Costos máximos del terreno subasta forzosa

¡Hola!

Mi esposa y yo participaremos a finales de este año en una subasta forzosa de un terreno. Según el informe pericial, el valor de mercado fue estimado en aproximadamente 115.000€. Ahora estamos evaluando cuál puede ser nuestra oferta máxima para tener aún suficiente dinero para construir la casa, etc., en el terreno.

Información general sobre ustedes:

[*]¿Quiénes son?
Familia con un niño
Ella: 27 años, pedagoga musical empleada fija según TvÖD, actualmente 67%, a partir del verano de 2021 a tiempo completo
Él: 29 años, ingeniero empleado fijo, tiempo completo
Junior: 1 año
[*]¿Están planeando tener más hijos?
Otro posible en los próximos 2-5 años

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tienen (bruto/neto)?
Ella: actualmente 1.200€ netos, desde verano de 2021 1.500€ netos
Él: 4.500€ netos (seguro privado)
[*]¿Cuánto reciben por subsidio por hijos?
204€
[*]¿Otras prestaciones como subsidio parental, subsidio por enfermedad, etc.?
[*]¿Cuánto capital propio tienen?
Alrededor de 15.000€, de los cuales 11.500€ se destinaron a la garantía de la puja ante el tribunal local
Lamentablemente no más, después de la universidad primero "vivimos" y nos establecimos

Situación de gastos:
Los gastos que ya estén incluidos en otras partidas pueden omitirse, por supuesto. Esta lista no es exhaustiva y puede ampliarse o resumirse. Por favor, indiquen todos los costos mensualmente, aunque solo se paguen anualmente.

Costos de vivienda:

[*]Para guardería, alquiler, electricidad, calefacción, internet:
1.220€

Costos de movilidad:

[*]2 coches, viajamos mucho
[*]Para diésel y gasolina, así como seguros de coche y impuestos vehiculares promediados por mes:
300€

Costos de seguros:

[*]Incluyendo seguro privado para él y Junior promediado al año por mes:
1.000€

Costos de vida:

[*]Droguería, alimentos, ropa, peluquería:
750€

Ahorros:

[*]1.000€ en cuenta de ahorros
[*]300€ en plan de ahorro ETF (previsión de jubilación)
[*]130€ Riester

Otros gastos:

[*]Pensión alimenticia
Netflix, Prime, Adobe Cloud, Spotify, iCloud, móvil, etc.:
85€
[*]Gatos
100€

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales
Actualmente 5.904€, desde verano de 2021 6.204€

[*]Gastos totales
4.885€

[*]Saldo
Alrededor de 1.100€

[*]De esto suma alquiler frío y ahorros prescindibles (por ejemplo, cuota de ahorro para la casa)
La cuota de ahorro se reduciría a 500€ (reducción a la mitad), el alquiler de 765€ dejaría de existir

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno?
1170m2
[*]¿Qué dimensiones tiene?
23x50m
[*]¿Cuál es el valor estándar de suelo?
95€/m2
[*]El terreno es completamente llano pero con vegetación residual

Eso es todo por ahora sobre nosotros.

Hace algún tiempo estuvimos ya en nuestro banco principal y definimos de manera no vinculante el marco financiero con nuestro asesor para tener una idea aproximada de hasta dónde podemos llegar. Surgió un volumen máximo de financiación de alrededor de 500.000€.

De este valor hemos calculado lo siguiente:

- 300.000€ para la casa
Queremos una superficie habitable de 150m2, equipamiento: casa incluyendo fotovoltaica, bomba de calor aire-agua, ventilación controlada, suelo radiante, fachada de ladrillo, sin chimenea o conducto, sótano solo si el estudio del suelo lo requiere, pero entonces la superficie habitable sería en realidad entre 125-135m2

- 15.000€ cocina
- 10.000€ muebles
- 20.000€ jardín y cochera
- 15.000€ costos adicionales de construcción

Quedan entonces 140.000€

- 6,5 % impuesto de transmisión patrimonial

Quedan 131.500€

- 5.000€ conexión de servicios del terreno (talar 3 árboles, eliminar zarzamoras de 50 cm de altura en el 70 % del terreno)
- 2.500€ conexiones de la casa

Queda en resumen un presupuesto de 124.000€ para el terreno, que sería nuestra oferta máxima en la subasta forzosa.

