Terreno de 4500 m² (vivero) - elaboración del plan de desarrollo de manera independiente

Buenas noches,

hace algún tiempo que leo en vuestro foro y hoy me gustaría presentaros nuestro proyecto.

La búsqueda del terreno:
Vivimos en Leipzig/su periferia y desde principios de 2019 hemos estado buscando un terreno grande y asequible (a partir de 1.000 m²). Desafortunadamente, también en nuestra zona (Leipzig) los precios han subido tanto que en las afueras de la ciudad se paga a partir de 300 €/m² y en los alrededores al menos 150 €/m². Además, teníamos la limitación de que preferíamos no comprar un terreno en una zona de nueva construcción. Por eso nuestra búsqueda fue infructuosa hasta 2020.

A través de conocidos nos enteramos a principios de 2020 que se iba a vender el terreno de un antiguo vivero en el distrito. Adjunto un plano de situación. Tiene unos 6.000 m² en total y en la parte delantera del terreno está la casa de la propietaria, que quería seguir usándola ella misma. Por eso se deberían vender unos 4.500 m² con la ruina del vivero, una chimenea grande y una antigua plantación de abetos que se ha convertido en un verdadero bosque.
Esto también significa un acceso a través de un derecho de paso y la conexión mediante derechos de línea. En la vieja chimenea del vivero anidan cigüeñas.

La edificabilidad:
Para aclarar la edificabilidad, tras la primera visita concertamos una cita en la oficina de urbanismo de la ciudad.
La primera respuesta fue desalentadora, no hay posibilidad de permiso de construcción porque se trata de construcción en segunda línea y en zona exterior. Tras pensarlo brevemente, el funcionario comentó que podría haber una posibilidad mediante la elaboración de un plan de ordenación urbana.
Mi marido y yo nos alegramos, aunque para nosotros sea un gran reto. El terreno y la ubicación son excelentes y el precio tras negociar fue correcto, 105.000€. Soy gestora inmobiliaria con un estudio adicional en el área de HLS y mi marido es jefe de proyecto en el área de ELT y automatización, por lo que nos atrevimos a seguir este camino.

Elaboración del plan de ordenación:
A continuación se mantuvieron las primeras conversaciones con un urbanista y se firmó un contrato de compra (agosto 2020) con condición suspensiva (1,5 años para la elaboración del plan de ordenación, después derecho de desistimiento para la vendedora).
Una condición para la elaboración del plan fue la creación de 2 parcelas, de modo que la ciudad pudiera responsabilizarse de la elaboración.
Tras la primera consulta preliminar a todas las oficinas involucradas, quedó claro rápidamente que se necesitaba un informe de protección medioambiental. Esto supuso tiempo y costes adicionales, por lo que el plan de ordenación se pudo presentar en el ayuntamiento en octubre de 2021. A continuación, todas las oficinas y autoridades implicadas tuvieron la posibilidad de comunicar posibles objeciones y requisitos, que fueron evaluados por el urbanista. Por suerte hubo pocas exigencias, así que el plan de ordenación se está finalmente elaborando en febrero de 2022.

Así tenemos nuestro terreno con unos 1500 m², un bosque de unos 1.000 m², una chimenea con cigüeñas y un segundo terreno en venta de 900 m².

Los siguientes costes han surgido:
- unos 8.000€ por la medición
- unos 13.000€ por el urbanista
- unos 6.500€ por el informe de protección ambiental
- unos 9.000€ para notario, impuesto de transmisiones, abogado, etc.
- unos 1.200€ por el informe de suelo para construcción
- derribo unos 20.000€ (actualmente en curso)
- conexión todavía pendiente

Quería dar aquí un pequeño informe de experiencia que muestra que la transformación a suelo edificable también es posible para legos en un plazo razonable, si el municipio está dispuesto a dialogar.
Si tenéis preguntas, por supuesto, las responderé con gusto.
En las próximas semanas seguramente tendré también algunas preguntas en áreas de distribución y financiación y espero contar con vuestra ayuda.

¡Mucho éxito! Groitzsch está ya más cerca de Zeitz que de Leipzig. Pero creo que aquí de todos modos habéis conseguido algo bueno, aunque haya implicado mucho trabajo y esperar. Y para algo asequible hay que ir más lejos y también tomar caminos inusuales.

que la conversión a terreno urbanizable también es posible para los profanos en un plazo previsible, si el municipio está dispuesto a dialogar.

Después de pensarlo un poco, el funcionario dijo, sin embargo, que existía una posibilidad a través de la elaboración de un plan de desarrollo.

Soy licenciada en gestión inmobiliaria

Aquí se conjugan una combinación de NO profanos (como licenciada en gestión inmobiliaria no eres profana) y una oficina cooperativa. Por eso perteneces al 0,1% de quienes pueden atreverse a esto.

Felicidades por el resultado y el calendario. En ciudades y municipios más grandes, sin embargo, ni para verdaderos profesionales es posible en menos de tres años.

Sí, eso es cierto por supuesto, aunque con mis 2 años en el sector todavía me sentí como uno.
Y realmente tuvimos suerte con la [Gemeinde]. Ellos ya tenían experiencia con esos pequeños planes de desarrollo, otros ya lo habían hecho antes que nosotros.

Gracias ! Sí, eso es cierto con Zeitz, sin embargo, la ciudad no es tan atractiva como Leipzig. Y afortunadamente, para mi trayecto al trabajo en el este de Leipzig solo necesito 35 minutos.

Así tenemos nuestra propiedad de aproximadamente 1500 m², un bosque de aproximadamente 1000 m², una chimenea con cigüeñas y una segunda propiedad en venta con un tamaño de 900 m².

Me parece interesante que en realidad 291/2 también sea bosque, pero en el catastro solo aparece como 291/5.