Dúplex en Hamburgo con contratista general en terreno propio (dos + ático completo, sin sótano)

Y en el hilo se trata, entre otras cosas, precisamente sobre esta pregunta, si y cómo necesitamos / podemos pagar / diseñar estructuralmente el DG. Y sobre qué consejos tenéis para cómo deberíamos seguir pensando.

Hasta ahora no tenía claro de qué se trata aquí para ti.
Has mantenido tu pregunta muy general: errores, qué pasas por alto, organizativo...

Superficie total de la casa aprox. 165m². Ya hubo una consulta previa de construcción al respecto.

Empecemos de nuevo: nos ponemos de acuerdo, debido a las mismas necesidades de espacio, pero cada uno es su propio promotor, en que se trata de una superficie de base de aprox. 165/2, es decir, aprox. 82 m² de superficie de base. Ahora me pregunto a qué se refiere la consulta previa de construcción, quién la solicitó y encargó. ¿Existía ya antes de la compra? ¿Ha comprado solo uno y le vende la mitad al otro?
¿La consulta previa de construcción se refiere a una casa unifamiliar o también a un dúplex? ¿Ya hay un proyecto? ¿Se divide el terreno 1:1? ¿Qué orientación tiene el terreno? ¿Se ha tenido en cuenta la orientación en la consulta previa o se ha planteado simplemente según un coeficiente de superficie de base / coeficiente de superficie construida?
¿Se han solicitado plazas de aparcamiento? ¿Cuántas plazas necesitáis? ¿Cuántas debéis tener?

Luego la pregunta: ¿deben estar las habitaciones mencionadas ya terminadas al ocupar la vivienda? ¿Nacieron ya los niños? ¿Podrían compartir habitación primero porque todavía son pequeños? ¿Debe haber una oficina porque el teletrabajo es un tema?

¿Los 400000€ ya excluyen costes adicionales de construcción y zonas exteriores? Es decir: con un gasto de 400000€ ¿aún os queda suficiente para pagar costes adicionales y zonas exteriores?
¿A qué se refieren esos +-400000€? ¿Es una suposición o lo ha calculado un banco o Dr. Klein? Aquí en el foro también tenemos un subforo donde puedes revisar tu salario incluyendo gastos para ver hasta dónde llega tu presupuesto de forma conservadora. Así puedes valorar mejor en qué tendrías que ahorrar, quizá con trabajo propio (excepto suelos o pintura).

Con lo que escribes, @ypg, una habitación debería acabar en un piso superior en cualquier caso.

Digamos así: con 65 m² en planta baja no veo oficina, más bien me gustan más de 40 m² como espacio común, 4-5 m² para baño con ducha, el resto para trastero, escalera y pasillo/guardarropa. Para 5 miembros de familia quizá un salón cerrado. Todo muy aproximado.

Entonces el DG sería necesario como espacio habitable.

No quiero descartarlo. Como he dicho: las necesidades no están claramente definidas, qué debe ser o qué puede ser.

Viebrockhaus & Co.: tienda de muebles
GU: carpintero local

Para entender

Esto podría confundir mucho ahora. El hecho es que Viebrockhaus es un contratista general del norte de Alemania que te construye (aquí) tu casa a medida. Sin embargo, no veo nada a Viebrockhaus en cuanto a costes aquí. Cobran recargos muy buenos / altos por todo.
Si también para la estructura de la casa, habría que saber cómo está dividido el terreno.

(en donde los detalles y en particular las decisiones sobre lo que se realiza por cuenta propia serán diferentes, pero ninguna de las partes realizará fases completas de construcción por cuenta propia). Tu consejo, @11ant, fue incluso seleccionar empresas de forma independiente (y posiblemente de manera independiente entre sí) después de la estructura del edificio. Creo que aquí preferiríamos más bien una cierta simplicidad organizativa, si es posible en términos de precio. Pero tal vez eso también sea un obstáculo para otros objetivos?

¿A qué otros objetivos se refiere eso? – Yo no tenía en mente la ejecución por cuenta propia, sino "solo" libertad en la adjudicación de los oficios para el acabado. Por experiencia, la familia de zurdos es la de los electricistas y la familia de diestros el azulejista; el contratista general para las demandas especiales es demasiado caro. Para la buena vecindad, es mejor tener una válvula de escape mejor que los compromisos. Por eso veo situaciones como la vuestra con un planificador común y un contratista general para la estructura. "Estructura plus" siempre es más recomendable que "listo para entrar menos".

