Borrador preliminar de un plan de desarrollo Experiencias

Buenos días a todos,

quiero dirigirme a vosotros de nuevo con una pregunta después de mucho tiempo. En una primera aportación mía se trataba sobre la conversión de un terreno en suelo urbanizable:
https://www.hausbau-forum.de/threads/optimale-aufteilung-eines-flurstuecks-und-umwandlung-in-bauland.37780/

Ya lo habíais pronosticado en este hilo, que todo lleva su tiempo. Y, por supuesto, teníais razón. Pero el asunto avanza. El terreno ya nos pertenece y el ayuntamiento ha aprobado la elaboración de un plan de urbanismo. Ahora hemos recibido un borrador del plan de urbanismo y podríamos, si es necesario, lograr cambios a nuestro favor. Sin embargo, no está claro hasta qué punto el ayuntamiento aceptará cambios específicos. Antes de dirigirnos al ayuntamiento con nuestra opinión de profanos, vamos a hablar con una arquitecta que también acompañará nuestro proyecto de construcción.
De todos modos, seguro que la inteligencia colectiva del foro puede ayudar a identificar puntos críticos en el plan de urbanismo.

Quizás brevemente sobre el posible proyecto de construcción: actualmente aún no hemos entrado en la planificación. Se trata más bien de mantener el mayor margen posible para la configuración. Aunque la casa no debería ser especialmente extravagante...

Adjunto el plan de urbanismo abajo. Nos han llamado la atención los siguientes puntos:

[*]Los puntos 3.2.3 y 4 se contradicen según nuestro entendimiento. Según el 3.2.3, dentro de las superficies del terreno no edificables se pueden construir proyectos exentos de licencia de obra según el §63 HVO + Anexo. En el Anexo nº 2 se mencionan allí garajes. Sin embargo, el punto 4 indica que los garajes solo pueden construirse en superficies edificables del terreno. ¿Cuál de los dos es válido aquí?
[*]En el punto 5.3 se establece que las medidas de plantación deben llevarse a cabo a más tardar durante el primer período de plantación tras la finalización de la construcción. ¿Qué momento se considera la finalización de la construcción? La regulación nos parece bastante estricta. Especialmente teniendo en cuenta que las obras exteriores tal vez se podrían retrasar algo en el tiempo por motivos de presupuesto.
[*]Punto 5.5: ¿Es habitual una distancia al suelo de 15 cm en una valla? No recordamos haber visto algo así alguna vez.
[*]Punto 6: ¿Se refiere esto también a la fotovoltaica? La solar térmica es en realidad solo la producción de calor y no de electricidad.
[*]Sección B punto 2.2: ¿Lo entiendo bien si digo que detrás de una posible valla debe haber un seto completo? ¿Es habitual esto?

¿Qué puntos veis vosotros aún problemáticos? Me alegraría recibir vuestras opiniones :)

Sección B punto 2.2: ¿Lo entiendo bien que detrás de una posible cerca debe haber un seto completo? ¿Es común eso?

Hoy en día esto es bastante habitual. Me parece bien que junto a la cerca TAMBIÉN DEBA haber un seto. También puedes prescindir de la cerca.

Punto 6: ¿Se refiere esto también a la energía fotovoltaica? La energía solar térmica es en realidad solo la producción de calor y no de electricidad.

No. Solo energía solar térmica. Por lo tanto, esta formulación es simplemente una tontería y debe ser corregida obligatoriamente.

Punto 5.5: ¿Es habitual un espacio de 15 cm entre el suelo y una cerca? No recordamos haber visto algo así nunca.

Corresponde a la Sección B. Sí, en nuevos planes B "verdes" —especialmente en zonas rurales— esto es cada vez más común. Así los conejos, los erizos, etc., pueden atravesar todo el terreno fácilmente. Que también puedan pasar perros, tejones, etc., puede ser molesto, pero es la naturaleza.

En el punto 5.3 dice que las medidas de plantación deben realizarse a más tardar durante el primer período de plantación tras la finalización de la obra. ¿Qué momento se considera finalización de la obra? La regulación nos parece bastante estricta. Especialmente teniendo en cuenta que podría ser necesario retrasar los trabajos exteriores por motivos presupuestarios.

También me parece bien (y aquí también se ve el nuevo toque verde). Entonces hay que planificar el presupuesto en consecuencia. Hay otras cosas que son estrictas, pero no esta regulación.

Los puntos 3.2.3 y 4 se contradicen según nuestro entendimiento. Según el 3.2.3, dentro de las superficies del terreno no edificables se pueden construir proyectos exentos de licencia según §63 HVO + anexo. En el Anexo nº 2 se incluyen garajes. Sin embargo, el punto 4 dice que los garajes solo pueden construirse en superficies edificables. ¿Qué es lo que se aplica aquí?

En terrenos se pueden hacer proyectos dentro de superficies no edificables..., PERO con el punto 4 se precisa lo fundamental para garajes y se excluyen los garajes.

P.D. En el post original estuve no mal con 2-3 años ;-)

El Plan B es aunque muy detallado, para una zona rural completamente normal. Incorporar las indicaciones ajustadas arriba y luego empezar a construir. Lo único que me falta en el Plan B es la obligación de tener que cubrir con vegetación los techos planos (especialmente de las instalaciones accesorias). Pero como eso va en vuestro perjuicio, mejor no mencionarlo.

Gracias de antemano por vuestras respuestas :)

También me parece bien (y aquí también se nota la nueva firma verde). Entonces hay que planificar el presupuesto en consecuencia. Otras cosas son estrictas, pero no esta norma.

¿Qué momento se considera como "finalización de las obras"? ¿Existe alguna definición fija al respecto?

En el punto 5.3 se indica que las medidas de plantación deben realizarse a más tardar durante el primer período de plantación después de la finalización de la construcción. ¿Qué momento se considera como finalización de la construcción? La regulación nos parece algo estricta. Especialmente teniendo en cuenta que quizás se podrían retrasar un poco los trabajos exteriores por razones presupuestarias.

No es necesario tener el acceso pavimentado para plantar un árbol. Basta con un modelado del terreno terminado y, si es necesario, se puede hacer una zona de trabajo alrededor de la casa que aún no esté arreglada. Lo hicimos así porque no quería esperar a que los yeseros terminaran. Pero no tengo claro cómo se determinan "el 20% de la superficie". Un manzano adulto suele tener una copa de 5 m. Un árbol de media altura o alto recién salido del vivero tiene más bien 30 cm ;)

¿Cuándo se considera el "fin de las obras"? ¿Existe algo definido de forma fija?

Aviso de finalización del proyecto de construcción. Por lo tanto, en condiciones normales, esto suele coincidir más o menos con la mudanza. El garaje/las dependencias auxiliares no se incluyen.