¿Cómo se determina la cuantía de la hipoteca sobre el terreno en una obra nueva?

Si partimos de una seguridad valorable del 60 por ciento del valor hipotecable, entonces debe mencionarse que la hipoteca sigue registrándose sin embargo y en efecto por el monto del crédito - al menos eso es como lo conozco de dos financiamientos.

Buena suerte

K1300S

¡Correcto!

Bueno, compré un terreno por aproximadamente 200.000,- (sin gastos adicionales) y construí una casa sobre él por 243.000,- (precio del promotor). Además, hasta ahora he invertido otros 100.000,- aproximadamente en gastos adicionales y acabados/interior. Actualmente está gravado con 304.000,-. Ahora, debido a una situación desafortunada sobre la que no quiero entrar en detalles, otro banco requiere una garantía de 30.000,-. Actualmente el dinero está en una cuenta y está pignorado. Y con la tasa de interés actual, eso no es nada del otro mundo.

Hagamos un cálculo aproximado (los gastos adicionales/acabados no influyen en el valor del inmueble, simplemente dividí la suma que mencionaste):
Valor del terreno: TEUR 200
Costos de construcción: TEUR 243
Acabados/interior: TEUR 50
= total: TEUR 493
menos deducción de seguridad 10-15% = valor hipotecable TEUR 420-440

Del valor hipotecable, el 60% son garantías valorables = TEUR 250-265, sin embargo la casa está gravada con TEUR 304. No espero que el otro banco acepte por ello una hipoteca subordinada, pues desde la perspectiva bancaria carece de valor. En nuestra casa tampoco aceptamos esas garantías.

El otro banco seguramente aceptará la garantía subordinada, sin embargo, la tasa de interés difícilmente será una condición de préstamo hipotecario real, sino en el mejor de los casos una buena condición de préstamo personal con un recargo de riesgo correspondiente a la garantía. Este interés probablemente seguirá siendo mejor que cualquier préstamo sin garantía para uso general o una financiación de automóvil o o o...

El banco verificará tu capacidad de servicio de deuda restante. Si puedes pagar la cuota de la financiación adicional sin problemas junto con la financiación de tu proyecto de construcción, entonces aceptará con gusto la hipoteca subordinada y otorgará el crédito en condiciones asequibles, aunque peores en comparación con la financiación de la construcción. Si no puedes pagar la cuota de la nueva financiación o no puedes hacerlo bien, probablemente denegará la solicitud de crédito, a pesar de la hipoteca.

Al final, siempre cuenta la capacidad de reembolso de los créditos sin necesidad de vender la garantía inmobiliaria (voluntaria o forzadamente).

¿Por qué debería el banco cambiar la garantía en efectivo por una garantía sin valor? Si ya doy un préstamo contra efectivo, eso también tiene sus razones.
Si lo he entendido bien, no se trata de un nuevo préstamo = nueva capacidad de servicio de la deuda, sino únicamente de un intercambio de garantías (el banco necesita una garantía, dice el OP). Como banquero lo rechazaría o al menos lo haría bastante caro (5-x%), porque si tengo la hipoteca sin valor como garantía sustitutiva o doy el préstamo directamente como crédito personal, realmente da igual.

¿Por qué debería el banco cambiar la garantía en efectivo por una garantía sin valor? Si ya concedo un préstamo contra efectivo, tiene sus razones.

Es cierto. Realmente no se puede escribir mucho aquí, ya que no se conoce la razón de la garantía en efectivo y tampoco está claro el "otro asunto" por el cual se debe proporcionar una garantía en otro banco. Todo es especulación.

Por lo tanto, no se puede decir mucho más que: "El que no arriesga no gana".