(Casi) rehabilitación completa de una casa unifamiliar de 1968 / ¿qué costos tendremos que afrontar?

Desde hace tiempo sigo varios hilos aquí en el foro y ahora me he registrado, ya que tras años de búsqueda nuestro proyecto de compra y, por lo tanto, de rehabilitación está tomando forma concreta.

Año de construcción 1968, eso es un poco más joven que el ejemplo descrito detalladamente aquí por

Ahora tenemos un inmueble concreto en mente y estamos tratando de hacernos una idea lo más realista posible de los costos de rehabilitación que se nos avecinan.

Entonces puede ser útil para la discusión mostrarlo más de cerca: fotos del estado, y preferiblemente también planos en sinopsis Estado/Deseo de reforma y sección.

Queremos aproximarnos hacia atrás, obtener una buena idea de los costos de rehabilitación, restar eso de 1,1 millones y luego hacer una oferta correspondiente al vendedor. Si la acepta - bien. Si no - también está bien, no queremos en ningún caso comprar algo y luego vivir durante años en un inmueble sin terminar o sobrecargarnos completamente con un crédito enorme.

Esta es una idea popular, pero que por lo general está destinada al fracaso: por muy comprensible que sea desde la perspectiva de los compradores, funciona peor precisamente porque está pensada unilateralmente desde esa perspectiva. Los vendedores, en cambio, a menudo tienen sus propias expectativas sobre el valor residual de su inmueble, también "aseguradas" de alguna manera, y se sienten atacados con esta valoración o que el valor de su inmueble es subestimado y prefieren dárselo a un comprador que ofrezca más. La probabilidad de ser rechazado con este "método de valoración" es por lo tanto extremadamente alta. El ejemplo que enlazo arriba es, por cierto, un inmueble que ya ha comenzado a ser habitado, modernizado y pronto también reformado, lo que parece funcionar bien. Sin embargo, estoy totalmente de acuerdo con la última frase.

Año de construcción 1968, eso es un poco más joven que el ejemplo descrito aquí en detalle por

¡Muchas gracias, me voy a informarme sobre eso! A primera vista parece súper detallado, súper documentado.

Entonces puede ser útil para la discusión mostrarlo más de cerca: fotos del estado y, lo mejor, también planos en sinopsis estado/deseo de reforma y corte.

No queremos cambiar nada en el plano, está bien tal como está, ¡casi un milagro! De todos modos, lo he incluido para la estimación de costos de electricidad y agua (creo que un plano puede ayudar por los metros de instalaciones que se necesiten).

Esa es una idea popular, pero que generalmente está condenada al fracaso: por más comprensible que sea desde la perspectiva de los compradores, peor funciona, justamente porque se piensa unilateralmente desde la perspectiva de los compradores. En cambio, los vendedores a menudo tienen sus propias ideas sobre el valor residual de su propiedad aseguradas de alguna manera, y se sienten atacados o menospreciados en esa valoración, y prefieren vendérsela a un comprador con más ofertas. La probabilidad de que esta "metodología de valoración" termine echándote es por lo tanto extremadamente alta.

Por supuesto tienes razón, cada parte viene desde su propio punto de vista y para eso hay que tener empatía. Nosotros lo comunicaríamos con respeto, pero al final el resultado es: o podemos permitirnos la casa + la rehabilitación, o no. No queremos que al final se nos vaya mucho del presupuesto, sin importar lo bonita que sea la casa o lo mucho que nos guste el plano :) Si nuestro presupuesto máximo está por debajo del precio mínimo de los vendedores, está bien y seguiríamos buscando.

Tu enfoque puede funcionar perfectamente.
Nosotros también lo hicimos exactamente así.

He comunicado claramente que no tenía ganas de negociaciones poco transparentes y de idas y venidas eternas, que nuestro presupuesto estaba en X, que con el perito presupuestaríamos costos de remodelación de Y y que el precio máximo que estaríamos dispuestos a pagar sería Z.
Pero en realidad también me habría ido y no habría aceptado ningún gasto adicional, porque no teníamos que comprar.
Se aceptó - tal vez este sea el momento adecuado ahora, no hay muchos compradores en el mercado. Hace un año probablemente no habría funcionado...

Ejemplo: El aislamiento de la fachada (material de alta calidad, para que no fuera necesario alargar el voladizo del tejado) con unos buenos 220 m² (superficie sin ventanas) debería costar al artesano unos buenos 80 mil euros.

Pero eso ya es muy caro - no tomo mi proyecto, ya que realmente conseguimos aislamiento exterior y revestimiento muy barato, pero como ejemplo al azar de otro proyecto realizado a principios de 2023: aproximadamente 340 m² de superficie a trabajar, para todo (instalación, canales zócalos, placas WDVS EPS 032, protección de esquinas, cintas de estanqueidad, armadura, revestimiento ligero, pintura base y de acabado) al final costó unos 45.000 € brutos, o unos 132 €/m² todo incluido (excepto andamio, que se calculó y contrató por separado).

Bueno, fue obra nueva, por lo que seguramente hubo que incluir algo para la preparación del sustrato, y los costos de mano de obra seguramente son mayores, pero no puedo imaginar cómo se puede llegar a más de 350 € /m² solo por el aislamiento.

Bien, era una construcción nueva, por lo que seguramente aún hay que hacer algo para la preparación del subsuelo, y los costos de mano de obra seguramente son más altos, pero no puedo imaginar cómo se puede llegar a más de 350 € / m² solo para el aislamiento.

220 m² de superficie aislante (+ aislamiento de zócalo) más 20 ventanas con jambas. Aislamiento de alta calidad - no EPS, sino aislamiento de resina fenólica WLG 022, que cuesta alrededor de 100€/m² en internet (el artesano cobra más). Pero se ahorraron los altos costos por la prolongación del voladizo del techo. De lo contrario, el techador habría tenido que trabajar arduamente en el techo.
Por lo tanto, un proyecto considerablemente más elaborado (por ejemplo, jambas de ventana o aislamiento en fachada de ladrillo caravista) o materiales no tan económicos (paneles aislantes, adhesivo especial para resina fenólica y revoque adecuado). Pero ahora casi KfW 40 y 40% de subvención.
Lo que tú conoces como precio todo incluido, ni siquiera es el material para mí...

OK, Resol es en realidad mucho más caro, pero incluso así - EPS 032 140 mm suele costar alrededor de 18 € / m², en la misma tienda webertherm RS 021 140 mm cuesta 90 € / m². Digamos que la diferencia son 80 € / m², aun así con 350 € / m² estás fuera de toda lógica.

Estoy seguro de que para ti ha resultado así o que de otra forma no hubiera sido posible o habría sido más caro, pero no se debe basar la planificación de costos en casos tan especiales.