Dúplex en Hamburgo con contratista general en terreno propio (dos + ático completo, sin sótano)

Hace un momento pasé por alto un punto ...

Superficie total de la casa aproximadamente 165m². Ya hubo una solicitud previa de información sobre la construcción.

... y otro lo he pasado por alto:

Cada mitad de la casa podrá dividirse en el futuro con poco esfuerzo en una parte accesible sin barreras (sótano) y un apartamento (planta alta + ático).

Sería esclarecedor informar sobre la resolución de la solicitud previa de construcción.
Descarten la tontería de la divisibilidad. Esto es un criterio asesino de alto potencial que puede arruinar muchos planes y encarecer todos los demás de manera tan considerable que la división habría sido el mal menor. Cambiar de propiedad en caso de necesidad es la solución muchísimo más económica.

Edith, llegó tarde para agregarlo:

La kfw solo otorga fondos en el marco de los recursos presupuestarios proporcionados por la Federación (prestaciones voluntarias). Por si aún a nadie le ha preocupado, hasta ahora no hay un presupuesto federal aprobado, es decir, la kfw todavía está utilizando los fondos federales del año pasado. Cuando se acaben, nadie sabe qué pasará entonces. ¿Se asignarán nuevos fondos para este año presupuestario, se cancelará el programa o se relanzará? Con eso sí que se meterán en un buen lío...

Personalmente no entiendo por qué no se pueden poner datos como por ejemplo 20x40 (metros), ni tampoco se puede publicar un croquis manuscrito del terreno en el que se pueda reconocer la orientación, las dimensiones, las calles así como el vecindario.

Detalles sobre el lugar, terreno, empresas consultadas más adelante, para que ahora permanezca anónimo.)

Bah, Hamburgo, posiblemente Schnelsen o algo similar (más o menos da igual), a nadie le interesa eso tampoco.
Tampoco importan las empresas consultadas, siempre que ustedes se ocupen de ellas.

¿O dónde pensamos mal?

El aspecto más importante es que a) con menos de 3000€/m² apenas se puede construir vivienda. Si además tienen que ser ventanas con protección acústica costosas, entonces ni hablar.
Por 400000€ no te construyen 165m².
El segundo gran error es pensar que b) se puede dividir fácilmente una casa sobre una superficie relativamente pequeña en dos viviendas adecuadas.
¿Cómo te imaginas vivir a nivel en 65m² menos un cuarto técnico menos un hueco de escalera?
Ahí tienes unos 53m² con un pequeño baño ducha e inodoro, que apenas se puede usar. Además una pequeña oficina de 8m² que debería servir como dormitorio?! Eso tampoco es accesible, solo por estar a nivel.
En el piso superior un baño familiar, pero sin espacio libre. Además ninguna plaza de aparcamiento adecuada para dos viviendas.
Esos pensamientos son .tan. secundarios, porque obstaculizan la planificación de una casa sencilla y funcional para vivienda.

Nos recomendaron que un techo de hormigón entre el piso superior y el ático sería útil para la plenitud.

¿Quién recomienda eso? ¡Eso es una tontería! ¿Para qué iba a ser mejor el hormigón cuando se trata de la propia casa?
Entonces todas las casas de madera y prefabricadas no serían plenas..?!
No entiendo esta repetición de la palabra de todos modos. Lo opuesto a pleno es inferior.
Solo se me ocurre que vuestras viviendas divididas sean más bien inferiores porque no son cómodas ni adecuadamente habitables.

Ahora pero vamos a lo serio: ¡muestra el diseño!

¡Eso es útil! Por favor, que siga así.

... y otro me lo he saltado:
>> Cada mitad de la casa se podrá separar en el futuro sin mucho esfuerzo en una parte accesible sin barreras (sótano) y un apartamento (planta alta + ático). <<
[...]
Tiren a la papelera la tontería de la divisibilidad. Ese es un criterio asesino muy potente que logra destrozar muchos planes y encarece tanto los demás que la división habría sido el mal menor. Un cambio de propiedad en caso serio es la solución mucho más económica.

Solo eso ya requiere un concepto de planificación que no se saca así de la manga

--> Ok, ha ido a la papelera. Eso podemos "dejarlo" fácilmente.

kfw 300, ¿conoces las condiciones? Es como el programa 297. O sea kfw 40 +. Y además balance de CO2 y todo eso. Para hablar con las palabras de un colega, eso no es tan fácil con construcción sólida. Menos aún con techos de hormigón y ladrillo caravista...

