Cantidad del préstamo - ¿Qué es realizable?

Hola a todos,

somos una familia de cuatro miembros. Yo (29 años) trabajo a tiempo completo y mi esposa (28 años) a tiempo parcial, ambos empleados en el sector público. Mi salario neto actual es de aproximadamente 2300 euros y el de mi esposa alrededor de 1100 euros. Además, recibimos 2 veces la prestación por hijo (los niños tienen 2 y 7 años). Esto significa que tenemos un ingreso neto de aproximadamente 3800 euros.
Además de nuestros ingresos, tenemos 2 apartamentos en propiedad. Uno está actualmente alquilado por 550 euros sin gastos, con una cuota mensual de 300 euros y una deuda pendiente después del período fijo de interés (2028) de 100.000 euros. En el otro apartamento vivimos nosotros mismos, aunque si se alquilara generaría unos 750 euros sin gastos. La cuota mensual del banco aquí es de 145 euros y la deuda pendiente después del período fijo de interés (también 2028) es de aproximadamente 50.000 euros.
En cuanto a los apartamentos, por supuesto, hay que pagar impuestos sobre el alquiler y hay que reservar fondos para vacantes o trabajos de renovación.

Mi pregunta ahora es, ¿qué carga mensual es razonable en nuestra situación de ingresos?
¿Existe alguna regla práctica sobre cuánto debería quedar disponible o cuánto de la renta debería reservarse para pérdidas o renovaciones?

La pregunta es primero, ¿qué tenéis pensado? Supongo que queréis comprar una casa, si no, no preguntarías. Para eso primero habría que saber, ¿qué capital propio tenéis? Si no, la discusión no tiene sentido. También habría que saber cuánto valen los pisos. Encuentro las cuotas mensuales que estáis pagando extremadamente bajas, especialmente para el piso que vosotros mismos habitáis. Ahí apenas amortizáis nada y nunca bajaréis de la deuda. De todas formas, habría que sopesar bien en qué proporción están los ingresos por alquiler respecto al valor de los pisos. Si no estáis ya bastante bien equipados con capital propio, yo no me ataría a un tercer préstamo, sino que vendería los pisos. Si no, no os quedará un gran crédito adicional. Ingresos de 3800 € (+ aprox. 1000 € de alquiler, que también puede faltar alguna vez) - 445 de cuota - impuestos - reservas y luego 150.000 de deuda pendiente dentro de 10 años, no veo mucho margen.

Iría una vez a un asesor fiscal y daría la vuelta a las cuotas. Como los intereses de los apartamentos alquilados son deducibles, no amortizaría nada de la vivienda alquilada y trataría de que la vivienda de uso propio esté pagada en 5-8 años. Entonces se puede pensar en la compra de una casa.

Para los arrendadores se aplica: la liquidez supera a la rentabilidad. Por lo tanto, debes mantener un colchón que cubra al menos 6 meses de renta en caso de impago. Las reservas para reformas deberían formarse con aproximadamente 1 - 1,50€ por metro cuadrado y mes.

Sobre tu otra pregunta: TÚ debes decidir cuánto necesitáis al mes después de deducir todos los gastos fijos, para poder cubrir eso y la formación de reservas. No podemos saber cómo estáis en ese aspecto. Si os resulta difícil evaluaros, lleva un tiempo un libro de cuentas domésticas.

hmm está bien, la tasa para los apartamentos se eligió intencionadamente tan baja porque el plan era alquilarlos y a) en los apartamentos alquilados se pueden deducir los intereses y b) la vacancia es fácil de soportar. El dinero que nos quedó de esto lo guardamos para nuestro proyecto de casa. Así, tenemos un contrato de ahorro para vivienda maduro (100 k suma de ahorro, 50 k pagados), unos 30 k ahorrados en la cuenta de ahorros a plazo y un terreno ya bastante amortizado (deuda pendiente aprox. 40 k). Pero en general, ¿preferirían no pedir otro crédito mientras todavía estén en curso los otros? Otra consideración era vender los apartamentos (valor aprox. 120 k y 160 k) y entonces solo necesitar un “pequeño” crédito para la casa, pero perder también el alquiler mensual.

Esas son informaciones muy importantes, si aún pueden aportar capital propio significativo. Eso influye en las condiciones sin duda y por lo tanto también en la suma total posible.

La variante menos arriesgada es sin duda si venden los apartamentos. Más capital propio, sin riesgo (impago de alquiler, renovación). ¿Ya está deducida la deuda actual de ese valor? De lo contrario, no queda mucho.

Por lo demás, uno de los apartamentos se sostiene razonablemente por sí mismo, el otro (ahora el vuestro) quizá podría contribuir un poco neto, pero no se puede contar realmente con eso, siempre es un "nice to have"...