Apartamentos de alquiler en edificio multifamiliar como inversión - ¿Qué porcentajes de préstamos?

Hola,

¿Quién debe actuar como prestatario? ¿Tú y tu hermano como GBR? ¿Cómo está la situación contigo? ¿Vas a trabajar en Alemania? ¿Qué hace el hermano? Aunque hay 700k como capital propio, no puedo estimar cuál es el costo real del proyecto de construcción. Los bancos no se basarán únicamente en los ingresos por alquiler. También es importante qué otros ingresos aportan los prestatarios.

¡Gracias de nuevo a ambos por las indicaciones tan útiles!
Dirk, el agente inmobiliario no dijo que fueran el 4%, esa fue solo mi primera estimación. Como dije, estoy justamente en la fase de planificar, calcular y evaluar riesgos/oportunidades. Mi consideración sobre el 4% surgió más o menos como en la tabla siguiente. Las reservas y las vacantes están incluidas en los alquileres anuales. ¡Agradecería indicaciones sobre qué tan realista es esto!
Si ahora pago un interés efectivo del 2%, después de una primera charla con el banco y consideraciones sobre los créditos KfW, eso debería ser posible, quedando entonces entre un 2 y un 3% de rendimiento imponible (sobre los costos de construcción, el terreno ya está disponible). Pero los alquileres también suben, ojalá también en Brandeburgo al menos. También amortizaré, o invertiré una parte del excedente en Australia para disponer de ello al final del periodo de interés fijo. Allí hay alrededor de un 5% de interés activo pero, por supuesto, un riesgo cambiario que al mismo tiempo también representa una oportunidad positiva.
Bueno, como ven, este proyecto está en una fase temprana y todas sus sugerencias son muy bien recibidas. El hecho es que el prado (el terreno urbanizable) está vacío desde la reunificación, es decir, 25 años, y no genera rendimiento, y me gustaría cambiar eso.

Posten worst mid best
Miete / M2 € 7.50 € 7.75 € 8.00
Baukosten € 1,500.00 € 1,400.00 € 1,300.00
Mieten / Jahr 8 9 10
Miete / Jahr € 60.00 € 69.75 € 80.00
Rendite ohne Zinsen 4.00% 4.98% 6.15%

Hola HilfeHilfe,
tampoco hemos decidido la forma legal, pero creo que GBR sería lo mejor.

Continuaría recibiendo en Alemania el 50% de mi salario de Australia, eso depende del tipo de cambio pero serían aproximadamente 40.000 EUR al año después de impuestos. Si el proyecto de construcción me da tiempo, seguramente tendría algunas posibilidades en Alemania de ganar un poco más, trabajando a tiempo parcial como profesor o asesor de una empresa (soy científico), aunque seguramente no serían sueldos muy altos. Mi hermano será (espero) un joven profesor para entonces, así que no gana mucho, pero sí un empleo seguro a futuro. Por lo tanto, los ingresos en general están, pero no son muy grandes. El banco con el que hablé ya ha indicado que a partir del 40% de capital propio (incluyendo el terreno) tenemos una buena base para negociar (es decir, intereses bajos), con mucho menos sería, con este banco, más caro.
Saludos

Hola

como dije, no puedo juzgar proyectos tan grandes. Los ingresos del extranjero son generalmente un riesgo para los bancos (no tienen acceso mediante embargo salarial). Sin embargo, en un proyecto así trataría de obtener una fijación de interés a largo plazo, al menos de 15 a 20 años.

Sobre la forma jurídica no puedo decirte nada! ¡Ahí debe intervenir un asesor fiscal!

Lo siento, f.a.b.,

Deberías sentarte urgentemente con alguien que tenga experiencia, mi sugerencia sería un promotor inmobiliario que financie esto por adelantado y te compre una parte de los edificios.

Tu rendimiento del 4% con tus números no es en absoluto alcanzable, porque de ese 4% que calculas en el peor de los casos, aún debes cubrir

- amortización
- provisiones
- impuesto sobre la renta

y eso probablemente te quebrará únicamente con la amortización. Incluso con un swap de interés difícilmente llegarás a la zona de ganancias, porque si el banco no ve amortización, generalmente el crédito se encarece, ya que dependen (deben hacerlo) de que en 10-15 años se realice una amortización única y de que tus operaciones financieras en Australia hayan funcionado.

Por lo tanto, solo hay dos caminos: o aprendes rápido o buscas profesionales que hagan esto por ti. Un punto debería hacerte reflexionar... si el lote está allí desde la reunificación esperando su desarrollo, ¿por qué los promotores/inversores locales no te han echado la puerta abajo en 25 años? ¿Por qué ahora supuestamente es una joya y no lo ha sido en 25 años?

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Veo el interés del 2% anual para la construcción de un inmueble en alquiler, a pesar del volumen, como poco realista. ¿Con quién se habló al respecto? Mejor orientate en el 3 antes de la coma. Si sale un poco más barato, es bueno.

En este proyecto, el ingreso personal es casi irrelevante. No importa si son 40 o 80 mil euros y no importa si es DE o AU.

Probablemente, el capital propio se gastará durante la planificación.

¿Cuáles son los costos de construcción? Me guío un poco por el Sr. Grafe... 20x150 mil euros hacen 3.000 mil euros en costos de construcción, más 500 mil euros por el terreno.

Eso sería solo un 15% de capital propio con un 85% de capital ajeno. Eso será muy ajustado hasta imposible. Para orientar: normalmente se espera al menos un 25%-35% de capital propio en algo así. Para la comercialización directa y la venta de una casa (4-5WE), probablemente no podrán evitarlo si buscan un banco serio. Esa es mi opinión.