Aquí no estoy muy puesto. Me he informado un poco. Pero no puedo estimar qué diferencias constructivas y de precio hay entre kfw55 vs kfw40 vs kfw40+ (vs kfw40+QNG, que en ningún caso queremos). Nos dijeron cantidades de unos 10-15 mil euros para el asesor energético, pero probablemente también habría costes adicionales en construcción y material. No es algo que necesariamente tengamos que tener. Pero pensaba que las normativas en Hamburgo ya no están tan lejos de kfw40(+), probablemente me he equivocado bastante.
Si esto se pudiera desechar tan fácilmente como lo otro "desplazado a la papelera", un asunto estaría aclarado. PERO...

Entonces surge la pregunta de cómo se va a financiar sin programas de apoyo (o ¿quizá con ifb de Hamburgo?, no conozco las condiciones...). Si no me equivoco, unos intereses totales más altos y límites para el plazo y la cuota ya pondrían el límite bajo 40 mil euros. ¿Dónde/cómo deberíamos seguir aquí? ¿Cuál sería vuestro consejo? Seguro que volveremos a molestar a un asesor financiero, pero no estaría mal tener algunas ideas antes.

Es muy sensato que comprendáis una casa adosada como un conjunto. Solo necesitáis buscar un contratista general conjunto en la fase de la estructura, el acabado lo podéis encargar diferente para cada vecino.

Las dos partes tienen una muy buena relación, tienen mucho en común y les gustaría apoyarse mutuamente, por lo que intentaremos decidir muchas condiciones marco en conjunto (aunque los detalles y especialmente las decisiones sobre qué se hace por cuenta propia serán diferentes, pero ninguna de las partes hará fases completas de construcción por cuenta propia).

Tu consejo, , fue incluso elegir empresas independientes (y posiblemente independientes entre sí) después de la estructura. Creo que preferiríamos algo de simplicidad organizativa aquí, si el precio lo permite. ¿Pero quizá eso vaya en contra de otros objetivos?

Os recomendaría pedir oferta a otro contratista general más (dos de obra y dos de madera), normalmente suelo pedir cinco o seis en total. En Hamburgo deberíais encontrar sin problema inspiración en conceptos de casas de promotores (los ofrecidos a nivel nacional suelen ser II+D con unos 140/145 m²).

¿Por qué la recomendación del constructor de madera? Hasta ahora siempre hemos estado en obra y construcción sólida. ¿Qué nos hemos perdido?

Por cierto, un "Drempel" no ayuda a la altura útil, eso lo haría un "Kniestock" (que sin embargo en muchas ocasiones también rompería la línea de la planta completa).

Ok, ¿entendiste también? En la página 7 está justo tu caso. "Planeas" con 3 m de distancia límite. En un caso cuadra con 2,80, en otro no con 3,60, siempre que hasta la cúspide del techo "H2" haya realmente solo 3 m. Eso limita muchísimo tu plan.

Quería decir Kniestock, perdón. No tenemos problemas con la línea de planta completa o la distancia límite, porque se trata del espacio lateral. Por supuesto, hay detalles por aclarar, pero no veo problemas. Aunque también puedo estar pasando algo por alto (lo cual no es improbable, últimamente siento que me pierdo todo). Quizá en unos días abra otro hilo con dibujos y plantee preguntas sobre la priorización de inclinación del tejado, altura de planta, etc.

Inspirarse en conceptos de casas de promotores (los ofrecidos a nivel nacional suelen ser II+D con unos 140/145 m²)

Pero las casas adosadas II+D que encontré a prisa en algunos otros sitios tenían todas una variante de estudio arriba, con lo que el forjado de hormigón + Kniestock probablemente supondrían un rediseño considerable y un coste adicional. ¿O no?

Aparte de los deseos, las condiciones son tan increíblemente individuales que es cosa de un planificador.

Otra vez sobre esto (creo que ahora entiendo mejor de dónde viene ese consejo): ¿Entonces acudir a un despacho de arquitectura y hacer un proyecto? Pero eso seguro que cuesta dinero. Si luego construyo con otro contratista general, igual el dinero se pierde (total o parcialmente). ¿O mejor buscar primero otros contratistas generales, modificar casas de catálogo y pedir ofertas? ¿Y solo entonces plantearse el despacho de arquitectos? ¿Cuál sería el consejo aquí, y de qué depende?

¡Gracias de todas formas!

¿Entonces acudir a una oficina de arquitectos y hacer un plan? Pero eso seguro que cuesta dinero. Si luego construyo con otro contratista general, el dinero puede que se pierda (en parte).