¿De dónde viene el consejo para Holzbau? Hasta ahora siempre hemos estado con piedra y construcción maciza. ¿Qué nos hemos perdido?

No me queda claro qué os pudo llevar a "solo piedra". Llevo cuatro décadas en el tema y normalmente consulto a ambas partes (ver también > Punto de inflexión). Seguro que no para darme trabajo innecesario, sino porque también puedo equivocarme sobre qué método constructivo conduce a la mejor solución global en cada caso concreto.

Pero la casa de dos plantas con II+D, que encontré rápidamente en algunas otras ocasiones, también tienen todas una variante estudio arriba, por lo que la losa de hormigón + muro a la altura de la rodilla probablemente significarían una replanificación considerable y un sobreprecio. ¿O no?

También encontrarás en "Bauen jetzt" una explicación mía sobre las conexiones en relación con la losa de hormigón. Lo que quieras encima de la altura del alero con un muro a la altura de la rodilla me resulta completamente inexplicable. Dibuja un boceto esquemático del corte.

De nuevo al respecto (creo que ahora entiendo mejor de dónde viene ese consejo): ¿Entonces visitar una oficina de arquitectos y pedirles que hagan un plan? Claro que cuesta dinero. Si luego construyo con otro contratista general, ese dinero puede que (en parte) se pierda. ¿O primero buscar otros contratistas generales, modificar sus casas tipo y pedir ofertas? ¿Y solo entonces pensar si se debe contratar un despacho de arquitectos? ¿Cuál sería aquí el consejo y de qué depende? [ / ] Quizá un contratista general que trabaje según su procedimiento prefiera hacer su propio (re)plan, que a su vez me costaría dinero, de modo que pagaría doble en parte y terminaría con los costes adicionales. ¿O dónde estoy pensando mal?

No sé exactamente qué pensó con ese consejo, pero al final yo también os enviaría a un arquitecto independiente; véase también mi plan de construcción de viviendas. Nunca se debe ir sin asesoramiento a un contratista general. Sigue mi plan y no habrá duplicación de trabajos.

En realidad quería hablar primero conscientemente de temas generales. Ahora ya hay cifras (y la estimación solo para mostrar que hemos pensado en m² por planta). [/] Y en el hilo se trata, entre otras cosas, precisamente de la pregunta de si y cómo necesitamos / podemos pagar / diseñar estructuralmente la planta bajo el techo.

Los grandes goleadores empiezan aquí con preguntas individuales sobre piedras y espesores de muros exteriores. Se piensa en las plantas con el arquitecto en el módulo A, cuando se traducen los programas de las estancias al cuerpo del edificio. Posiblemente en dos, una mitad con y otra sin ático retranqueado (no he revisado atrás si eso sería posible).

Supongo que, por ejemplo, Viebrockhaus solo construye sus propias casas. ¿O no son contratistas generales y he confundido aquí los términos?

Esto puede confundir mucho ahora. El hecho es que es un contratista general del norte de Alemania, que te construye aquí tu casa a medida. Sin embargo, por costos no veo a Viebrockhaus aquí en absoluto. Cobran recargos muy buenos / altos por todo.
Si también para la estructura del edificio, habría que saber cómo está configurado el terreno.

Viebrockhaus es un contratista general, no solo en el norte de Alemania, pero no completamente en todo el territorio (ni siquiera en las áreas de emisión de NDR y WDR). Quienes me piden consejo construyen con ellos de forma individual, pero yo prefiero las casas tipo. También veo a este proveedor más bien no para vosotros, en mi opinión está enfocado a asegurados privados / clientela FDP. Quienes se desvían mucho en la descripción del alcance de obra deberían elegir otros contratistas generales, de lo contrario los recargos son justos y las ofertas transparentes. Como contratista general para la estructura serían mi última opción, se enfocan claramente a clientes que quieren la casa lista para entrar (aunque estos suelen encargar “a cargo del constructor” el garaje o el carport).

Una vez más con respecto a esto (creo que ahora entiendo mejor de dónde viene este consejo): ¿Entonces acudir a una oficina de arquitectos y hacer un plan? Pero eso seguramente cuesta dinero. Si luego construyo con otro contratista general, ese dinero tal vez se pierda (en parte). ¿O mejor primero buscar algunos otros contratistas generales, modificar sus casas de catálogo y pedirles ofertas? ¿Y solo entonces pensar si debería acudir a la oficina de arquitectos? ¿Cuál sería el consejo aquí y de qué depende?

¡Gracias de todas formas!

¡Un hilo muy interesante!

