实地了解即将面临的翻新费用。

那么，为了讨论的促进，可以更详细地展示一下：现状照片，最好还有现有结构/改建需求的平面图对比，以及剖面图。

我们想逆向思考，先对翻新费用有一个较好的估计，从110万中扣除这部分费用，然后向卖家提出相应的报价。如果他们接受——很好。如果不接受——也没关系，我们绝不想买下一处多年未完成的房产，或是被庞大的贷款完全压垮。

这是一个普遍的，但往往注定失败的想法：这种想法从买家的角度看虽然合情合理，但由于它单方面只从买家的角度出发，效果通常很差。卖家通常对其房产剩余价值已有某种“保障”，并且会对这种估值感到被挑战或贬低，更愿意卖给出价更高的人。用这种“价值评估方法”被卖家拒绝的概率极高。顺带一提，我之前链接的例子是一个已经开始入住且正在现代化改造的房产，似乎运作良好。不过我完全同意最后一句话。

建筑年份1968年，这比 详尽描述的这个例子稍微年轻一些

非常感谢，我会仔细阅读！乍一看内容非常详细，文档也非常完备。

那么，对于讨论来说，最好能详细展示一下：房屋现状照片，最好还有现状/改建愿望的平面图对比以及剖面图。

我们完全不想改变平面图，它正好就是这样——简直是个奇迹！不过我还是插入了平面图，方便电气和水路的成本估算（我想平面图能帮忙计算所需管线的长度）。

这是一个流行但多半注定失败的想法：从买家的角度看，这个想法很合理，但正因为它仅从买家的角度出发，效果反而很差。卖方通常对其房产剩余价值也有自己的看法，并且感到这种评估受到挑战或低估了房产价值，往往宁愿卖给多出价者。用这种“价值评估方法”被淘汰的概率极高。

你说得当然没错，每一方都有自己的立场，这需要同理心。我们当然会尊重地沟通，但最终结果还是那样：要么我们能负担房屋加翻新，要么不能。无论房子多漂亮，平面图多好看，我们都不想最后预算严重超支:)如果我们的最高预算低于卖方的最低价，那也没关系，我们会继续寻找。

你的做法完全可以奏效。
我们也是完全按照这样做的。

我已经明确说明，我不想进行不透明的谈判和无休止的反复讨论，我们的预算是X，我们根据专家评估的改造费用预算为Y，我们愿意支付的最高价格因此是Z。
但实际上，我本来也准备放弃，不接受任何额外的条件，因为我们不急着买。
这被接受了——现在可能是合适的时机，市场上的买家不多。一年前可能行不通……

例子：外墙保温（高质量材料，为了不延长屋檐）面积约220平方米（不含窗户面积），手工费应当约为8万欧元。

但这已经非常贵了——不拿我的项目来说，因为我们的外墙保温和抹灰真的非常便宜，但作为2023年初另一个项目的随机例子：约340平方米的施工面积，所有材料和人工（安装、踢脚线、EPS 032保温板、角保护、密封带、加固层、轻质抹灰、底漆和面漆）总共约45000欧元含税，约132欧元/平方米全包（不含脚手架，因为单独核算/委托）。

好吧，是新建工程，因此地面处理方面确实还要加一些费用，人工成本肯定更高，但我实在想不通，怎么光保温层就能达到每平方米350欧元以上。

好的，是新建工程，因此地下准备工作肯定还有一些要做，人工成本也肯定更高，但我实在无法想象，光保温材料费用怎么能超过每平方米350欧元。

220平方米保温面积（加踢脚线保温），外加20个带窗套的窗户。高品质保温材料——不是EPS，而是苯酚树脂保温材料，WLG 022，网上大约100€/平方米（手工费更高）。但因此节省了延长屋檐的高额费用。否则屋顶工人得在屋顶上辛苦工作。
因此，这是一个明显更复杂的工程（例如窗套或者黏贴在砖墙上的保温层），用的材料也不便宜（保温板、苯酚树脂专用粘合剂和配套抹灰）。但现在几乎达到了KfW 40标准，并且有40%的补贴。
你所谓的全包价，在我这里连材料费都不到……

好的，Resol 确实贵得多，但即便如此——EPS 032 140 毫米通常售价约为每平方米 18 欧元，同一家店里 webertherm RS 021 140 毫米售价为每平方米 90 欧元。算作多出每平方米 80 欧元，即使你付出每平方米 350 欧元，依然远远超出合理范围。

我相信对你来说这样计算是合理的，或者说其他方式不可行或更贵，但不应当基于这种特殊情况来进行成本规划。