Costos de la casa, primer chequeo de realidad

Buenos días,
por supuesto, este es un punto importante. No había escrito nada al respecto hasta ahora.
El sótano del edificio antiguo no es lo suficientemente profundo, claro. Estimo que hay que profundizar al menos 1 metro más.
Pero en cuanto a la superficie, ya encaja bastante bien. Las líneas de construcción y los límites de la edificación establecen varias cosas.
Diría que el edificio antiguo tiene 9x9 m + anexo.
La nueva construcción debería tener entonces 8x10 o 8x11 m.
El garaje del edificio antiguo estaría en el mismo lugar que el garaje de la nueva construcción.
El anexo del edificio antiguo de 5x9 m sería aproximadamente la zona donde debería ir la terraza.
El contratista de demolición dijo que se podría triturar el escombro y usarlo como sustituto estable de grava.
Sabemos que el suelo es muy arcilloso.
El promotor ya ha construido 4 villas urbanas en la vecindad inmediata. Por eso ya conoce las condiciones.

¿Puedo hacer una pregunta paralela en este hilo?
(Si no, abre con gusto un nuevo hilo)

Dadas las costos de construcción, para nosotros también está la opción de vender el terreno. (Ya que es bastante grande)
Ya tuvimos un perito (certificado para la oficina de impuestos) allí.
Él determinó un valor de 1,1 millones según el valor estándar del suelo + WGFZ - costos de demolición.
(Tengo una pregunta adicional sobre el WGFZ)

¿Hay experiencias en la comunidad sobre qué tan bien se puede realizar finalmente este valor determinado?
Yo mismo solo puedo buscar ofertas comparativas en los portales. Pero primero, no sé a qué precio
se vendieron realmente. O sea, si las ofertas llevan ya un tiempo en línea, el precio solicitado podría ser demasiado alto. (Simplemente se prueba qué se puede obtener). O si las ofertas ya no están en línea, no se sabe si se vendió realmente o si solo se tomó una pausa.

Los 1 millón por los 170 m² incluyendo gastos adicionales, etc., me parecen bastante caros. Si uno se esfuerza un poco y no siempre toma lo del estante superior, en mi opinión se puede ahorrar quizás un 10-20%. ¿Hay un informe del suelo? ¿Qué dice sobre el suelo o la impermeabilización del sótano?

El valor para la oficina de impuestos a veces tiene poco que ver con el valor real, aunque por supuesto es un primer punto de referencia. Con esa suma, quizás también haría un informe de valor de mercado adicional o preguntaría gratis a algunos agentes inmobiliarios su opinión. ¿Qué dice el valor catastral del suelo? Probablemente no será mucho menos.

Hola,
un informe geotécnico del suelo (todavía) no tenemos. Nos basamos solo en las villas urbanas construidas recientemente en la vecindad directa, que nos mencionaron que el suelo era arcilloso. En aquel momento tuvieron que reemplazar (caro) el suelo para que fuera resistente.
En nuestro caso eso se elimina parcialmente, porque el sótano existente ya estaba a nivel superficial.
(En las villas urbanas las áreas básicas no coincidían con las construcciones antiguas. 4 casas en 2,5 parcelas)

El perito inmobiliario utilizó el valor catastral actual del suelo y lo convirtió en una posible edificación.
Luego descontó los costos de demolición.
Pude entender el procedimiento. Sin embargo, este coeficiente de aprovechamiento me parece un poco sospechoso.
Un valor de mercado probablemente es difícil de determinar en un inmueble para demolición.
Ya hemos utilizado algunas herramientas gratuitas de consulta con agentes inmobiliarios. Por supuesto, algunas de ellas son bastante imprecisas o solo dan un rango. Al final es complicado, cuando el resultado dice 680-1700.

Parece una buena zona, pregúntales a un agente inmobiliario reconocido, tienen experiencia y en mi opinión te darán una cifra con gusto. Por supuesto, esperan hacer un negocio. El índice de edificabilidad es muy relevante para un terreno, porque un terreno enorme no sirve de mucho si solo puedo construir una casa pequeña y viceversa.

Es imprescindible hacer un estudio del suelo (de todos modos), porque en un suelo arcilloso el agua también puede ser un problema - ¿tenéis que construir una "cámara blanca" o basta con un drenaje? Una "cámara blanca" para un sótano grande fácilmente cuesta más de 30k adicionales.

Considero que 1 millón para los 170 m² incluyendo los costos adicionales, etc., ya es bastante caro.

En realidad son solo 900k (el resto es margen/áreas exteriores) para 170 m² incluyendo sótano completo, doble garaje, construcción antigua, posible cimentación complicada incluyendo demolición, etc.
Eso está bien.