Planificación de casa de 135m2 en Austria

¡Hola a todos!

Aunque somos de Austria y también construimos aquí, hemos estado siguiendo durante bastante tiempo varias aportaciones en este foro. Aquí hay muchas mentes creativas y encuentro vuestros consejos en las otras publicaciones estupendos.

Nosotros mismos llevamos ya un tiempo planificando la casa. Ya hemos comprado un terreno al sur de Viena y planeamos empezar la obra en 2020. Se va a construir de forma maciza, pero todavía estamos indecisos entre ladrillo (que es muy común aquí) y Ytong (nos gusta mucho la casa de bloque Ytong por lo que hemos oído hasta ahora, aunque es muy raro en la zona).
Nos importa mucho en nuestra nueva casa el tema de la eficiencia en el uso del espacio habitable (sin adornos innecesarios, sin caminos largos, sin balcones ni torreones) pero también en la tecnología doméstica (bomba de calor, ventilación controlada, etc.).

Supongo que aquí hay poca experiencia con la normativa de construcción austriaca, por ello intentaré responder a las preguntas que surjan lo más rápido y competente posible.

Aquí el cuestionario completado:

Plan de ordenación/restricciones
Tamaño del terreno: 604 m²
Pendiente: no, completamente llano
Coeficiente de edificabilidad: (no existe aquí) - 32% superficie construible
Coeficiente de ocupación total: (no existe aquí)
Ventana edificable, línea y límite de edificación: retranqueo frontal 3m, retranqueo lateral 3m o la mitad de la altura del alero de la fachada orientada, lo que sea mayor, retranqueo trasero 3m
Edificación en el límite: dentro del retranqueo hasta máximo 3m altura
Número de plazas de aparcamiento: 2
Número de plantas: sin indicación según el plan de ordenación
Tipo de tejado: sin restricción según el plan de ordenación
Estilo: sin restricción
Orientación: sin restricción
Alturas máximas/límites: altura máxima edificación 6,8 m (altura alero)
Otras indicaciones: ninguna

Requisitos de los promotores
Estilo, tipo de tejado, tipo de edificio: clásico rectangular, tejado a dos aguas o tejado a una agua desplazado, cuerpo de edificio lo más simple posible sin torreones ni buhardillas, sin balcón
Sótano, plantas: sótano (fitness, taller, lavandería y sobre todo trastero), planta baja (estancias de estar + GZ), planta superior (dormitorios)
Número de personas, edad: hombre 28, mujer 34, 1x niño 0,5 años, 1x niño 11 años (cada segundo fin de semana + vacaciones)
Necesidad de espacio en planta baja, superior: PB (baño con ducha, habitación para invitados/oficina en casa/juegos/múltiples usos, salón, cocina, despensa) PS (dormitorio principal con vestidor, 2x dormitorios infantiles, baño) SS (gimnasio, lavandería, trastero, taller)
Oficina: uso familiar o teletrabajo?: 80% uso familiar como sala de juegos, 10% teletrabajo, 10% invitados
Número de huéspedes por año: aprox. 5, principalmente familiares que vienen de lejos para diversas celebraciones
Arquitectura abierta o cerrada: abierta
Construcción conservadora o moderna: más bien conservadora pero abiertos a "locuras"
Cocina abierta, isla de cocina: cocina abierta con barra
Número de plazas para comer: permanentemente 6 personas, para diversas cenas familiares al menos 12 a corto plazo, >16 a largo plazo
Chimenea: no
Pared de música/estéreo: no, pero televisor grande que se usa mucho
Balcón, terraza en el tejado: definitivamente no
Garaje, carport: carport dentro del retranqueo (¿al norte?)
Huerto, invernadero: sí definitivo, la jardinería es un gran deseo y la razón del proyecto
Otros deseos/características/rutina diaria, también razones por las que se quiere esto o aquello no se quiere: la casa debe estar diseñada para la máxima eficiencia (en la construcción y especialmente en la operación), por eso sin torreones retorcidos etc. (relación A/V)
Otros deseos: ventilación controlada, conducto de ropa sucia, tabique entre los dormitorios infantiles “no portante” para poder retirarlo después si el mayor llega a irse algún día.
Lo más importante para nosotros es un jardín lo más grande posible, por eso también el deseo del sótano para minimizar la superficie construida.
La cocina debe ser definitivamente lo suficientemente grande para que al menos 2 personas puedan cocinar simultáneamente, actualmente un problema en el piso.