¿Está bien así? ¿Hemos olvidado algo fundamental? ¿Son los valores plausibles?

Saludos,
Martin

300.000€ para la casa nos imaginamos 150m2 de superficie habitable, equipamiento: casa incl. fotovoltaica, bomba de calor aire-agua, ventilación controlada de la vivienda, calefacción por suelo radiante, ladrillo klinker, sin chimenea/salida de humo, sótano solo si el estudio geotécnico lo recomienda, pero entonces la superficie habitable de la casa sería más bien entre 125-135m2

- 15.000€ cocina
- 10.000€ muebles
- 20.000€ jardín y carport
- 15.000€ costes adicionales de construcción

2.500€ conexiones de la casa

¿De dónde vienen las cifras? ¿T&M Massivbau?

Una casa con ladrillo klinker y fotovoltaica es más cara.
¿Y qué incluye ese coste de 2.500 de conexiones de la casa? ¿No es un poco poco?
Yo también doblaría los costes adicionales de construcción.

Pero creo que probablemente sea vuestra primera subasta, ¿no?, que no vais a adjudicaros el terreno. Para eso hace falta práctica, tener piel gruesa y la rara suerte de que los pujadores se queden en casa por el tema de la C.
Más bien ya está reservado el dinero para el próximo promotor inmobiliario, que va a resistir más tiempo.

Encuentro también que los costos de la casa están calculados demasiado bajos. Mejor calcula con 2200 EUR/m².

Los costos de la conexión de la casa son demasiado bajos. Ahí calcularía incluyendo los trabajos necesarios de obra civil subterránea alrededor de 8-10 mil euros.
El jardín + carport por 20k realmente es casi nada. En mi opinión, eso solo alcanza para un kit de autoconstrucción del almacén de materiales de construcción y material básico para las áreas exteriores, que luego deben ser realizadas completamente en EL.

Su presupuesto 0 para los trabajos de tierra. Pocos logran cubrir ese ítem con los costos mínimos incluidos de su contratista general.

En total faltan en tu cálculo unos 60k, para que pudiera decir, estará ajustado pero podría funcionar.

P.s.

Mi esposa y yo iremos a finales de este año

Mientras tanto, ve a otras fechas de subastas, entonces sabrás a qué me refiero.

¿De dónde vienen las cifras? ¿T&M Massivbau?

Una casa, revestida con ladrillo visto y con fotovoltaica, es más cara.
¿Y qué incluye la conexión a 2500 casas? ¿No es un poco poco?
También doblaría los costos secundarios de construcción.

Pero creo que probablemente sea vuestra primera subasta?, que no vais a adjudicaros el terreno. Para eso se necesita práctica, piel gruesa y la suerte rarísima de que los postores se queden en casa por el C.
Más bien ya está reservado el dinero de propina del próximo promotor - su respiración dura más.

Gracias por la respuesta.
El precio viene de varios catálogos de diferentes GUs.

No contamos con conseguir la adjudicación. Pero si ni siquiera se empieza a probar, nunca funcionará.

¿Entonces sería mejor subir la conexión a casa a 10.000 €? Todas las tuberías están en la calle. Lo que falta son las conexiones (agua, electricidad, fibra óptica) a la casa.

También encuentro los costos de la casa demasiado bajos.
Calcula mejor con 2200 EUR/m².

Los costos de conexión a la casa son demasiado bajos. Contaría con aprox. 8-10 mil euros incluyendo trabajos necesarios de obra civil.
Jardín + cochera por 20k es realmente casi nada. En mi opinión solo alcanza para un kit de autoconstrucción del almacén de bricolaje y material básico para las áreas exteriores, que luego deberán ser hechas completamente en EL.

Ustedes tienen presupuesto cero para trabajos de tierra. Muy pocos logran cubrir este rubro con los costos mínimos incluidos en su GU.

En total faltan unos 60k en tu cálculo para que pueda decir que está justo, pero podría funcionar.

Gracias por la indicación respecto a los costos del jardín. Hasta ahora no tengo ninguna sensibilidad al respecto por falta de experiencia.

Si faltan 60k, entonces es realmente mucho. Bueno, ya veremos. ¡Gracias!

El precio proviene de varios catálogos de diferentes GUs.

Los precios del catálogo son precios gancho.