Solo una cosa rápida al respecto, experiencia propia:
El año pasado estábamos tan frustrados por intentar conseguir que los contratistas generales fueran comparables (y que cumplieran con el plan de desarrollo, lo cual también resultó muy difícil), que acudimos a un arquitecto con tarifa fija para una planificación del contratista general.

Esto llevó a que los contratistas generales realmente fueran comparables.

En total, hasta ahora el arquitecto no solo no nos ha costado dinero, sino que incluso nos ha ahorrado dinero. (Una parte se descontó del contratista general, además el arquitecto quitó una solicitud indebida del contratista general que nos hizo perder la paciencia, y nos recomendó algunos proveedores con una relación calidad-precio mucho mejor de la que encontramos por nuestra cuenta).

Como dijo 11ant: hacer la planificación, presentarla a varios contratistas generales, pedir ofertas y luego revisarlas.
Gracias a esto, al final ahorramos bastante, a pesar de los aparentemente costos extras por el arquitecto.

En realidad quería preguntar y explicar más, pero ahora el tiempo es justo. Así que por ahora solo esto:

Eso llevó a que las GUs realmente fueran comparables.

¿Cómo procedieron exactamente? ¿Debo imaginarme que ustedes pagaron la planificación del arquitecto y luego simplemente la presentaron a diferentes GUs y les dijeron que calcularan cuáles serían los costos de construcción si se decidieran por ellos? ¿Las GUs no les cobraron por el cálculo de los costos de construcción? ¿Todas las GUs aceptaron hacer eso?

En realidad quería preguntar y explicar más, pero ahora mismo el tiempo es escaso. Por eso, solo esto por ahora:

¿Cómo procedieron exactamente? ¿Debo imaginarme que pagaron la planificación del arquitecto y luego simplemente la presentaron a diferentes contratistas generales para que calcularan los costos de construcción que resultarían si decidían contratar con ellos? ¿Los contratistas generales no les cobraron por la propia estimación de los costos de construcción? ¿Todos los contratistas generales permitieron hacer eso?

Exacto. Pagamos la planificación del arquitecto y elaboramos una lista de equipamiento con "imprescindibles" (¡también importante para la comparabilidad! Por ejemplo, incluía sombreado, sistema de calefacción, número de enchufes y varios más).

Esta fue presentada por el arquitecto a algunos contratistas generales previamente seleccionados (tanto Holzer como Steiner). La mayoría respondió. Luego comparamos las ofertas junto con el arquitecto y tomamos una decisión.

Al final es así: los proveedores quieren vender. Se trata de contratos, incluso para una casa unifamiliar pequeña, que rápidamente llega a medio millón en ingresos. (Claro, ingresos no es igual a ganancia, pero de ellos viven).

Solo un contratista general no nos respondió y quiso darnos únicamente una oferta para uno de sus planos estándar. Pero ninguno de esos cumplía con el plan de ordenamiento urbanístico. Por eso lo excluimos.

Pagar por la estimación de costos de construcción... eso no existió. Y si algún contratista hubiera pensado eso, sinceramente, habría sido excluido. ¿Cómo se puede comparar algo si no se hace una oferta? (Especialmente porque en nuestro caso el tema de planificación y equipamiento se eliminó como se indicó arriba, es decir, tenían incluso menos trabajo que con un cliente que primero debe modificar un plano estándar repetidamente).

que fuimos a un arquitecto con precio fijo para una planificación GU.

¿Cómo se debe imaginar eso?

Como escribió 11ant: crear la planificación, presentar la planificación a varios GUs, solicitar ofertas y luego revisarlas.

¿Cuándo debería haber escrito eso? - según recuerdo, mi consejo es muy diferente:
Módulo de planificación A con el arquitecto independiente, luego periodo de reposo con cambio de ruta, después fase de servicio 3 o módulo completo B, nunca ir al GU en lugar de licitación, sino solo hacer participar tales en la licitación. Las ofertas de la toma de decisiones no tienen ni la idoneidad ni el propósito de que Alemania pueda elegir con ellas al súper contratista general. Con ello se calibra la planificación conforme al presupuesto; en la búsqueda posterior de la empresa constructora después de la fase de servicio 5 solo están en juego Steiner o Holzer.

De este modo ahorramos bastante al final, a pesar de los aparentemente costos extra por el arquitecto.

Lo que más se ahorra es con la aparentemente cara fase de servicio 5 del arquitecto, omitirla cuesta al menos lo mismo en aprendizaje y además, como guinda, produce verrugas de tablaroca.