¿Está presente un asesor de financiación de construcción?

Me tomé la molestia de calcular qué tan malo debe ser el interés en la financiación posterior del crédito KFW para que la oferta de Ing-Diba sea mejor (visto desde la cuota mensual).

El crédito de Ing-Diba se calcula rápido.

Importe del préstamo: 312.000€
Tipo de interés nominal: 2,12%
Amortización: 2%
Plazo: 15 años.

Cuota: 1071€
Deuda pendiente 201.920€

Con las dos ofertas de los Sparkassen es más complicado, ya que aquí el crédito KfW vence después de 10 años y tiene que ser refinanciado. Si se comparan las tres ofertas después de 10 años, por supuesto, la segunda oferta de Sparkasse (la del 1,99%) es la mejor (porque se puede ahorrar la diferencia en la cuota y usarla como amortización extraordinaria).

Sparkasse 262.000€ (2,07% interés / 2% amortización) 50.000€ KfW (a 1,61% interés y 2,22% amortización)

Cuota en los primeros 10 años = 889€ Sparkasse + 160€ KfW = 1049€ (y por lo tanto 22€ mejor que la oferta Ing-Diba)

Después de 15 años quedan una deuda pendiente de 169.922€ sobre los 262.000€ (la cuota para el préstamo Sparkasse permanece 15 años en 889€ mensuales)

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Después de 9 años (un año es de carencia de amortización) quedan sobre los 50.000€ KfW una deuda pendiente de 39.258€ (la cuota del crédito KfW fue en esos 10 años 160€). Esta deuda debe ser refinanciada.

Supongamos que la mejor oferta dentro de 10 años es del 5%, entonces resulta lo siguiente:

*Solo calculé la refinanciación para los años 10-15 para poder comparar con Ing-Diba*

Cuota 236€ y deuda pendiente 34.319€

Deuda pendiente Sparkasse 15A + deuda pendiente KfW después de 15 años (al 5% para el periodo 10-15 años) = 169.922€ + 34.319€ = 204.241€

La cuota para el periodo 10-15 años es: 1125€ (889 Sparkasse + 236 KfW refinanciado)

Si ahora se considera que en los primeros 10 años ahorramos frente la oferta Ing-Diba 22€, eso resulta en 2640€ (22x120). Los restamos de la deuda pendiente = 201.601€

Luego calculé qué tan malo debe ser el crédito de refinanciación para que la cuota mensual en los años 10-15 sea idéntica entre Ing-Diba y Sparkasse.

Llegué a un valor de 3,35%. Por debajo de esto pagamos menos al mes, por encima más (como en el ejemplo de arriba con 5%).

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Sé que es mucho texto. ¿Está correcto el cálculo?

Con la segunda oferta de Sparkasse al 1,99% y solo 40.000 KfW llego a un tipo de interés de refinanciación de equilibrio de 4,2% y a una deuda pendiente después de 15 años de 199.779€ (por la cuota mensual menor, fue posible amortizar más extraordinariamente y por la cuota mensual menor el interés en la financiación posterior puede ser más alto hasta que la cuota sea idéntica a la de Ing-Diba).

De alguna manera todo se vuelve cada vez más confuso. ¿Financian ahora 308k o 316k o 312k? ¿La cuota en la Ing-Diba es 1071 o 1085? La oferta nº 2 la diste en la página anterior con 1053, aquí son ahora 1049 y ¿por qué tienes que refinanciar en primer lugar?

Confieso que no tengo experiencia con los créditos KfW, pero sí ofrecen plazos de 35 años, sólo que la vinculación del interés está limitada a 10 años y tendría que pasar algo importante antes de que KfW pidiera intereses mucho más altos de lo que es "normal" en el momento, ¿no?!

La casa que queríamos nos fue arrebatada, por eso la necesidad de financiamiento es un poco mayor que al principio de este hilo.

Sí, las cuotas son diferentes, ya que una vez fueron calculadas por el financiador de construcción y otra vez con el calculador de amortización mencionado arriba. Lo importante es que calcule las tres ofertas de la misma manera. No puedo decirte por qué el calculador de amortización da cuotas mensuales diferentes.

Sí, KfW es posible con un plazo de 35 años. Después de los 10 años de interés fijo, KfW también se pondrá en contacto contigo para una refinanciación. Sin embargo, la experiencia ha demostrado que estas condiciones son muy malas y que en el mercado puedes obtener mejores condiciones con otro banco. Dónde hagamos la refinanciación no es importante por ahora, lo importante es que en las ofertas de Sparkassen es necesaria una refinanciación después de 10 años.

Ah, y los intereses de KfW no son tan buenos. Simplemente mira qué tasa de interés obtienes actualmente en un banco para un préstamo de 50.000 € con un interés fijo de 10 años (es decir, exactamente lo que te ofrece KfW). También llegarás fácilmente al 1,6%, justo lo que KfW te ofrece en condiciones.

Tienes razón, he buscado en Google y parece que la financiación de seguimiento en la KfW ya no está subsidiada y, por lo tanto, al menos ya no es tan económica.

Sin embargo, en vuestro lugar, o en vuestra situación, me conseguiría una oferta comparativa con un plazo mínimo de [25] (mejor [30]) años de tipo de interés fijo. Ya sea ahora [10] años, como en la KfW, o [15] años, como en la Ing-Diba, en cualquier caso corren el riesgo de no poder hacer frente a la deuda residual considerable debido a los tipos de interés más altos.

La financiación complementaria a menudo ya no se realiza a través del KfW, ya que los bancos a menudo pueden ofrecerte mejores ofertas, dado que el valor de tasación es entonces más bajo.

Básicamente, no importa de dónde venga el dinero, si los intereses son adecuados.