Consejos para un apartamento en propiedad de nueva construcción sobre la descripción de la construcción, etc.

Buenos días a todos,

finalmente hemos encontrado un apartamento en propiedad que nos interesa, después de llegar a la conclusión de que es casi imposible para nosotros construir una casa. Ahora tengo algunas preguntas y espero que puedan ayudarme.

1. "Estructura del contrato":
Hay una promotora que ha contratado a un arquitecto para construir en su terreno un edificio de viviendas con 6 unidades habitacionales y contratación por gremios individuales.
La promotora también ha contratado a un "agente inmobiliario" para vender los nuevos apartamentos. Estamos en contacto con este hombre. Además, es perito de construcción y mediador financiero.
¿Es esta composición una estructura común?

2. Procedimiento:
Hablamos con el agente inmobiliario y nos pareció bastante serio, hicimos muchas preguntas y él respondió todo bien. Dijo que deberíamos darle una confirmación de compra, entonces reservaría el apartamento para nosotros y prepararía los contratos. Después se iría al notario. La cancelación antes de ir al notario costaría unos cientos de euros debido al trabajo para la elaboración de los documentos contractuales.
¿Esto es normal?

3. Descripción de la construcción:
Este punto me inquieta más. Como antes queríamos construir una casa, he leído algunas descripciones de construcción de casas prefabricadas, que eran en parte muy detalladas. Esta aquí es bastante general.
Por ejemplo, dice "Construcción de una casa eficiencia 40+ sótano de elementos prefabricados de hormigón, planta baja y planta superior en construcción maciza", pero no incluye detalles como datos de aislamiento acústico o térmico, ni datos técnicos para la bomba de calor aire-agua o el sistema de ventilación descentralizado. Voy a anotar aquí algunos puntos como ejemplo (si es relevante puedo ponerlos completos):

[*]Placa de cimentación: capa de grava, placa de hormigón 25cm, toma de tierra en acero inoxidable, tuberías de drenaje KG2000 DN100, lámina PE bajo la placa de cimentación, aislamiento perimetral alrededor
[*]Sótano: muro exterior de elementos prefabricados de doble capa con núcleo de hormigón in situ, impermeabilización, aislamiento perimetral 120mm, lámina con relieves y fieltro. Muro interior 12cm elementos prefabricados de hormigón
[*]Techo sobre sótano, planta baja, planta superior: forjado de hormigón armado
[*]Escalera: escalera de hormigón, recubrimiento "rosa beta"
[*]Ascensor
[*]Planta baja/planta superior: Muros exteriores: albañilería AW 36,5cm aislada, revestimiento interior de cal, revestimiento exterior de silicato. Muros interiores de ladrillo Olanz 24cm, 11,5cm, revestimiento de cal pintura blanca.
[*]Ventanas: sistema de ventanas de plástico con triple acristalamiento y borde cálido según DIN EN673, cantidad/tamaño según plano
[*]Puerta de entrada: puerta de aluminio
[*]Calefacción: bomba de calor aire-aire, calefacción por suelo radiante
[*]Ventilación: descentralizada
[*]Instalación fotovoltaica: producción incluyendo almacenamiento de energía 6,5 kWp, 6,5 kWh
[*]Sanitario: soporte empotrado para lavabo + WC, tuberías HT para aguas residuales, tuberías de agua fría/caliente de material compuesto plástico, mobiliario de baño según plano, ejecución programa Clivia.
[*]Acabados interiores: alféizares de piedra artificial, azulejos y revestimientos de suelo 80€/m² incluyendo mano de obra, puertas interiores de aglomerado, puerta de entrada a la vivienda puertas RS.

Él dijo que no hay datos específicos sobre las propiedades de las paredes, ventanas, etc., porque cumple los requisitos del estándar Kfw 40+ y por ello se construye según ello. Sobre los equipos técnicos quise saber marca/modelo y me dijo que tampoco se especifica porque podría ser que en el momento X ya no existiera el fabricante o que el modelo ya no se produzca.

¿Qué opinan ustedes? ¿Tienen consejos útiles para nosotros? ¿En qué deberíamos fijarnos?

