Compra de terreno por parte del municipio del mercado - Garantía de Internet, número del área del terreno, financiamiento....

Buenas tardes,

hemos recibido inesperadamente la adjudicación de un terreno en un municipio de mercado. Hasta el 06.01. hay que comunicar si uno no desea el terreno, de lo contrario se redactará el borrador del contrato de compraventa por el notario.

Ahora se nos plantean a mí (y a mi pareja) una cantidad increíble de preguntas:

[*
El municipio promovió en un evento informativo que los terrenos estarán conectados con fibra óptica para un internet rápido. ¿Quién garantiza esto? ¿Se puede exigir que esto forme parte del contrato de compraventa? (Sin más de 100mbit estoy arruinado profesionalmente)
[*]¿Es más sensato, a pesar del capital propio, financiar parcialmente el terreno para reservar ese capital propio para la casa y así acceder a un mejor rango de interés?
[*]¿Existen contratos modelo para parejas no casadas sobre la distribución de la propiedad según las aportaciones mensuales realizadas?
[*]El coeficiente de ocupación del suelo es relativamente bajo con 0,35 y por lo tanto para "nuestro" terreno corresponde solo a 160 m².
Problema en este sentido:

[LIST]
[*]Casa 10x10 metros == 100 m²
[*]Doble garaje 6x6 metros == 36 m²
[*]Plaza de aparcamiento delante de los garajes 6x6 metros == 36 m²
[*]Un camino hacia la entrada de la casa == 20 m²
[*]Zona para contenedores de basura == 4 m²
[*]Terraza == 34 m²
[*]Caseta de jardín == 10 m²
[*]Total: 240 m²
[*]El "manual de construcción" del municipio obliga a construir ya tres plazas de aparcamiento, por lo que casa + garajes + plazas de aparcamiento superan la superficie permitida...
[*]Todavía no existe un plan de urbanismo definitivo - ¿cómo puedo asegurarme de que podré construir la casa que deseo?


[*]¿Es habitual que el contrato de compraventa pueda condicionarse por nuestra parte a ciertos requisitos? por ejemplo:


[*]Internet >100mbit
[*]Calidad del suelo (ya que los costes de las obras de tierra dependen de ello...)
[*]Informe de ruido (el terreno está junto a una carretera estatal)

¿Existe algún libro o similar que trate estos temas y que puedan recomendar?

Muchas gracias y saludos

El municipio promovió en un evento informativo que los terrenos estarían conectados con fibra óptica para internet rápido. ¿Quién garantiza eso? ¿Se puede exigir que esto sea parte del contrato de compra? (Sin 100mbit o más estoy profesionalmente arruinado)

¿Intentarlo, a ver si funciona? Creo que habrá contratos estándar - es lo que hay.
¿Para qué necesitas internet tan rápido?

¿Tiene más sentido financiar parcialmente el terreno a pesar de contar con capital propio para reservar el capital propio prácticamente para la casa y así acceder a un mejor rango de intereses?

(Casi) totalmente irrelevante. Comprar el terreno con capital propio tiene la ventaja de que luego puedes elegir el banco sin tener líos de cambio.

¿Existen contratos modelo para parejas no casadas para la distribución de propiedad basándose en las cuotas mensuales aportadas?

Si financian juntos, cada uno es deudor solidario - no hay contratos modelo, para eso se consulta y paga a un notario. O simplemente casarse ;) - si ya se aventura uno a construir una casa juntos.

El coeficiente de ocupación del suelo es bastante bajo con 0,35 y por tanto para "nuestro" terreno solo corresponde 160 m².
Problema aquí:

[*]Casa de 10x10 metros == 100m²
[*]Garaje doble de 6x6 metros == 36m²
[*]Plaza de estacionamiento frente a los garajes de 6x6 metros == 36m²
[*]Un camino hacia la entrada de la casa == 20m²
[*]Zona para contenedores de basura == 4m²
[*]Terraza == 34m²
[*]Caseta de jardín == 10m²
[*]Total: 240 m²
[*]El "manual de construcción" del municipio obliga a construir ya tres plazas de aparcamiento, por lo que casa+garajes+plazas exceden el área permitida...
[*]No hay aún un plan de desarrollo definitivo - ¿cómo puedo asegurarme de que podré construir la casa que quiero?

Busca en Google “coeficiente de edificación”, 0,35 está dentro de lo normal - muchos planes de desarrollo lo tienen (o 0,4).
Además, ni siquiera sabes aún qué tan grande será la terraza o los caminos, etc. ;). Y ahora mismo estás ocupando el terreno con cuatro plazas, tal vez baste con un garaje normal (o más largo) + dos plazas - habla con un arquitecto sobre tus deseos.
¿Debe ser necesariamente una casa de 10x10 m? Con dos plantas y la buhardilla, eso será una casona enorme.

No hay aún un plan de desarrollo definitivo - ¿cómo puedo asegurarme de que podré construir la casa que quiero?

¡No se puede!!!

¿Es habitual que nuestro contrato de compra pueda estar condicionado a ciertos requisitos? p. ej.

[*]Internet >100mbit
[*]Calidad del suelo (porque de eso dependen los costes de las obras de tierra...)
[*]Informe de ruido (el terreno está junto a una carretera estatal)

No, absolutamente inusual. Justo en un momento en que los compradores compiten por buenos terrenos, el vendedor no tiene ninguna razón para atender las demandas de quizá decenas de compradores...