Diseño de la casa
¿De quién es la planificación?: bricolaje con mucha aportación de planificadores
¿Qué te gusta especialmente? ¿Por qué?: Casi todos los deseos cumplidos
¿Qué no te gusta? ¿Por qué?: La despensa es relativamente pequeña, la planta superior no está del todo perfeccionada, hueco en el pasillo como sustituto de trastero para aspiradora etc.
Estimación de precio según arquitecto/planificador: 430.000 € llave en mano, 350.000 € “llave en mano con ayuda del promotor”
Límite personal de precio para la casa, incl. equipamiento: 350.000 € con acabados, esa es la meta, aún hay un colchón suficiente, pero esa sería nuestra idea deseada
Tecnología de calefacción preferida: bomba de calor con colector geotérmico (colector en zanja)
Nota: No tenemos prisa con la planificación y construcción. Estamos muy dispuestos y también capacitados para construir/mejorar mucho nosotros mismos en la casa. Presentar las correspondientes “comprobaciones de autoayuda” para el banco tampoco es un problema. Así podemos mantener bajos los costes de construcción.

Si tuvierais que renunciar, ¿a qué detalles/construcciones
-podríais renunciar: a casi todo salvo la despensa y la cocina abierta
-no podríais renunciar: despensa, cocina abierta, preferiblemente no a la ventilación controlada

¿Por qué el diseño quedó como está ahora?
Una mezcla de muchos ejemplos de parques modelo, revistas y muchas conversaciones con planificadores/arquitectos etc.

¿Qué lo hace especialmente bueno o malo en vuestra opinión?
Todas las estancias que imaginamos están presentes, recorridos relativamente cortos, casi ningún espacio desperdiciado

¿Cuál es la pregunta más importante/básica sobre el plano resumida en 130 caracteres?
¿Qué opináis del diseño? ¿Dónde veis potencial de mejora? ¿Ubicación conducto de ropa sucia?

¡Espero con interés vuestros comentarios y opiniones!

Un saludo cordial,
vuestro Gugelhupf

Hola,

1. Cualquiera que quiera subir, tiene que pasar por el sofá. Eso me destruiría la zona de descanso de la sala de estar.
2. Dibujar la cocina. Mejor con medidas originales.
3. Faltan muchas medidas. Por ejemplo, baño en la planta superior junto al pasamanos. Parece que no se puede caer más allá del inodoro porque uno queda atrapado ahí (pero no lo sé, faltan las medidas; aquí deberían ser al menos 1 m, mejor 1,1 m).
4. ¿Qué espacio hay para salir de la ducha? (0,65 m es el mínimo absoluto).
5. ¿Qué tan “pequeña” es exactamente la bañera? ¿Y cuánto espacio hay exactamente entre la bañera y el lavabo?
6. ¿Techo a dos aguas? Entonces, dibuja dos líneas de altura: 1,5 m y 2 m. Porque la ducha parece propensa a golpes en la cabeza por ahora.
7. Medidas de la escalera: 3,2 m x 2,2 m para una escalera con descanso.
8. Mesa de comedor al menos a 1,2 m de la pared y por favor usa medidas REALES. Googlea: Ikea: mesa de comedor: 210x80 como ejemplo.
9. Considerar si la ducha en la planta baja es prescindible.

10. 80.000 € de “hipoteca muscular” por favor, ¡no! Ni siquiera con un “sí, pero mi abuelo fue albañil”… no, ¡por favor no! Sobre 15.000 € se puede hablar.

Costos:
160 m²:

160 * 2000 = 320k
+ 50k gastos secundarios de construcción = 370k
+ 60k sótano = 430k
+ 30k techo, suelos, exteriores y margen = 460k
+ 10k carport =

470.000 €

Terreno: ¿Disponible? ¿Cuesta algo?

Por favor, no iniciar discusiones del tipo “se puede hacer más barato” etc.
Para eso, usa la “búsqueda”: “Por qué construir una casa siempre cuesta más de lo planeado”.

