¡Nosotros, los rehenes del banco!

Ahora se pone interesante. Los ejemplos anteriores aún estaban lejos de un nivel meta. Ya no solo importa la puntuación. También cuenta la seguridad en forma de capital propio, estabilidad laboral e ingresos. Y eso el score no lo refleja - si se puede creer en las declaraciones. Si uno llega al banco sin garantías significativas y no tiene más que una mala puntuación, muchas otras obligaciones de pago no mejoran la situación.

Sí, probablemente también eso. Pero, ante todo, soy controller en un banco y me dedico profesionalmente de manera permanente al tema del riesgo de crédito en todas sus formas, colores y facetas. Y además soy propietario de mi propio proyecto de construcción.

Solo quiero señalar aquí que los scores (sin importar de quién sean) con un 97% están lejos de ser "buenos", sino que para un banco son altamente riesgosos (para la parte que no se considera crédito garantizado). Simplemente hay bancos que, con un riesgo de impago del 3%, ya no ofrecen préstamos no garantizados o solo parcialmente garantizados. Y créeme, esa será la mayoría. Y el resto aplica fuertes recargos de intereses para cubrir el riesgo.

Sin embargo, en el banco también se realizan simulaciones muy diferentes para determinar los impagos, por ejemplo, de clientes inmobiliarios. En ese caso, una probabilidad de impago del 0,75% es justo la media inferior. Pero eso es como comparar peras con manzanas. Schufa ofrece indicios, el banco (especialmente si es un banco IRBA) incorpora sus propios datos estadísticos/experiencias reales y llega a un resultado fundamentado.

En el banco, sin embargo, se realizan simulaciones completamente diferentes para determinar las pérdidas, por ejemplo, de clientes inmobiliarios. Entonces, una probabilidad de incumplimiento del 0,75% es justo un promedio inferior. Pero esto es como comparar manzanas con peras. La Schufa ofrece indicios, el banco (especialmente si es un banco IRBA) utiliza sus propios valores estadísticos/experiencias reales y llega a un resultado fundamentado.

Después del 0,75%, la proporción de PD disminuye rápidamente (como mucho un cuantil más, a grosso modo), lo que resulta en un promedio del 0,75%. En esencia, confirma mi afirmación de que un PD del 3% es demasiado alto, o representa un gran riesgo que un banco rara vez está dispuesto a asumir con un cliente nuevo.

Con permiso. Si uno se llama inversionista de capital y no sabe más, se le pregunta al notario. Él debería poder explicarlo. Para eso le pagan. Quejarse después de la banca me parece una falta de respeto.

Y cada uno de nosotros es responsable de su propio puntaje.

Sería lindo que la gente preguntara, pero lamentablemente esto sucede rara vez y con los notarios también hay diferencias notables, algunos explican muy bien y otros no....
Por ejemplo, las escrituras colectivas para zonas de construcción, a todos los constructores se les lee un contrato y luego todos, durante la certificación, pueden anunciar ante la comunidad reunida el monto de la hipoteca. Muchos consumidores normales están tan intimidados en las certificaciones porque están "con el señor notario" que simplemente tienen miedo de revelar su supuesto desconocimiento haciendo preguntas. He experimentado todos los lados, trabajando en una notaría, como compradora y en el registro de la propiedad. Además, durante la formación tuve la oportunidad de conocer las áreas de insolvencia, ejecución forzosa y remate judicial. Muchas personas simplemente no son capaces de entender todo esto y/o de detectar problemas en la firma de contratos, y si no hay conciencia del problema, simplemente no preguntan. Otros confían en que el "señor notario" sabe lo que debe hacer y éste ejecuta el supuesto encargo por falta de indicaciones en contrario.

Pero ante todo soy controller en un banco y me ocupo profesionalmente de forma permanente del tema del riesgo de impago en todas sus formas, colores y facetas.

Casi lo había pensado. Solo alguien que está versado en la materia puede dar esas indicaciones.

Primero, sobre nosotros. Poseo dos apartamentos en propiedad, uno está alquilado y totalmente financiado y hasta ahora apenas se ha amortizado, el otro está pagado excepto por aproximadamente un 20% de deuda restante. El apartamento de uso propio, por supuesto, quiero venderlo después de la nueva construcción, lo que en Frankfurt no debería ser problema. Además, la situación de los dos apartamentos en propiedad era demasiado complicada. La opinión aquí era que uno debería vender ya el apartamento de uso propio y tratar de quedarse en él el tiempo que se pueda pagando alquiler, o mudarse directamente y buscar un piso de alquiler para el periodo intermedio.

La "estructura financiera" consiste en varios contratos de ahorro para vivienda (Riester) y también una financiación puente hasta que se venda el apartamento de uso propio y podamos mudarnos a la casa.
Con respecto al vencimiento del precio de compra, que es a finales de esta semana, va a estar justo, porque la hipoteca no está aún correctamente inscrita en el registro de la propiedad, ya que se debe esperar la confirmación de la ciudad de donde compré el terreno.

El tema de la venta del apartamento es comprensible. Claro, en FFM no debería ser un problema vender un apartamento, pero también depende del precio pedido. No es seguro qué precio se podrá obtener realmente. El banco actúa aquí según el principio que los artesanos también aplican: "Solo el efectivo es seguro."
Al final eres un cliente que tiene una carga crediticia por un crédito completo (1. ETW) y una carga adicional (2. ETW), que con suerte se cancelará pronto. Cuándo se cancelará (mediante la venta) aún está abierto. Dicho exageradamente: podrías detener la venta prevista del apartamento después de la aprobación del crédito y el desembolso = lo que aumentaría el riesgo de impago.

Sobre la inscripción de la hipoteca y el consecuente retraso en el desembolso: Bueno, el banco solo tiene la propiedad como garantía. Mientras no esté inscrita, no tiene nada en mano como garantía. Por eso ese paso es comprensible. ¿Ya eras cliente de este banco antes (para que el banco pueda considerar tu historial como cliente) o eres un "nuevo cliente" que no conocen?

La financiación puente es para ti una solución más bien buena (no la criticaría). La financiación puente seguramente es variable (debido al corto plazo y la próxima cancelación), lo que normalmente debería ser más barato que un tipo de interés fijo a largo plazo. Puede ser cancelada completamente, en una suma, después de la venta - sin intereses por cancelación anticipada.

Que no tuvieras el crédito de i-pad en el radar es comprensible. Creo que muchos no son conscientes de que al firmar un contrato de teléfono móvil con un móvil a 10 euros al mes en realidad están firmando un contrato de crédito.

Sin duda fue un poco desafortunado, pero en parte comprensible.

Uch, ¿qué ha pasado aquí? Claro, el banco quiere asegurarse. Y para algunos quizás también fue demasiado complicado. Pero lo que me vuelve loco es que el banco tarda semanas en redactar los contratos y luego el tiempo para el desembolso se vuelve escaso. Y aunque volvimos al notario, el desembolso aún se hace esperar y tenemos que pagar los altos intereses de la cuenta corriente. Por el score. Un corredor financiero mencionó que incluso las solicitudes de crédito bajan el score.