搬家 - 如何规划过渡性融资？

我们几乎就是按这个流程操作的。

我们的顺序是这样的：
先和银行沟通，一般来说抵押物交换和贷款承接的情况：我们这边只要贷款价值比例没有上升，就可以操作。
我们在城里的房子还没有还清，2017年的剩余贷款大约15万欧元，利率1.4%。
我们当时在寻找乡下的替代方案，同时也请中介评估了我们房子的市场价值。根据中介评估最高45万欧元，银行也认为不太容易，因为我们那边只有少数人有资金。

然后我们找到了合适的房子，做了以下事情：
从银行拿到了融资确认函。那时的过桥贷款最高额度不能超过银行评估的我们旧房屋的最低卖价。根据银行规定，发放更高额度的过桥贷款，导致还有剩余额的情况，应该是不允许的。
关键是要采用最低值——银行按39万欧元计算。因为我们和岳母一起搬进去，岳母目前居住的房子也被计算在内（没有额外担保，只是产权证明，且大幅折扣），因此过桥贷款最高可到55万欧元。
超过这部分及购房附加费用必须用自有资金支付。
过桥贷款最长24个月，有无限制的提前还款可能，利率5%。
同时也计算了我们是否能用家庭收入承担过桥贷款的额外负担（每月2500欧元）加上日常开销。显然我们做不到，所以还需提供24*2500欧元的自有资金证明。
真正难点在于证明自己有足够的资金支付附加费用和未来24个月可能的利息支出。
如果买价低于你计划的收入，这条规则依然适用，因为你的资金在此期间会被锁定。

一旦有了公证预约，我们就可以着手卖掉我们的房子。由于还需时间装修，我们在公证后两个月才开始找买家。幸好很快就卖出去了，没用中介卖到了50万欧元（关于中介的估价——但地块确实很独特），接下来的几个月内还能再卖3-4次。

所以我们“仅”用了4个月的过桥贷款，每月2500欧元利息。如果你们没太多装修，可以尝试把交房时间延长到3-4个月。根据买家的情况和卖家的意愿，这也是可能的。这样你们就有更多时间准备房子。

我们买房的人，比如只付了一个月的过桥贷款利息，但也必须证明自己有24个月的资金（或者有足够收入）。

顺便说一句：如果附近农业活动多，七八月份乡村生活不一定安静。村里很安静，但如果有农场主在你家旁边放机器或仓库，基本没法安静。幸运的是我们这边还好，但乡村的拖拉机交通比我们预想的多。

非常感谢您的详细报告，对我们帮助很大。

我们所说的“土地”并不一定是指农场旁边的土地。农民施肥的时候，那环境也一点都不舒服。我们会更倾向于靠近树林边缘的位置。:)

使用权转让也是一个想法。如果能找到愿意接受的买家，那将是最好的解决方案。我想这可以和中介协商，看看这种方案是否有成功的可能。

在出租的公寓里，他们没有自由出入的空间，而在房子里很可能是有的。如果他们不习惯这样，你在公寓里就不会开心。

那就干脆租个度假屋吧。

况且出租的公寓必须足够大。

如上所述。
后果会是什么？不过，如果一个人把优先事项或者更确切地说是“绝不接受的条件”定得这么明确，认为“这些事情不成问题”，那就必须接受这样的现实。

虽然必须将 Zwischenfinanzierung 完全作为 Eigenkapital 证明是可以理解的，但这当然也是一个障碍。

例如，如果我计算 450,000 欧元，并支付每年 5%，那就是 45,000 欧元。我们的 Eigenkapital 确实有，但那是预留给改建措施的，比如太阳能设备或暖气。每月是 1,875 欧元，但还有旧贷款增加的 1,000 欧元。不知道银行是否会说，我净收入将近 4,000 欧元足够同时覆盖这两项……让我们拭目以待。

不过你们说得对，我确实需要先给银行写信，先确认我们最多能获批多少 Zwischenfinanzierung。

也感谢您关于评估委员会的提示，实际上可以直接在线查询，在我们的小区中，2020年起的每平方米购买价格约为4000欧元，但查询中的房屋年龄大约比我们的房屋老7-8年。以我们拥有的133平方米居住面积计算，总价约为532,000欧元，这与房地产门户网站上的报价价格相符。

你可以将桥梁融资设定为期末一次还本的贷款——这样应该不会有问题。你在出售后将贷款和累积利息合并在一起偿还。