En la construcción de edificios nuevos y en grandes trabajos de remodelación existe fundamentalmente un riesgo elevado de daños por agua y condensación y, por tanto, el peligro de colonización microbiana en los componentes del edificio. El agua de lluvia puede penetrar debido a la protección a menudo solo provisional de la construcción (daños por agua de lluvia en la zona del techo y en los pisos superiores, entradas de agua desde la obra a los sótanos). Especialmente en las obras de invierno, la formación de condensación por el agua de los componentes de hormigón y mampostería instalados, así como de los revestimientos y soleras recién colocados durante semanas, puede conducir a humedades relativas por encima del 90 %. Como consecuencia, puede producirse infestación de moho, principalmente en las vigas de madera de la estructura del techo y en el aislamiento de fibra mineral, las superficies de yeso y los paneles de yeso laminado. Frecuentemente surgen problemas también por niveles de hermeticidad al aire incorrectos o daños en la lámina de freno de vapor causados por oficios posteriores (paso de cables, conductos de aire de escape, conexiones de sistemas solares). En caso de fuertes humedades en el estado terminado, las capas de aislamiento en la estructura del suelo, como poliestireno o rellenos orgánicos de cáscaras de cereales o fibras de madera, pueden desarrollar rápidamente moho por el agua que se escurre.
Mediante una planificación adecuada de la obra, tiempos de secado suficientes, una gestión correcta de la humedad, limpiezas intermedias sin escobas y ventilaciones, así como una actuación rápida y adecuada en caso de daños por agua, se pueden minimizar o evitar los daños microbianos consecuentes.
De la sentencia del BGH se derivan para los propietarios elevadas exigencias legales respecto a un “estado libre de moho”. Con la práctica habitual de construcción, este exigente requerimiento legal abstracto rara vez puede cumplirse, ya que las piezas de madera u otros materiales orgánicos para la construcción pueden presentar pequeñas colonias de moho o bacterias ya en la entrega, y un edificio absolutamente libre de moho solo es concebible de forma teórica. Las directrices de la Agencia Federal del Medio Ambiente (Guía sobre moho 2017, entre otras) se refieren principalmente a las afectaciones higiénicas provocadas por daños causados por moho, por lo que solo son parcialmente aplicables para la valoración de reclamaciones contractuales y la aceptación de una obra sin defectos. Por tanto, las legítimas reclamaciones de no asumir daños microbiológicos requieren una investigación minuciosa sobre posibles daños microbiológicos, una delimitación clara del daño y una evaluación seria. Esta es la base para soluciones de saneamiento apropiadas. El estado del daño debe documentarse detalladamente, así como las medidas realizadas y los hallazgos del control posterior mediante mediciones.
Para la reparación de problemas de moho durante la construcción, a menudo es el correcto proceder elaborar y acordar una estrategia conjunta entre los propietarios y el contratista. Cuando se llega a un acuerdo sobre el camino del saneamiento, en pocas semanas pueden implementarse medidas eficaces y duraderas que resulten en un edificio sin defectos y higiénicamente inofensivo. Generalmente, llegar a un acuerdo para un saneamiento rápido es mejor que litigios largos ante tribunales regionales con altos costes para peritos judiciales y abogados, pérdidas adicionales por falta de uso/ costo de alquiler y una perspectiva incierta, ya que los tribunales deciden hoy día de manera muy diversa sobre el reconocimiento de daños en obra nueva, incluso con informes claros.
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Causas del moho en obras nuevas / en trabajos de remodelación
Daños típicos en la fase de obra gruesa son fuertes entradas de agua de lluvia o filtraciones desde el exterior: por fenómenos meteorológicos extremos, periodos de lluvias intensas o defectos en la impermeabilización del edificio o las instalaciones, pueden penetrar miles de litros de agua en la fase de obra en la estructura de la edificación. En ampliaciones sobre edificios existentes, el hormigonado en la losa del último piso puede causar humedecimientos y aparición de moho en las superficies de yeso y en las vigas de madera del edificio existente. Otro posible escenario de daño es la entrada de agua de lluvia a través de aberturas en el sótano o en la base del cimiento, que puede provocar inundaciones en el sótano.
Las intervenciones en edificios existentes que ya presentan daños microbianos previos en estructuras de madera del techo, techos o sótanos, son especialmente propensas a moho, ya que aquí se produce una recolonización nueva o rápida más veloz que en los materiales de construcción recién instalados.
Daños por condensación se producen en las construcciones nuevas frecuentemente en los meses de invierno, generalmente poco después de la colocación consecutiva de enlucidos y soleras. Si no se respeta un periodo suficiente de secado entre estos trabajos, resulta difícil ventilar sin daños las miles de litros de agua incorporados al edificio. En caso de condensación persistente o humedades relativas por encima del 90%, puede ya tras unos 5 a 7 días aparecer moho visible en las superficies de los componentes. En caso de defectos en la hermeticidad al aire o ejecución incorrecta, los espacios entre vigas adyacentes pueden llegar a humedecerse. Especialmente vulnerables al moho por daños por condensación son los enlucidos de yeso, el yeso laminado, los tableros Fermazell, tableros de fibras de madera como OSB y tableros prensados, encofrados perdidos. Pero también superficies menos susceptibles, aunque sucias por adherencia de polvo de obra, como la cara inferior de las losas del piso, mampostería, marcos de ventanas de plástico y superficies de soleras pueden desarrollar moho.
