Préstamo garantizado / hipoteca - ¿Qué riesgo financiero existe?

Hola Nordanney,

pues, con un préstamo a largo plazo con amortización completa el tema de la financiación posterior, etc., queda fuera de cuestión. De todos modos, nunca querría utilizar créditos al consumo ni similares. En caso de emergencia habría que acudir de nuevo al notario.

En cuanto a la carga hipotecaria, uno depende completamente del acuerdo accesorio establecido (creo que es el "acuerdo de garantía"), totalmente independiente del contrato notarial. En este acuerdo accesorio podría haber algún error jurídico o algo por el estilo... Uno se somete a la ejecución inmediata sin una sentencia judicial o algo parecido. De ahí también la preocupación por las "minucias": un retraso accidental en el pago de la cuota combinado con la mencionada deshonestidad podría ser muy explosivo.

En cambio, en la hipoteca está notarialmente establecido qué suma de dinero (y solo esta) es objeto de la prenda. Por supuesto, un banco también puede iniciar un procedimiento de ejecución forzosa aquí, pero el proceso me parece, en mi opinión, más complejo y por lo tanto más seguro.

Ejemplo llamativo/(digamos) poco realista: Mi casa de 600.000 EUR está pagada hasta 590.000 EUR y he entrado en dificultades financieras (resolubles).
1) En el caso de una hipoteca, inicialmente estaría en juego un valor disputado de 10.000 EUR ante el tribunal y será el tribunal quien decida cómo proceder (en caso necesario con una ejecución forzosa, pues ese es el derecho del acreedor). Tengo que vender mi coche y listo.
2) En el caso de la carga hipotecaria no se anda con rodeos y llega una orden de ejecución forzosa a casa. ¿Por qué? Porque pueden. Tengo que defenderme costosa y judicialmente contra ella y aparte del acuerdo de garantía no tengo argumentos. El banco no los necesita porque tiene la carga hipotecaria.

¿O estoy equivocado en esta opinión (lo cual puede ser)?

Y el último argumento: Para que una carga hipotecaria quede realmente libre, hay que cancelarla expresamente; la hipoteca queda automáticamente sin efecto al cancelar el préstamo.


Quizás todos ustedes tienen razón y no debería preocuparme, ya que probablemente no tenga otra opción. Sin embargo, creo que es importante debatir sobre el tema. ¡Muchas gracias a todos por participar de manera constructiva!

bueno, con un préstamo de amortización total a largo plazo el tema de la financiación posterior, etc., queda fuera de discusión. De todos modos, nunca querría solicitar créditos al consumo ni similares. En caso de emergencia, habría que volver a ir al notario.

TÚ no necesitas eso. Pero esa es la excepción. Ten en cuenta lo que ha sido "normal" en las últimas décadas: el nivel actual de los intereses es extraordinario y no saludable (a largo plazo). Por ello, la hipoteca mobiliaria (Grundschuld) encaja bien con el cliente promedio, que representa el 95% de todos los clientes.

Uno se somete a la ejecución forzosa inmediata sin una sentencia judicial ni nada parecido.

El banco -además de la hipoteca- lo acordaría contigo de todos modos. Por ejemplo, en nuestros contratos también está acordado adicionalmente, junto a la hipoteca mobiliaria y la sumisión según el ZPO.

1) Con una hipoteca primero se discutirá en el juzgado un valor litigioso de 10.000 euros y el tribunal decidirá cómo proceder (en última instancia, con una subasta forzosa, porque ese es el derecho del acreedor). Yo tengo que vender mi coche y listo.

No, se establece que la deuda aún existe y entonces se ejecuta. No es tan fácil como vender el coche y listo.

2) Con la hipoteca mobiliaria no se pierde tiempo y llega una orden de ejecución forzosa a casa. ¿Por qué? Porque pueden hacerlo. Tengo que defenderme activamente con una demanda, etc., y aparte del acuerdo de garantía no tengo argumentos. El banco no necesita ninguno porque tiene la hipoteca mobiliaria.

Sí, el banco puede hacerlo. Pero antes existe el procedimiento normal de reclamación (Mahnung), que se realiza también con una hipoteca. Los bancos no lo hacen simplemente así (aunque pudieran).

Y el último argumento: tengo que cancelar expresamente la hipoteca mobiliaria para estar realmente libre, la hipoteca queda automáticamente sin efecto con el pago del crédito.

Incorrecto, la hipoteca también sigue figurando en el registro de la propiedad y debe ser cancelada. Solo que para el banco la hipoteca ya no es utilizable.
La hipoteca mobiliaria se transforma en una hipoteca mobiliaria de dueño para las partes no utilizadas y puede ser usada por ti como quieras (cesión, cancelación, garantizar un nuevo préstamo). Ese es precisamente el beneficio.

Quizás todos ustedes tengan razón y no debería preocuparme, ya que probablemente no tenga otra opción.

Sí ;) - exactamente como todos los demás compradores de casa, refinanciadores, renovadores, herederos, etc.

Pero, ¿qué es exactamente lo que resulta tan desventajoso para los bancos en la hipoteca como para que insistan exclusivamente en la [Grundschuld]? ¿No podría ser totalmente indiferente para el banco si es [Grundschuld] o hipoteca?

Por último, tengo una pregunta sobre el contrato de garantía: ¿Qué exactamente contiene un documento así (alguien conoce quizás un ejemplo)? ¿Sería recomendable que un abogado revise el documento o su contenido es totalmente trivial y sencillo? ¿Cómo se procede habitualmente?

Simplemente tengo un gran respeto por ello...

Busca en Google "grundschuldzweckerklärung dg verlag" y mira la versión reducida. El formulario es utilizado por aproximadamente 1.100 bancos.

P.D. Se utiliza la hipoteca porque tiene ventajas y se ha impuesto fácilmente. También el BluRay se impuso, o en su momento el VHS, o tantas otras cosas. Así son las cosas.

A mi comentario: También en financiamientos a largo plazo tiene sentido la [Grundschuld]. Aviso: Derecho de rescisión del cliente según el [Baugesetzbuch] después de 10 años. La [Grundschuld] puede ser cedida, la hipoteca debería ser registrada de nuevo.

Pero, ¿qué es exactamente lo que supone una desventaja tan grande para los bancos en la hipoteca como para que insistan exclusivamente en la deuda hipotecaria? ¿No podría serles totalmente indiferente si es deuda hipotecaria o hipoteca?

Por último, tengo una pregunta sobre el contrato de garantía: ¿Qué es exactamente lo que contiene un documento así (alguien conoce quizá un ejemplo)? ¿Sería adecuado que un abogado revisara el documento o es en cuanto a contenido totalmente trivial y sencillo? ¿Cómo se suele proceder?

Simplemente tengo un gran respeto por ello...

eso ya te lo han explicado varias veces.

Cross-Selling. Las casas venden cada vez más productos y de preferencia donde se pagan intereses. Por ejemplo, crédito a plazos, línea en la cuenta de nómina. Una sobregarantía es como oro allí. Además, los clientes se resisten a que se cancele una parte de la deuda hipotecaria. Eso luego resulta caro. Tú también podrías hacerlo.

No entiendo tu miedo. Si cumples con tus obligaciones, el banco no pondrá nada en marcha.

Desde el punto de vista regulatorio también me viene a la mente que cuantas más garantías, mejores indicadores. Es una "trampa", hay dinero barato y la gente debe ser inundada con él, pero por favor con poco riesgo. Triángulo de oro. Funciona mal: mucho préstamo - dinero barato - bajo riesgo