Financiamiento de la casa a través de propiedad en condominio

@Musketier: Corrígeme si me equivoco,

Lamentablemente tengo que hacerlo.

Si el apartamento cuesta, por ejemplo, 130.000 euros + gastos adicionales (calculados de forma aproximada con un 10 % - depende) 13.000 euros = 143.000 euros por el apartamento. Quizás otro 10 % para otros gastos = 13.000 euros, entonces llego a unos 156.000 euros. Él tiene 18.000 euros de capital propio, por lo que necesita un crédito de 138.000 euros. Para mí eso representa una financiación del 88,5 %. Entonces las condiciones se ven de otra manera. ;-)

Para seguir con tu ejemplo:

Tú mismo escribes que el apartamento cuesta 130.000 €. Los gastos adicionales por la compra (si se utiliza un agente inmobiliario, más bien se calcula con un 12 % en lugar de un 10 %) no aumentan el valor del apartamento. También una cocina equipada puede ser parcialmente financiada, pero tampoco aumenta el valor del apartamento. Para los costos estrictamente de renovación (pintura, revestimientos de suelo) sucede lo mismo. Hay que distinguir aquí entre renovación y rehabilitación.

Si ahora asumes una necesidad de crédito de 138.000 € todavía tienes un valor de referencia para el apartamento de 130.000 € (lo que da una financiación del 106 %). En el peor de los casos, el banco establece el valor hipotecable en un 90 %. Entonces el valor del apartamento sería el 90 % de 130.000 € = 117.000 € y tienes una necesidad de crédito de 138.000 €. (= financiación del 118 %)

¡No obstante: ¡asegúrate de consultar a un asesor financiero independiente! :-D

Incluso, quizás varios.
Hasta ahora hemos tenido 2 conversaciones con intermediarios de crédito y 2 conversaciones con bancos. De cada conversación pudimos sacar nueva información y así esperamos poder encontrar la mejor oferta. Si es lo óptimo, solo lo sabremos en 10-30 años.

Saludos

Musketier

Hola a todos,

primero que nada, muchas gracias por las numerosas respuestas, ya me han ayudado bastante. Y genial que más o menos estén de acuerdo con mi financiación, o que sea realizable.

Entonces, una cuota de entre 600 € - 700 € definitivamente debería ser viable, ya que los gastos adicionales, las compras del hogar ya los manejo solo y aún así me queda bastante más que la cuota mencionada al mes. A eso se sumaría la cuota de la comunidad.
Lo que queda claro es que un piso de 150.000 € probablemente fue un poco ambicioso, ya que también me equivoqué en el cálculo del capital propio :).

Así que aceptaría el consejo de los asesores financieros independientes, pero ¿hay algún consejo o truco para encontrar a uno competente? ¿Solo queda pedir recomendaciones a familiares o conocidos?
¿Y con qué gastos debería contar aproximadamente?

Además, se me ocurrió la siguiente idea. Ya mencioné que me queda algo de dinero al mes + primas + el 13º sueldo, etc.
¿Es más conveniente (después de ahorrar un colchón) destinar todo ese dinero a la financiación (amortizaciones anticipadas), o invertir una parte en un contrato de ahorro para vivienda adicional, para asegurarme una tasa baja para la futura financiación de la casa?

Saludos

Entonces me gustaría aceptar el consejo sobre los asesores financieros independientes, pero ¿existen algunos consejos y trucos para encontrar a uno competente? ¿Solo queda obtener recomendaciones de familiares/conocidos?
¿Y con qué costos puedo contar aproximadamente?

Nadie me ha podido responder eso todavía. Y consejos de conocidos... ¿Realmente saben? ¿Y cómo puedes juzgarlo? Ahí está el problema.
Prefiero entenderlo yo mismo y saber en qué me estoy metiendo. Los préstamos no son tan difíciles de calcular como se piensa. Solo hay que profundizar una vez y luego buscar la oferta que mejor se adapte a uno mismo.

Nos hemos adherido a los 2 grandes intermediarios de crédito (Internet) y hemos concertado citas en persona.
Los intermediarios no son 100% independientes, ya que también reciben comisión, pero sin duda pueden comparar una gran cantidad de bancos y aseguradoras.

Dado que en este momento probablemente una casa aún no sea una opción, pero que aún así quiero trabajar hacia ello, la solución intermedia será primero un apartamento en propiedad, que una vez pagado será vendido y servirá como capital inicial para una casa unifamiliar.

Esta idea fundamental es interesante, pero también plantea algunas preguntas.
- ¿En cuántos años debería estar libre de cargas el apartamento?
- ¿Cuál será la evolución del valor del apartamento?
- ¿En qué fecha se realizará la casa unifamiliar?

Los costos adicionales en la compra de una propiedad son considerables. Por ejemplo, si en total son un 10% para impuesto de transferencia, notario, registro, agente inmobiliario, etc., y un pago inicial del 2%, se necesitan 5 años solo para cubrir estos gastos adicionales. Hasta entonces no se gana nada.

Si se quiere que el apartamento esté libre de cargas en 10 años, se necesita un pago inicial de aproximadamente 8% con un interés del 4% y una cuota mensual de 1.300 euros. Para un plazo de 15 años, los valores son 5% de pago inicial, 4% de interés y 960 euros de cuota mensual. El interés es relativamente alto porque el financiamiento puede alcanzar fácilmente el 100%.

Lo interesante será el cambio del apartamento hacia la casa unifamiliar. Antes de vender el apartamento, primero se debe haber comprado o construido la casa unifamiliar (si no, uno terminaría durmiendo debajo de un puente). Por un tiempo indefinido habrá una doble carga por dos propiedades. La solvencia debe poder soportar esto en ese momento. Quizás se pueda superar con un financiamiento puente. La compra y venta de propiedades lleva tiempo. La duración y los costos del financiamiento puente son inciertos. Y los prestamistas deben aprobarlo por supuesto.

En resumen, toda la planificación está marcada por varias variables que hacen imposible una predicción desde la perspectiva actual. Según el dicho: Primero las cosas vienen de otra manera, y segundo, como uno piensa.

Si un apartamento de uso propio se considera como una medida de acumulación de capital, surge la pregunta sobre la rentabilidad del ahorro - es decir, con qué interés de ahorro se capitalizan los pagos por el apartamento. En este cálculo, por supuesto, también deben considerarse el alquiler ahorrado que se pagaría a terceros, las evoluciones del valor de los inmuebles, las medidas de mantenimiento para el propio apartamento, etc.