Construcción de vivienda unifamiliar nueva - ¿Qué tan sólido es el financiamiento?

Hola a todos,

mi esposa y yo estamos planeando la construcción de una casa unifamiliar independiente (160 m² sin sótano) con garaje en NRW.
En este proceso, ya nos hemos decidido más o menos por un promotor inmobiliario que construirá la casa "casi" llave en mano.
Ya hubo una primera planificación de costos. En ella no solo se calcularon los costos del promotor, sino que también se consideraron placeholder (jardín, pavimento, costes de conexión, tasas, ...) para todo lo demás que corresponde.

Antes de esto, ya había contactado de manera bastante general con varios bancos/entidades financieras.
Las perspectivas respecto a la viabilidad inicialmente fueron bastante buenas; sin embargo, me gustaría conocer sus opiniones sobre la situación.

Que vamos a construir está decidido, se trata más bien de determinar qué tan grande o qué tan saludable debe parecer el proyecto.

Primero sobre nosotros:
Él: 30 años, empleado (IG M+E), 35 h/semana (antes de la COVID eran 40...)
Ella: 30 años, en permiso parental (normalmente también empleada en IG M+E), después del permiso parental anual volverá a trabajar 25 h/semana
Niño1: 5 meses, no hace nada aparte de trabajar y, por supuesto, ¡hacer que papá se sienta muy orgulloso!
Niño2: Aún no existe, pero los pensamientos van en esa dirección (en 2-3 años tal vez, definitivamente después del proyecto de construcción de la casa).

Nuestros ingresos
Él: 3000 € netos (sin pagas extras de vacaciones/Navidad ni participación en beneficios), tendencia al alza según valoración propia, pero no quiero calcularlo aquí
Ella: 1800 € de prestación parental, después también 1800 € netos con 25 h/semana (sumas muy conservadoras, también sin pagos extraordinarios)
Otros: 200 € de asignación por hijo
En total, 5000 € al mes.

Nuestro capital propio:
650 m² de terreno (no urbanizado, pero en zona residencial y no en medio de la nada, valor de referencia del suelo 185 €/m²)
Además, unos 50.000 € en cuenta de ahorros.

Costes actuales de vivienda:
500 € alquiler base
65 € electricidad
85 € gas
40 € internet
80 € otros por gastos generales (basura, deshollinador, seguros, impuestos, ...)

Costes de movilidad para 2 coches (comprados en efectivo, deberían durar al menos 5 años):
150 € gasolina/diesel
100 € seguros
150 € mantenimiento/servicio/ITV/cosas menores/reserva
25 € impuestos

Costes de vida:
600 € para alimentación, droguería y otros pequeños gastos
100 € seguros
80 € teléfonos móviles
250 € diversas compras (punto de aprendizaje personal: siempre falta algo, especialmente cuando tienes hijos)
200 € hobbies
200 € vacaciones
200 € para restaurantes o salir a jugar
100 € ropa

Ahorro:
Esto es un poco complicado, ya que la situación de ingresos ha cambiado a través del trabajo --> permiso por maternidad --> y ahora permiso parental de ella.
Antes era posible ahorrar sin problema al menos 2.500 € al mes en el 90 % de los meses (cuando había pagos extraordinarios, incluso más).

Un breve inciso:
En nuestros 3 ½ o 4 años en el mundo laboral estable hemos ahorrado alrededor de 85.000 € (la diferencia con el capital propio mencionado proviene de la compra del terreno).
Ella ha amortizado un préstamo KFW para estudios de 20.000 €.
Celebramos una boda con una aportación propia de 15.000 €.
Compramos dos coches por un total de 13.000 € en efectivo (suena poco para dos coches, pero ambos son de 2015 y están en perfecto estado. Una vez tuvimos un descuento especial familiar :-))

Esto solo para mostrar que intentamos ahorrar bien, aunque no siempre se refleje en el capital actual.

Créditos existentes:
Aproximadamente 10.000 € de BaföG, nos contactarán este año; actualmente tiendo a la opción de pago a largo plazo, ya que podemos usar mejor el capital propio.
Nada más.

Las sumas de ingresos y gastos:

5.000 € en el lado de los ingresos
menos 2.925 € de gastos, digamos mejor 3.000 € (en general bastante generoso)
quedan por ahora 2.000 € (sin contar el alquiler base que desaparece de 500 €)

Ahora sobre nuestro proyecto:
Terreno 650 m² (ya disponible, valor de referencia del suelo 185 €/m²)
Casa unifamiliar nueva tipo villa urbana con garaje sin sótano
Aproximadamente 160 m² de superficie habitable con estándar KFW 55 (posiblemente KFW 40)

Costes del asunto:
Costes alrededor del terreno (urbanización, acceso, un poco de jardín, ...): 35.000 €
Costes de construcción: 450.000 €
Cocina y muebles: 30.000 €

En total 515.000 €
-30.000 € muebles y cocina (se pagará con el capital propio disponible).
Necesidad de financiación 485.000 €

Variante de financiación preferida:
KFW 153 o esta nueva opción desde el 01.07.2021: préstamo con subvención de amortización correspondiente (esto, por supuesto, no afecta la cuota)
Resto mediante préstamo amortizable a 15 o 20 años con amortización del 2,5% - 3%
Con esta combinación se llega a una cuota aproximada de 1.800 € de anualidad.