Tan pronto como las colonias oscuras o coloreadas como signo visible de infestación sean visibles, se puede esperar la liberación y dispersión de esporas. A partir de ese momento puede ocurrir también una contaminación de áreas no afectadas originalmente. Por ello es importante aislar las habitaciones y partes del edificio afectadas, y también se debe evitar la secada incontrolada de las superficies infestadas mediante circulación de aire caliente.
Solo mediante una actuación rápida y adecuada se pueden prevenir daños permanentes a la estructura del edificio y riesgos para la salud de los usuarios.
Peligro para la salud por moho en edificios nuevos
Dependiendo del desarrollo del daño, la oferta de humedad y las superficies colonizadas, en las obras nuevas normalmente se desarrolla una infestación típica. En superficies con impacto directo de agua (daños por agua/ daños de obra gruesa) en placas de construcción ligera, madera y rellenos orgánicos en la estructura del suelo predominan hongos típicos de daños por agua, como Stachybotrys, Chaetomium o Trichoderma, que en general se consideran más críticos para la salud. En las áreas afectadas por daños por condensación suelen desarrollarse hongos menos exigentes y menos críticos, como Cladosporium, Penicillium, Aspergillus o Alternaria. Estos hongos se consideran menos problemáticos desde el punto de vista sanitario que los mencionados anteriormente, asociados a daños por agua. Los hongos de condensación no deberían tolerarse como superficie infestada en edificios nuevos, aunque algunos se encuentren también en el aire exterior.
Valoración de la infestación por moho en obra nueva, normativas y directrices de la Agencia Federal del Medio Ambiente (UBA), entre otras
A día de hoy no existen requisitos vinculantes por parte de organismos públicos (Agencia Federal del Medio Ambiente, legislación de la construcción) sobre la composición microbiológica habitual de construcciones nuevas. La actual Guía de Moho del UBA 2017 y las publicaciones aclaratorias posteriores valoran la infestación de moho en la estructura del tejado y en áticos y sótanos no destinados a vivienda como poco crítica desde el punto de vista higiénico, con bajos requisitos para la clase de uso III (Fuente: Guía de Moho del UBA 2017):
Sin embargo, una infestación primaria significativa en superficies de componentes en el techo o sótano representa desde el punto de vista legal un defecto que requiere reparación, ya que no corresponde al estado habitual de entrega. Los distintos oficios son responsables de la ausencia de moho en sus trabajos mientras no se haya realizado la recepción. Por ello deben proteger las piezas que instalan de la formación de condensación y moho incluso después de la conclusión de su trabajo.
Siguiendo la sentencia del BGH sobre la estructura del tejado, las construcciones nuevas deberían estar libres de infestación primaria y de acumulaciones elevadas de esporas. Si se demuestra una afección para la salud debida a concentraciones elevadas de esporas en el aire ambiente o en superficies y se deduce un riesgo para la salud no es, en principio, decisivo para la valoración legal.
Un estado absolutamente libre de esporas no será alcanzable en condiciones habituales de obra y por ello difícilmente exigible por el propietario, pues también se incorporan esporas típicas de mohos exteriores como Cladosporium, Alternaria y en menor medida Penicillium y Aspergillus, es decir, estas esporas se incorporan durante la construcción.
Debido a esta zona gris jurídica, una investigación pericial cualificada y seria y una valoración rigurosa tienen gran importancia. Mediante muestreos dirigidos, elección adecuada del procedimiento de muestreo y análisis y correcta interpretación de los hallazgos, se debe comprobar si el objeto a investigar presenta daños microbianos significativos y, por lo tanto, reparables, o solo pequeñas decoloraciones y contaminaciones de esporas que deben considerarse como una composición habitual y anodina. De esta valoración puede depender si un edificio será objeto de litigio durante 5 años o si pasará a ser terminado y habitado tras una breve interrupción para su reparación.
Después de un saneamiento no deberían superarse las concentraciones de fondo habituales y no deberían quedar defectos en el sentido de daños previos no reparados que se desvíen del estado habitual e inocuo de entrega. Incluso superficies infestadas secas o desinfectadas con restos inactivos, es decir, no cultivables de moho, están asociadas, según publicaciones anteriores del UBA, a riesgos para la salud de los usuarios:
“Los daños por humedad con crecimiento de moho pueden causar problemas de salud demostrables. Por ello, la Agencia Federal del Medio Ambiente (UBA) recomienda un saneamiento profesional: Esto incluye la eliminación de las causas que llevaron al daño por humedad y al crecimiento de moho, la limpieza de materiales afectados por moho, en caso de que esto no sea posible, la retirada de los mismos, así como una limpieza fina final de todo el apartamento para eliminar las esporas de moho restantes.” /15/
En Alemania existe actualmente una valoración bastante uniforme sobre las concentraciones de moho que se pueden encontrar habitualmente en materiales de construcción nuevos no afectados. El requisito más estricto se encuentra en la publicación más reciente del Instituto BLEI 2014 /20/, que indica concentraciones inferiores a 1000 UFC de moho/g como “sin indicios de colonización/fondo”. Las demás publicaciones establecen este límite en 5000 UFC de moho/g (Laboratorio de Micología Ambiental/Trautmann) o 10.000 UFC de moho/g (Agencia Federal del Medio Ambiente, laboratorio URBANUS).
Según la experiencia propia de los proyectos del firmante en los últimos 15 años en obra nueva, las concentraciones de fondo habituales en aislamiento antivibración de poliestireno sin daños también están por debajo de 10.000 UFC de moho/g tras incubaciones.
Fuente: IGU Ingenieurbüro Gesundheit + Umwelt