¿Es esta composición una construcción común?

¿Qué tiene de inusual que alguien construya una casa con apartamentos y los venda a través de un agente inmobiliario? Al final, no te importa si se construye con un contratista general o con arquitecto y adjudicación por separado de oficios, porque solo tienes a la vendedora como persona de contacto.

¿Es esto normal?

Sí. Pero la cuota de reserva en la mayoría de los casos no es jurídicamente correcta y por eso los clientes con frecuencia la reclaman con éxito.
¿O los costos solo deberían generarse si no van al notario? Si ustedes encargan al notario (o al agente inmobiliario para que actúe con el notario en su nombre) la elaboración de documentos contractuales y luego cancelan la cita, por supuesto deben asumir los costos notariales ya generados. Eso es normal con el notario: que reciba dinero por su trabajo.

3. Descripción de la construcción:
Este punto es el que más me desconcierta. Como antes queríamos construir una casa, leí algunas descripciones de construcción de casas prefabricadas que en parte eran muy detalladas. Esta aquí es bastante general.

Él dijo que no se escribieron detalles sobre los valores de las paredes, ventanas, etc. porque cumple con los requisitos del estándar KfW 40+ y se construirá en consecuencia. Sobre los aparatos técnicos quería saber fabricante/modelo, pero él dijo que tampoco se especifica porque podría ser que en el momento X ese fabricante ya no exista o que el modelo ya no se fabrique.
¿Qué opinan ustedes? ¿Tienen consejos útiles para nosotros? ¿En qué deberíamos fijarnos?

En eso tiene razón de todas formas. Eso es habitual en proyectos pequeños o poco profesionales. En proyectos mayores no es mucho mejor, porque entonces se dice "ventanas según especificaciones energéticas, Veka, Kömmerling o similar", "instalación de calefacción incluida calefacción por suelo radiante según cálculo correspondiente, modelos de calefacción Vaillant xy, Daikin o similar", "objetos sanitarios Renova número 1 o similar". Se instala lo que esté disponible y que quepa en el presupuesto. De lo contrario, el proyecto total debe presupuestarse con costos más altos y tiempos de construcción más largos. Pero entonces los clientes se quejan también.

¿Es para ti esencial saber cómo se llama el fabricante de la calefacción o de las ventanas?

Hola,

muchas gracias por tu respuesta detallada. Ya me ayuda bastante, ya que lamentablemente me faltan experiencias y solo tengo información que he leído en Internet. Por supuesto, esa información no siempre se puede aplicar a la situación individual de otros, por eso muchas gracias por eso.

Sobre los costos en caso de cancelación: No, eso no es una tarifa de reserva, serían realmente solo costos por la elaboración de documentos y el notario, es decir, los gastos que ya se han incurrido y que él tendría que cubrir si cancelamos a pesar de nuestro compromiso verbal, por cualquier motivo.

Sobre la descripción de la construcción: No, por supuesto que eso no es esencial para mí, siempre y cuando se cumpla con el estándar exigido por Kfw. No importa si es la calefacción X o Y, mientras no sea una basura y caliente bien.

Probablemente no tendría problema con eso, siempre que se alcance el estándar. ¿El agente cobra una comisión de vosotros?

Hola ypg,

no se debe pagar ninguna comisión o corredor. Solo el precio neto de compra del apartamento y los estacionamientos, más impuestos/notario/registro de la propiedad.
Él también dijo que, dado que es un contrato de compra y no un contrato de obra, estaríamos "protegidos" contra posibles aumentos en los costos de los oficios, esto debería ser asumido por la propietaria.

Eso es entonces también para vosotros un promotor inmobiliario. Me parece bien, la descripción de la construcción es en las descripciones de la obra gruesa también claramente más detallada que la de mi propiedad en condominio. Me parece bastante bien. Lo que en las propiedades en condominio es aún más interesante es la cuestión de la propiedad especial y común, el reglamento de división, la primera normativa de la casa, si ya hay una administración de la propiedad designada, etc. También debéis contratar a tiempo un perito de construcción propio que os acompañe.