Saludos

Hola Willhelm,

Gracias por tu respuesta.
Quisiera también comentar algunos puntos de inmediato.

2. Dibujar la cocina. Mejor con medidas originales.
3. Faltan muchas medidas. Por ejemplo, OG Band baño. Parece que no se podría caer más allá del inodoro porque quedas atrapado (no lo sé, faltan medidas, deberían ser al menos 1m, mejor 1,1m)
4. ¿Qué medida hay para salir de la ducha? (0,65m es el mínimo absoluto)
5. ¿Qué tan "pequeña" es exactamente la bañera? ¿Y cuán poco espacio hay entre la bañera y el lavamanos?

He añadido algunas medidas, véase la imagen adjunta.
Las medidas originales de la cocina son difíciles, ¿ya que no hay cocina aún?

6. ¿Tejado a dos aguas? Entonces trazar dos líneas de altura: 1,5m y 2m. Porque la ducha parece que causará golpes en la cabeza.

Con una altura máxima del edificio de 6,8m (alero) o 8,5m en la cumbrera, los tejados inclinados no son estrictamente necesarios. Puedo intentar hacer un corte, pero debo aprender a usar el programa para hacerlo...

7. Medidas de la escalera 3,2m x 2,2m en una escalera con descanso

La escalera con descanso no es estrictamente necesaria, era simplemente la “escalera de ejemplo” que encajaba mejor a primera vista... También es posible una escalera en espiral.

8. Mesa de comedor a mínimo 1,2m de la pared y por favor usar medidas REALES otra vez. Google: IKEA: mesa de comedor: 210x80 por ejemplo.

La mesa de comedor tiene medidas originales de la mesa que tenemos y queremos trasladar (ya en la posición “extendida”).

9. Pensar si se puede prescindir de la ducha en la planta baja.

En principio prescindible, pero la queremos mantener para invitados y también para excepciones.

10. 80.000€ “hipoteca muscular” ¡Por favor no! Ni siquiera con “sí, pero mi abuelo fue albañil” ... no, por favor no. Se puede hablar sobre 15.000€.

Costos:
160m²:

160*2000 = 320k
+ 50k costos adicionales de construcción = 370k
+ 60k sótano = 430k
+ 30k techo, suelos, exteriores, margen = 460k
+ 10k carport =

470.000€

No puedo entender del todo el cálculo ahora porque ya tenemos una oferta, como mencioné, por 430k€ LLAVE EN MANO incluyendo sótano. Como mencioné en el post inicial, eso estaría bien y con suficiente margen aún aceptable. Tampoco quiero discutir mucho sobre finanzas ahora. Solo mencionar que el precio de la oferta nos parece bien y el trabajo propio que queremos poner simplemente sería un potencial de ahorro agradable. Nosotros calculamos con el precio llave en mano (con, por supuesto, margen) y lo que sea más barato es bueno.
Por favor, enfóquense aquí en el plano y no en la financiación. Esta, incluso sin trabajo propio, está asegurada con una proporción suficiente de capital propio...

Terreno: ¿Disponible? Cuesta

Como mencioné en el post inicial, terreno disponible y ya comprado.

¿Por qué la ducha en la planta baja? Con vuestros 135m² no disponéis de un espacio realmente amplio. Si realmente necesitáis una segunda ducha, habría que considerar integrarla quizás en el sótano junto a la sala de fitness.

Evitar puertas que se abran hacia el pasillo, como en tu piso superior. La puerta principal también debería abrir hacia adentro.

Sólo para comprensión:
- ¿Dónde está la plaza de aparcamiento?
- Lo amarillo debería ser el jardín: ¿el resto también pertenece al terreno? ¿O es el cuadrado negro el vecino? Por favor, definir con precisión los límites del terreno.
- El grosor de las paredes me parece en parte descontrolado. ¿Qué grosor debe tener el muro exterior?
Para bocetos habituales son 40 cm (36,5 + enlucido). Si se quieren alcanzar clases energéticas más altas, por favor explicar. Las paredes interiores con 20 cm (17,5 + enlucido) son portantes, con 15 cm (11,5 + revestimiento) no portantes, se representan bastante bien.