¿Es realista el volumen de financiación para nuestro proyecto de construcción?

Buenos días a todos,

hemos comprado un terreno y ahora estamos calculando en qué medida podemos llevar a cabo un proyecto de construcción. ¡Nos encantaría recibir opiniones y consejos!

General sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? dos adultos, en pocas semanas tres niños.
[*]¿Cuántos años tenéis? 39 y 37
[*]¿Hay niños? sí, 2, 1 y pronto 0 años
[*]¿Están planeados más niños? no
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Director general (sin participaciones sociales, contrato indefinido) y empleada de ventas
[*]¿Cuántas horas trabajáis? ambos a tiempo completo, mi pareja estuvo interrumpida hasta junio de 2022 por un año de baja por paternidad. Durante ese tiempo el neto baja a aproximadamente 7.500 euros mensuales. Mi pareja también pudo trabajar unos meses a tiempo completo con dos niños pequeños hasta el permiso de maternidad del tercer hijo, su trabajo es muy flexible. El reflejo natural también para nosotros es "tiempo completo con tres niños pequeños - imposible", sin embargo, unos meses con dos niños pequeños funcionó bastante bien.

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? unos 9.100 euros netos al mes incluyendo la asignación por hijo y entre 10.000 y 25.000 euros netos anuales en componentes variables.
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 120.000 euros.
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? 120.000 euros, porque en la contabilidad doméstica tenemos la suerte de un buen superávit y podemos seguir ahorrando.

Situación de gastos:

Costes de vivienda:

[*]alquiler frío actual 1.580 euros
[*]alquiler total actual con todos los gastos adicionales incluidos electricidad, calefacción e internet unos 2.200 euros. Los gastos adicionales son bastante altos, pero incluyen costes que luego desaparecerán (servicio de invierno completo, jardinero para el jardín delantero y corte de setos).

Costes de movilidad:

[*]Vehículo 1: nuestro vehículo principal es un coche de empresa, cuyos costes incluyendo combustible están completamente cubiertos por el empleador también para el uso privado, la tributación ya está incluida en el salario mencionado.
[*]Vehículo 2: un segundo coche (sin cuota de financiación, valor aproximadamente 14.000 euros, que no se ha incluido en el capital propio mencionado), que todavía tiene algo más de dos años de garantía de fábrica. Seguro e impuestos unos 350 euros al año, combustible unos 60 euros al mes. Mi pareja también tuvo hasta el primer hijo un coche de empresa que el empleador pagaba completamente, probablemente el coche propio pagado personalmente se eliminará en los próximos años en favor de un coche de empresa.

Costes de seguros:

[*]Seguros unos 300 euros al año para el segundo coche (véase anteriormente en vehículos) y unos 1.000 euros al año para otros seguros, como responsabilidad civil, hogar, seguro de vida en riesgo y protección jurídica.

Costes de vida:

[*]Alimentos: es bastante difícil de estimar, incluyendo las cuotas de guardería, que son caras especialmente con niños pequeños, estimamos costes de vida de alrededor de 2.200 euros al mes.
[*]No hay otros gastos, no tenemos créditos, financiaciones, pensiones alimenticias ni similares.

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales: actualmente unos 7.500 euros
[*]Gastos totales: actualmente unos 4.500 euros
[*]Saldo +3.000 euros
[*]de esto la suma de alquiler frío y prestaciones de ahorro prescindibles (por ejemplo, cuota de ahorro para la casa): si se restan del coste el alquiler frío actual y otros 50 euros para jardinería y servicio de invierno, el saldo sube a unos +4.630 euros por mes. Los costes anuales únicos como seguros o vacaciones no los calculo, los compenso más bien con los pagos extraordinarios anuales.

Sumas de ingresos y gastos después de la baja por paternidad y después de la mudanza a la casa (a lo largo de 2022):

[*]Ingresos totales: unos 9.100 euros
[*]Gastos totales con tres niños entonces: unos 2.500 euros de coste de vida y 500 euros de gastos adicionales
[*]Saldo +6.100 euros
[*]De esto habría que descontar la cuota del crédito, quisiéramos ir hacia una cuota de aproximadamente 3.000 euros al mes. Eso dejaría un saldo de unos +3.100 euros al mes.

General sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 2.600 m²
[*]¿Cuáles son sus dimensiones? aproximadamente 38x75 metros, algo más estrecho en la parte trasera del jardín (unos 28 m)
[*]¿Cuál es el valor de referencia del suelo? aproximadamente 95 euros
[*]¿Nueva construcción, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa? nueva construcción
[*]¿Garajes? no decidido aún, si es posible un garaje prefabricado de hormigón de 6x9 m
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / superficie útil) aún no decidido, 180-200 m²
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa una vez finalizados? esa es una pregunta muy interesante e importante para la que lamentablemente todavía no tengo una respuesta concreta

Costes de construcción o compra:

[*]Costes del terreno incluyendo costes de desarrollo y costes secundarios de adquisición: 290.000 euros
[*]Costes de construcción o compra (incluyendo arquitecto, ingeniero estructural): estimación 515.000 euros (incluyendo 15.000 euros de reserva para la selección de materiales), la construcción de un sótano no está prevista
[*]Costes adicionales de construcción (por ejemplo, conexiones a servicios, perito de suelo, electricidad de construcción, etc.): estimación 60.000 euros
[*]Áreas exteriores/terraza, caminos, diseño del jardín, vallas, etc... estimación 170.000 euros incluyendo garaje, elemento de carport, terraza, vallas, etc.
[*]Coste total aproximado 1.050.000 euros

Otros costes:

[*]Costes de cocina: estimamos 15.000 euros
[*]Muebles, lámparas, decoración: principalmente planeamos una nueva mesa de comedor con sillas, por lo demás casi no necesitamos muebles. Esto lo haríamos con el sueldo actual y no financiaríamos.

Resumen de costes:

[*]Costes totales: 1.050.000 euros
[*]Capital propio deducible: podemos seguir ahorrando los próximos meses, por lo tanto 150.000 euros
[*]Importe a financiar: 900.000 euros

Datos necesarios para el crédito:
Actualmente estamos todavía calculando los costes totales y hemos recibido respuestas positivas de bancos y intermediarios de crédito. Los detalles de la financiación aún no están fijados, porque la casa en sí todavía es una variable de coste. Ese es justamente mi asunto, queremos obtener una opinión externa sobre si es posible una casa de 500.000 euros y el volumen total o si deberíamos planificar algo más pequeño.

Como dije, aspiramos a una cuota de unos 3.000 euros al mes, me gustaría haber terminado de pagar la financiación al jubilarme en 27 años. Para ello queremos también aportar entre 5.000 y 10.000 euros anuales de nuestros pagos extraordinarios.

Ha sido mucho texto, pero nos alegraría mucho que alguien se tome la molestia de leerlo todo y nos dé una valoración. ¡Gracias!

Entonces, 170k para espacios exteriores suena extremo, si no hay una pendiente pronunciada.

- 30k garaje doble
- 15k pavimentar caminos y terraza (calidad decente)
- 5k entrada de la casa
- 15k cubierta para terraza
- 15k pavimentar entrada grande al patio
- 10k cerca y jardín
= 90k

Con eso, vuestra suma de financiación bajaría a 820k, lo que me parecería viable para vosotros ahora.
900k me parecerían demasiado incluso con vuestros altos ingresos en relación a la edad. Los 3 niños serán más caros y a tiempo completo en edad escolar primaria quizás más difícil en lugar de más fácil que en edad de guardería.

Por lo demás, tu pregunta es en general "divertida". Si con un ingreso de más de 7k netos no se puede construir una casa con un valor catastral barato, entonces no sé. Nosotros tenemos 5k netos y lo logramos con un valor catastral de 1000€/m² (sin embargo, nuestro terreno es por supuesto más pequeño, por lo que solo llegamos a los mismos costos de terreno...).

Entonces, con casi 10k netos/mes, una casa bonita seguro está dentro del presupuesto. Lo que me confunde un poco son las proporciones (170k para el jardín y 15k para la cocina), ...

Como dije, aspiramos a una cuota de aproximadamente 3.000 euros al mes, me gustaría haber pagado la financiación para cuando me jubile dentro de 27 años. Para ello, también queremos aportar entre 5.000 y 10.000 euros anuales de nuestros pagos extraordinarios.

La cuota me parece adecuada, con ella estarán pagados para la jubilación.

La cuota es, por supuesto (en comparación con el promedio), bastante alta. Eso está bien ya que también hay un buen ingreso. Depende de ustedes evaluar qué tan seguro es el ingreso durante los próximos 27 años.

