¿Proyecto de financiación realista?

Hola comunidad,

hasta ahora solo había sido un lector silencioso del foro, pero ahora tengo una pregunta o mejor dicho, me gustaría tener otra opinión al respecto.

Situación:
Rehabilitación integral de la casa familiar, año de construcción 1984. Actualmente 155m².

Me gustaría hacerse cargo de la casa y “convertirla” en una vivienda para 2 familias. Planta baja para los padres, primer piso y ático para mi pareja y para mí. Superficie habitable después de la reforma será de ~230m².

Llevamos 1 año recibiendo diferentes presupuestos y ahora estamos en torno a ~280.000 EUR para todo. Ahora empezó para nosotros el "gran" cálculo.

Ingreso neto:
4500 € / mes excluyendo las pagas extras 13ª/14ª/15ª mías, excluyendo 300€ mensuales de ella, porque ayuda en el negocio familiar hostelero de sus padres.

La cuota bancaria sería de 1.250 EUR / mes. Aunque actualmente es solo una oferta del banco principal, vamos a buscar más, pero necesitaba un valor orientativo.

Capital propio:
Lamentablemente solo 40.000 EUR.

He elaborado un plan de liquidez mensual y también he jugado con diferentes escenarios (desempleo, hijo + permiso parental).

En el plan tengo en cuenta, entre otras cosas:
- Gastos adicionales de la casa (entre otras, seguros como elemental, electricidad (160€/mes), agua, impuesto predial, servicios de deshollinador, gasóleo, costes de mantenimiento (0,50 céntimos/m²), etc.) ~816 €
- Costes de vida ~1.300 €
- Costes fijos básicos (entre otros teléfono, GEZ, impuesto/seguro de vehículo, mantenimiento del vehículo, seguros privados, etc.) ~1100 €

Como con la compra libero completamente a mis padres y ellos a partir de ese momento no tendrían ningún coste por la casa, están dispuestos a pagarme mensualmente una especie de "alquiler". Actualmente han hablado de entre 500 y 800 €. He calculado con 500 EUR y con 0 EUR.

En la planificación de liquidez, incluyendo el alquiler, casi todos los escenarios están por encima del cero. Solo en el escenario en que yo pierda el empleo o ella después del permiso parental con un hijo no trabaje en absoluto, estaríamos por debajo. Se planean hijos, pero dentro de 3-4 años.

Al principio mi intuición dijo "sí". Después uno lee y lee y lee… se confunde y ahora tiene dudas. Mi banquero dijo "ningún problema", pero mi plan de liquidez dice que podría ser algo inestable. ¿Qué opinan ustedes - sin compromiso - al respecto?

Si tienen preguntas, no duden en preguntar.

Saludos

Flo

280.000€ para la reforma de una casa de 30 años? ¿Ha caído una bomba allí? ¿Qué más viene en cuanto a ampliación / añadido? Aparte de eso, financieramente lo veo claramente en verde con tus ingresos. El desempleo es un riesgo difícil de amortiguar para cualquiera, entonces nadie debería adquirir propiedad. ¿Está la casa pagada y puede ser hipotecada?

En cuanto a eso, de manera totalmente informal, pienso que hiciste bien tus deberes y que no se puede asegurar o evitar toda eventualidad en la vida.

Recuerda que los ingresos por alquiler están sujetos al impuesto sobre la renta y generan cierto grado de esfuerzo.

No veo absolutamente ningún problema financiero *daumenhoch*

¿280.000€ para la rehabilitación de una casa de 30 años?
¿Acaso explotó una bomba allí? ¿Qué más se añadirá en cuanto a ampliaciones / sobrepisos?
Aparte de eso, financieramente lo veo claramente en verde con tus ingresos. El desempleo es un riesgo difícil de amortiguar para cualquiera, si no, nadie podría adquirir propiedades.
¿La casa está pagada y se puede hipotecar?

Entonces, se renuevan todas las ventanas - actualmente solo de un vidrio. Además, las ventanas del piso superior estarán casi a nivel del suelo. La casa tendrá tres puertas nuevas (2 para el interior, ya que serán apartamentos separados, y una nueva puerta principal). El pasillo actual será renovado porque la escalera se ampliará desde el piso superior hasta el ático. En el piso superior se quitarán 3 paredes, y una de ellas debe apoyarse con una viga de acero. El ático se reformará completamente. Por suerte, el encofrado actual se puede usar para el aislamiento. En el piso superior se añadirá un baño y conexiones. Como ahora hay más agua en ese piso, el tubo de desagüe actual no es suficiente y debe ampliarse. En el ático se instalará un nuevo solado seco, porque hasta ahora solo hay placas de madera. En el ático se trabajará con construcción ligera; detrás de las placas de yeso irán placas de madera para que los clavos también agarren :)

En su momento el circuito del agua estaba invertido (por alguna razón). Es decir, el agua caliente fluía primero hacia arriba. Hasta que llega abajo pasan 2-3 minutos. Eso ahora se separa, para ello en la planta baja se renueva mínimamente la tubería. El contador eléctrico (que estaría en el apartamento de abajo) se trasladará al cuarto de calefacción y se dividirá (planta baja y piso superior + ático) para poder facturar con claridad. Como el solado eléctrico viejo en el piso superior está completamente irregular, también se renovará.

Los 280.000 EUR también incluyen los costos de la construcción interior. Es decir suelos, azulejos, ambos incluyendo mano de obra. Nosotros recortaremos el gasto en suelos y los colocaremos nosotros mismos. También están incluidos 2 estufas de palets con conexión y la construcción de una terraza balcón desde el piso superior. Para todas las medidas recibimos ofertas que iban desde la luna (600.000 EUR) hasta la actual, que consideramos la más factible.

Calculado por metro cuadrado, estaríamos en 1.217 EUR de costos de rehabilitación.

Opino, sin compromiso, que has hecho bien tus deberes y que no se puede asegurar o evitar cada eventualidad en la vida.

Recuerda que los ingresos por alquiler están sujetos a impuesto sobre la renta y generan cierto esfuerzo.

Ok, me informaré al respecto. Bueno, si hice "todos" los deberes no lo sé. Intenté de alguna manera llegar a un acuerdo. Tras informarme en muchos foros, opiniones y literatura técnica, en algún momento estaba "lleno". Al principio uno piensa "sí, bueno", pero ahora es mucha información y no sé si pude analizar todo al 100% correctamente. Pero di y doy lo mejor de mí. No quiero abordarlo "simplemente así".

Mi plan adicional también sería guardar los ingresos extra del (13º/14º/15º mes) y actividad secundaria, que hasta ahora no he calculado, al principio. Algo así como un "colchón de emergencia". Unos 20.000 EUR. Después, esos ingresos extra los destinaría a pagos anticipados especiales.

Sí, la casa ya está pagada por mis padres y ellos me la transferirían completamente. La hipoteca la registraríamos de nuevo. Esto me ha sido recomendado por varias partes para hacer un "cut" limpio allí.