1. El dinero no se pierde. Simplemente alguien más lo tiene.
2. Cada planificación cuesta dinero. Con un arquitecto ves la factura, si el contratista general planifica, se incluye en los costos totales.
3. Con una planificación del arquitecto puedes a) construir de manera masiva o b) con estructura de madera, y en ambos casos 1. con contratista general o 2. con gremios individuales.

1. El dinero no se ha perdido. Solo está en manos de otra persona.
2. Cada planificación cuesta dinero. Con un arquitecto ves la factura; si el constructor general (GU) planifica, ésta se incluye en los costos totales.
3. Con una planificación del arquitecto puedes a) construir en masa o b) con estructura de entramado de madera, y en ambos casos 1. con constructor general o 2. con gremios individuales.

Bueno, el dinero para mí sí se ha perdido. Y está entonces con el arquitecto. Pero tal vez un constructor general, que trabaja de acuerdo con su método, prefiera hacer su propia (re)planificación, que a su vez me costará dinero, de modo que a veces pago doble y me quedo con los costos adicionales. ¿O dónde estoy pensando mal?

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El segundo gran error es pensar que b) se puede dividir tan fácilmente una casa en una parcela relativamente pequeña en dos viviendas adecuadas.
¿Cómo te imaginas la vida en planta baja en 65 m² menos cuarto técnico menos escalera?
Entonces tienes unos 53 m² con un pequeño baño-ducha que apenas es utilizable. ¿Además una oficina pequeña de 8 m² que supuestamente debe servir como dormitorio? Eso no es accesible, solo porque está en planta baja.
Arriba un baño familiar, pero sin espacio libre. Además, no hay estacionamiento adecuado para dos unidades de vivienda.
Esas ideas son tan secundarias, porque se interponen a la planificación de una casa sencilla y funcional.

Justo acabo de verlo (escribimos al mismo tiempo). Ya lo he mandado a la papelera. Eso podría simplificar todo el hilo aquí.

El aspecto más importante es que a) con menos de 3000€/m² apenas se puede construir espacio habitable. Si además deben ser ventanas caras con protección contra el ruido, entonces menos aún.
Con 400000€ no construyes 165 m².

Por un lado: No sé qué requisitos de construcción realmente existen por el ruido del avión. ¿Doble acristalamiento triple?

Por otro lado: Tampoco necesitamos 165 m².
(a) Probablemente me expresé mal:

Superficie total del suelo de la casa aprox. 165 m²

Quise decir: En el terreno se convierte una superficie de césped de 165 m² en una losa de hormigón de 165 m². Cada mitad de la casa tiene en planta baja una superficie de 164 m²/2=82 m², es decir, una superficie habitable de (digamos) 0,7x82 m²=57,4 m². Si cuento planta baja + planta superior + bajo cubierta llego a 172,2 m² de superficie con moqueta, que por el bajo cubierta no será tanto espacio habitable. Quizás los 165 m² incluso encajan como cifra.

(b) Podemos prescindir de unos pocos m², pero un desván "completo" (más detalles abajo) sería bonito y sensato.

Quizás así (todos los valores en m² son aproximaciones):
Planta baja: zona de estar-comedor con cocina (30 m²), técnica (8 m²), baño de invitados (una parte con ducha) (5 m²), resto (14 m²) en pasillo y otra habitación (invitados/trabajo).
Planta superior: baño (10 m²), las tres habitaciones de niños (3 x 10 m²), otra habitación (invitados/trabajo, 10 m²), pasillo restante (7 m²)
Bajo cubierta: dormitorio principal, posiblemente despacho, una parte más con baño y ducha.

El dormitorio principal puede ser pequeño. Pero sería ideal tener ese tercer nivel con habitaciones independientes para que los padres estén separados de los niños de forma razonable. Quizás no hace falta una losa de hormigón para eso, pero si arriba van paredes y calefacción decente, habría que pensarlo... El presupuesto aquí naturalmente pone límites. ¿En qué dirección sería adecuado seguir pensando? ¿Planificar sin bajo cubierta? ¿Planificar el bajo cubierta como espacio ampliable, pero esperar (mientras los padres están arriba, por lo que no hay cuarto de invitados)? ¿Bajo cubierta solo como trastero (renunciando a qué para tener una habitación más abajo)?

¿Quién aconseja eso? ¡Eso es una tontería! ¿Por qué el hormigón debería ser mejor para una casa propia?
Entonces todas las casas de madera y las prefabricadas no serían totalmente válidas..?!?
No entiendo para nada esta repetición de la palabra. Lo opuesto a “totalmente válido” es “deficiente”.

Como he dicho: paredes y conexión decente a calefacción y ventilación en el bajo cubierta. PERO: por favor, sigan preguntando, tal vez hay algo enterrado que aún no hemos pensado completamente.