Gracias por la respuesta :-)

¿Lo intentas y ves si funciona? Creo que habrá contratos estándar: cómpralo o muérete. ¿Para qué necesitas un internet tan rápido?

Bueno, ya sabes que todos esos programas de diversión y películas para adultos necesitan mucho tráfico.
Pero fuera de broma: bueno, trabajo por cuenta propia desde casa, sin internet rápido mi empresa no es competitiva.

(Casi) completamente irrelevante. Un terreno pagado con capital propio tiene la ventaja de que después puedes elegir el banco sin problemas de cambio.

Ah, aspecto interesante, ¡gracias por el consejo! Hasta ahora habíamos tenido conversaciones bancarias (en realidad queríamos comprar una propiedad nueva) y entendíamos que solo a partir del 40% de capital propio se consigue el mejor interés. Por eso quería reservar el capital propio para la gran financiación...

Si financian juntos, cada deudor es un deudor solidario - no hay contratos modelo, para eso se consulta y paga a un notario. O simplemente casarse ;) - si ya se aventuran juntos en la construcción de una casa.

En cuanto al contrato de crédito lo tenía claro, para nosotros es más importante la propiedad real fuera del contrato de financiación. Una especie de acuerdo en el sentido de “la distribución de la propiedad se basa en el monto de los pagos efectivamente realizados en el contrato de crédito al día en que se determine la participación” o algo similar. Incluso en caso de matrimonio eso habría que regularlo con separación de bienes... Hay un trasfondo aquí relacionado con la seguridad de la propiedad debido a la actividad autónoma.

Busca en Google “Índice de edificabilidad”, 0,35 está completamente dentro del rango - eso lo tienen muchos planes de ordenación (o 0,4). Además, ni siquiera sabes aún cuán grande será la terraza, caminos, etc. Además, estás pavimentando el terreno con cuatro plazas de aparcamiento, quizás baste con un garaje normal (o alargado) + dos plazas - habla con un arquitecto sobre tus deseos. ¿Tiene que ser una casa de 10x10 m? Con dos plantas completas + ático será una casona enorme

Eso tiene varias razones:

[*]No queremos un jardín grande, solo da trabajo...
[*]Debe tener como unos 140 m² de superficie habitable - todo lo que hemos visto hasta ahora tenía unos 10x10 metros de base
[*]Además el espacio para oficinas y trabajo de unos 30-40 m².
[*]El manual de construcción exige dos plazas de aparcamiento por unidad residencial, y una más por unidad comercial. Las superficies DELANTE del garaje no cuentan como plazas independientes según el plan...
[*]Con dos plantas completas el ático no se puede ampliar...

Mira el diseño aquí :)

¡Para nada!!!

¿Eso significa que se pierden los ahorros de toda la vida? Eso me parece bastante chocante...

No, absolutamente inusual. Justamente en una época en que los compradores luchan por buenos terrenos, el vendedor no tiene razones para atender los deseos de quizás decenas de compradores...

Mierda :(

Hola,
también compramos de la ciudad y en nuestro contrato había cláusulas sobre la condición del suelo, qué conexiones se instalaron durante la urbanización en la calle y que debido a una carretera nacional cercana debemos cumplir con las normativas de protección contra el ruido.
Hasta la cita con el notario todo debería ser gratuito (así fue en nuestro caso), de modo que reciban el contrato con antelación (> 2 semanas es habitual) y puedan leer todo con calma. Y tuvimos varios puntos de contacto (y todavía los tenemos) en la ciudad para preguntas de cualquier tipo. Así que si les convence la ubicación y el precio, confirmen la reserva y luego revisen el contrato en todo lo que les parezca importante.

Sobre la sociedad: si te vale la pena el dinero, ve a un notario y haz que redacte un contrato adecuado. Yo no construiría con alguien si ambos no están inscritos en el registro de la propiedad. Supongo que ambos socios ganan todo lo que pueden (de acuerdo con su formación y la situación del mercado) y por eso no se me ocurriría repartir la casa de otra manera que no sea 50/50. Y conozco ambos lados, he ganado mucho menos que mi entonces marido y actualmente gano más. Los periodos de crianza generalmente se planifican en conjunto, en mi opinión la pérdida de ingresos está compensada con el tiempo de cuidado.
Mucha suerte

Un terreno comprado con capital propio cuenta para el banco como capital propio, así que no te preocupes. No confundas el coeficiente de ocupación del suelo con el coeficiente de construcción, 0,35 es relativamente alto. Por lo general, las áreas auxiliares se duplican otra vez sobre el coeficiente de ocupación del suelo: eso aplica para caminos y edificios auxiliares como por ejemplo un garaje. Distribución en la sociedad: hay varios hilos al respecto aquí... Lo mejor es una división de la propiedad 50:50. El cable de fibra óptica lo incluiría en el contrato notarial :)

Incluiría la fibra óptica en el contrato notarial :)

Yo también, igual. Si no, terminas con un internet de Mickey Mouse. Y que además se establezca una fecha, no fibra óptica en el año St. Algún día.

Especialmente dadas las condiciones que describió el OP.