Guau, se ha convertido en un texto bastante largo.
Se escribe de modo bastante coherente por ahora (en mi juvenil ingenuidad).
Estoy deseando leer vuestros comentarios y observaciones.

Un punto más:
Estoy abierto a cualquier crítica y comentarios, pero por favor recuerden que "el tono hace la música" ;-)

¡Gracias de antemano y que pasen un buen fin de semana!

Recientemente hemos construido (BW) y vuestro proyecto se parece en un 85% al nuestro. Para mí parece sólido y las cifras/costos coinciden con los nuestros. Solo en los costos de urbanización incluyendo „Außenanlagen“ soy algo escéptico. En la urbanización llegamos a algo entre 20.000 y 23.000 y en las Außenanlagen podríamos enterrar otros 30-40k más. Pero también tenemos 1.000 m² y 150 m² para pavimentar.

No veo ningún problema.
Financiamos la misma suma con el mismo ingreso.
Solo que aún no tenemos un hijo y eso es en realidad lo único que no podemos evaluar lo suficientemente bien.

Con la casa, los costos adicionales me parecen calculados algo ajustados.
Ahora planeamos con 50k de costos secundarios de construcción (sin embargo, 20k para trabajos de tierra del sótano) y 50k para el área exterior/garaje. ¿Qué tienen planeado con respecto al garaje?

Se ve bastante bien en sí, creo que los costes también están más o menos así: 50 mil euros de costes secundarios de construcción, para la casa son 2500 €/m². Para KfW55 podría ser suficiente, pero es mejor planear un poco de reserva. El garaje hay que presupuestarlo aparte, dependiendo del tipo de construcción varía mucho. Considero que la urbanización, el acceso y el jardín también están bastante justos. Solo con la urbanización pueden gastarse todo el presupuesto, dependiendo de la ubicación y la distancia a los distribuidores. El jardín puede ser barato o caro dependiendo del terreno (¿en pendiente?) y de la cantidad de trabajo propio. Deben elegir la tasa para que también puedan cubrir bien la segunda baja parental.

Ingresos bien, tasa de ahorro bien, capital propio bien, cálculo bien. No veo problemas. Simplemente hacerlo :)

Sólo soy un poco escéptico con los costes de urbanización incluidas las «áreas exteriores». Para la urbanización calculamos entre 20.000 y 23.000 y en las áreas exteriores podríamos enterrar otros 30-40k. Pero también tenemos 1.000 m² y 150 m² para pavimentar.

El terreno está a 30 m de la calle. Espero que nuestro promotor haya valorado bien esa partida. ¡No tengo ninguna experiencia en eso!
Tomo nota del punto sobre las áreas exteriores. Quiero hacer mucho yo mismo y empezar con algo sencillo, pero aun así parece justo. ¡También se nota en otros comentarios! ¡Gracias!

Para la casa me parecen justos los costes de los exteriores.

El garaje está presupuestado por 35.000 €. La urbanización espero que esté más o menos correcta, pero las áreas exteriores probablemente no sean del todo realistas. Aunque al principio no sea mucho más que césped y 2-3 arbustos ;)

En sí parece bastante bien, con los costes creo que más o menos encaja: 50.000 € de costes adicionales de construcción, lo que da para la casa 2.500 €/m². Para KfW55 podría ser suficiente, pero mejor planear un poco de reserva. Presupuestar el garaje aparte, según el tipo de construcción puede variar mucho.
También considero relativamente justos la urbanización, el acceso y el jardín. Solo con la urbanización podéis gastar posiblemente todo el presupuesto, dependiendo de la ubicación y la distancia a los distribuidores. El jardín puede ser caro o barato según el terreno (¿pendiente?) y el porcentaje de trabajos propios.

Elegid la tarifa para que os vaya bien también durante el segundo permiso parental.

Según el promotor normalmente con la configuración logran KfW 40. Para mí, al principio, es secundario si la subvención para amortización es mayor o menor.
Acepto la observación sobre las áreas exteriores. Ya lo he visto varias veces en los pocos comentarios. Pero el terreno es plano como una tabla — no es nada complicado. El tema del segundo permiso parental lo tengo en cuenta. El aumento salarial debería cubrirlo, pero obviamente no hay que contar con eso fijo.

Gracias a todos por el feedback.
Soy controller y banquero de formación — triste que tenga que acudir a vosotros profesionales :-)