No me refería al tamaño del terreno, sino a la parcela de construcción. Es decir, dónde puede ubicarse la casa en el terreno.
¿Tejado a dos aguas?
La ventana de construcción es de 232 m², forma del techo plano o a dos aguas de 0-45 grados posible.
En realidad, dado que quieres construir como inversión de capital, debería realizarse un análisis desde el punto de vista de la rentabilidad en conexión con el perfil medio de los inquilinos.
Con mucho gusto, ya he construido allí y construiría con un contratista local. El precio fijo llave en mano es de 500.000 para un total actual de 220 m² incluyendo 2 garajes y 2 plazas de aparcamiento. Al menos en el primer arrendamiento podría conseguir allí seguramente 11 €/m² más 50 para el garaje y la plaza de aparcamiento. Hay una particularidad: pude convertir mi pradera en suelo urbanizable mediante un cambio de uso y por eso no tengo ningún costo para el terreno aparte de la urbanización. Una venta del terreno estaría fiscalmente posible como mínimo dentro de 10 años. Así es como luce actualmente mi cálculo para dos mitades de casas pareadas y 220 m² de superficie habitable. PD se trata de casas pareadas no reales: una división real no es posible. Al final surgirán dos apartamentos en propiedad que un día podrían venderse por separado. Pero solo hay una entrada. ¿Cómo valoras los números? Financiaría a 15 años con un interés del 1,67%.
30.240 € al año de alquiler
- 1.662 € mantenimiento (3 €/m² por ser obra nueva más 40 €/apartamento para el administrador)
28.620 € alquiler después de costos
- 7.776 € intereses
20.843 € resultado operativo
-10.000 € amortización (2 % del valor del edificio = costes de construcción)
10.843 € resultado antes de impuestos
-4.804 € impuestos
6.038 € resultado después de impuestos
- 9.472 € amortización de capital
- 3.433 € resultado después de amortización, impuestos y amortización de capital
+ 10.000 € amortización (Vuelvo a añadir la amortización, ya que no afecta mi liquidez)
= 6.567 flujo de caja libre
Si los ingresos por alquiler caen un 30 %, llego a un flujo de caja positivo de
1.500
Si no hay aumento de valor durante 10 años y vendo al precio promedio actual de 3.250 €/m², podría obtener 715.000 € libres de impuestos - 367.000 € deuda pendiente = 348.000 € ganancia de la venta más 70.000 € flujo de caja de 10 años de alquiler, que por supuesto también podría destinar a amortización.
Claro, los precios dentro de 10 años también pueden estar significativamente más bajos. Estadísticamente, sin embargo, en buenas ubicaciones en BW nunca han bajado desde principios de los años 70.
La cuestión es si 110 m² por mitad no son demasiado pequeños. El precio económico se debe entre otras cosas a que el arquitecto usa un proyecto acabado de la gaveta...