Debo admitir que la proporción entre los costos del terreno + exterior y los costos de la casa no me gusta en absoluto. Si alguna vez enfrentan dificultades financieras, su jardín será el culpable... Quizás puedas contar algo sobre el proyecto de construcción concreto, así se podrá evaluar mejor en su conjunto.

Su desglose de costos no parece estar equilibrado. Para la casa, considero que 500.000 € son claramente insuficientes, al igual que 15.000 € para la mejora. 15.000 € para la cocina tampoco son suficientes. Pero 170.000 € para las áreas exteriores me parece un monto alto. Esto, por supuesto, también depende del estado del terreno. Con ese tamaño, puede ser necesario despejar y nivelar, o cercar el terreno. Trabajar a tiempo completo con tres niños es muy factible si ambos padres pueden trabajar de manera flexible y, idealmente, se cuenta con un cuidado infantil amplio, por ejemplo, una niñera o AuPair. Sin embargo, esto también implica un gasto mensual considerable. En general, considero que el monto del crédito es demasiado alto para sus ingresos.

¡Muchas gracias por las valoraciones hasta ahora!

Entonces, 170k para las instalaciones exteriores suena extremo, si no hay una pendiente pronunciada.

- 30k doble garaje
- 15k pavimentar caminos y terraza (calidad razonable)
- 5k entrada de la casa
- 15k cubierta de terraza
- 15k pavimentar una entrada de patio más grande
- 10k cerca y jardín
= 90k

Con casi 10k netos/mes un casa bonita seguro está dentro del presupuesto. Lo que me confunde un poco son las proporciones (170k para jardín y 15k para cocina), ...

Debo admitir que no me gusta nada la proporción entre el costo del terreno+instalaciones exteriores y el costo de la casa.

En cuanto al jardín, tal vez fui impreciso, también en la delimitación de las instalaciones exteriores. Actualmente estimo lo siguiente:
- Garaje con cimiento 25.000 euros
- Techo de carport (montado en la pared de la casa y garaje, sin soportes) 5.500 euros
- Pavimentar la entrada, 80 m² 9.000 euros
- Podio en la casa 5.000 euros
- Terraza de 110 m² con base (idealmente losa) 17.000 euros
- Cerca sólida de jardín de 120 cm de alto, aproximadamente 200 metros de largo, 20.000 euros
- Sembrar césped, unos 1.500 m² 7.000 euros
- Seto 8.000 euros
- Cisterna para agua de lluvia 5.000 euros
- Piscina con instalación 55.000 euros
- Establo sencillo de madera para hasta dos caballos (es una condición para obtener el terreno) 10.000 euros
- Más casi 5.000 euros como reserva. Probablemente también serán unos 6.000 euros para el riego del jardín y un robot cortacésped, pero eso lo cubro con el salario corriente y lo compraré el próximo invierno si veo una buena oferta.

El césped, la cerca y el seto provienen de estimaciones de varios jardineros, los valores para pavimentación de diversas páginas web y configuradores de ferreterías, entre otros. La piscina obviamente eleva notablemente el total, sería un candidato para eliminar si el presupuesto se descontrola en otro lugar. Ya tuvimos una piscina durante tres años en un inmueble alquilado y nos gustaría volver a tener una, si es posible.

Su desglose de costos no me termina de convencer.
Para la casa me parecen 500k€ claramente insuficientes, 15k€ para la actualización también. 15k€ para la cocina tampoco bastan. Pero 170k€ para las instalaciones exteriores me parece mucho. Claro que depende del estado del terreno. En ese tamaño puede pegar duro si hay que despejar y nivelar. O cercar.

El terreno es completamente plano; sin embargo, es considerablemente más caro de lo que esperaba la cerca del jardín, si queremos mallas rígidas dobles que probablemente necesitaremos por nuestros perros.

Me parece que el monto del crédito es demasiado alto para sus ingresos.

¿Existen reglas generales? Creo haber oído algo del cien veces el sueldo neto.

¿No consideran realista 515.000 euros solo para la casa (sin cocina)? En 200 m² eso serían 2.575 euros por m², pensaba que no era una subestimación. Si dicen que por ejemplo nada por debajo de 3.000 euros por m² es posible, por supuesto tendré que empezar a recortar, piscina, garaje, etc.

Por otro lado, el hecho es que incluso con los ingresos significativamente reducidos de mi pareja durante el año pasado de permiso de paternidad, pudimos vivir normalmente y cada mes aún teníamos un superávit doméstico de 2.600 a 3.000 euros.