¿Es posible comprar una segunda casa con una hipoteca sobre la primera casa?

Hola a todos,

soy Christoph y tengo una pregunta sobre la viabilidad/sentido del siguiente proyecto:

Yo: 42 años / actualmente trabajo solo con un contrato de 520€ (cambia a tiempo parcial a partir de octubre)

Mujer: 38 años / empleada a tiempo parcial
Niño: 3 años y totalmente ocupado en mantenernos activos.

Ingresos: actualmente 2200€ (total)
A partir de octubre: 3500€

Ya "poseemos" una casa unifamiliar, o mejor dicho, aún debemos pagar 82.000€. Tasa fija por 16 años más (1,05%).
Cuota mensual 400€

Deudas adicionales: ninguna

La razón por la que actualmente trabajamos tan poco se debe a motivos de salud. Sin embargo, ahora va en la dirección correcta y el futuro vuelve a ser prometedor.

El hecho es que con los ingresos mensuales actuales y nuestros gastos podemos arreglárnoslas. Sin embargo, actualmente no sobra nada. Comprensible. (Todavía tengo algo de capital propio con el que financiamos nuestras vacaciones, etc. Esta reserva no quiero incluirla en el cálculo.)

Resulta que hemos recibido una oferta de la familia para comprar una bonita mitad de casa adosada a un precio muy "justo" (250.000€). La condición es que la familia mantenga un derecho de vivienda vitalicio. (Él tiene 87 y ella 84, y, gracias a Dios, ambos están muy bien de salud).
El valor de la casa es al menos aproximadamente 450.000€. (según la inmobiliaria en 2024).

Nos gustaría comprar la casa y, cuando la familia ya no "quiera", alquilarla correspondiente mente.

Ahora la pregunta es cómo hacerlo de la mejor manera.

A partir de octubre comenzaré poco a poco de nuevo en el antiguo trabajo. Entonces tendremos inicialmente 1300€ más disponibles que ahora. 6 meses después debería volver a tiempo completo. Pero eso no quiero considerarlo ahora.

¿Qué tipo de financiación tiene más sentido aquí?

¿Hipoteca sobre nuestra propia casa con el correspondiente pago mensual? Entonces podríamos pagar alrededor de 1000€ durante algún tiempo y cuando la familia ya no "quiera", que los inquilinos paguen la cuota corregida.

Por cierto, la casa está en muy buen estado y no hay trabajos pendientes. (Construida en 1998).

Quizás alguien tenga una sugerencia que se adapte a nuestras circunstancias actuales.

Les deseo a todos un buen comienzo de fin de semana.

¿Qué valor tiene vuestra casa existente?
Para mí, dadas las circunstancias de ingresos y salud, es una estructura muy frágil; probablemente me mantendría al margen...

¿Cuál es el valor de vuestra casa actual?
Para mí, considerando los ingresos y la salud, es una estructura muy inestable, probablemente preferiría no involucrarme...

Nuestra casa o más bien el terreno tiene un valor, según el agente inmobiliario, de 400.000€. Son casi 3000 m² y está muy bien ubicado. La casa es pequeña y antigua. Pero a nosotros nos basta.

Sí, lo de la salud es de hecho un tema delicado...
Por eso quiero abordar el asunto con la mayor precaución posible.

Ahora no queda nada, ¿cómo se podrá entonces pagar el segundo crédito?

1. Derecho vitalicio de vivienda = no hay alquiler de la nueva casa
2. Gracias a la edad de los beneficiarios, para un banco todavía sale un valor hipotecable decente. En mi opinión, una hipoteca allí no es problema alguno (en cuanto a la garantía para el banco)
3. Un financiamiento de 250k con un interés/amortización del 5% son actualmente unos buenos 1.000€ mensuales de cuota
4. Debes demostrarle al banco de manera creíble que tienes el nuevo trabajo/la media jornada o también que ingresa el salario
5. Con unos 2.200€ netos mensuales, el banco calcula unos 1.700€ de gastos de vida (así lo hacemos también, va en dirección a los límites de riesgo de pobreza y de embargo)
6. Conclusión: ningún banco te dará un préstamo prendario, del que todo el mundo sabe que no puede ser pagado. Ni siquiera un banco en Alemania puede hacer eso. Para eso eres "pobre". Lo siento, pero puedes olvidarte de la financiación.

Aparte de eso, tendríais que pagar posiblemente un gran impuesto sobre donaciones. No tengo idea de cómo se consideraría el derecho vitalicio de vivienda, pero los límites exentos del impuesto sobre donaciones son bajos y una exención de 200 mil es una cantidad considerable (con eso se puede vivir mucho tiempo).